厦门入市地王盈亏参半,但岛内依旧值得“寸土必争”

岛内土地值得“大胆出手”,但岛外高价地还是要慎之又慎。

作者:马千里、邱娟

来源:克而瑞地产研究

导 读 

岛内土地值得“大胆出手”,但岛外高价地还是要慎之又慎。

上个月,厦门岛内迎来重量级土拍,其中湖里2019P01地块是厦门自2014年岛内断供5年来成交的第3幅宅地,经过89轮激烈竞拍,该地块最终被中骏以59.4亿元的总价竞得,楼板价高达45103元/平方米,溢价率达30%,成为厦门新的总价和单价的“双料地王”,土地热度再度攀升。

回想厦门上一波地市高热是在2016年,按照开发进度,这些地王理应进入销售期,下文我们就看一下这些地王生存状态如何?岛内和岛外的项目又有何差异?

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土地市场:2016年后岛外陷入沉寂但岛内依旧逢拍必出“地王”

在2016年”地王年”的映衬之下,厦门近些年土地市场明显沉寂了许多,地王数量明显较少,这与政府的供地节奏和政策严控不无关系,2017年下半年、2018年厦门土地市场回归理性,成交量价双双回落。在调控政策持续高压背景下,部分房企为了降低市场风险,多选择以合作方式获取土地储备,联合开发逐渐增多。

直到2018年下半年,厦门岛内断供5年之后才供应了2幅优质宅地,2018年才始有地王“涌现”,并且地价接连突破新高,值得注意的是,上月厦门拍出的“双料地王”也位于岛内,并且是被2018年地王“得主”中骏再次竞得,由此也可以看出中骏对于岛内市场的高预期。究其原因,一方面是由于岛内供地稀缺,另一方面也是由于岛内需求旺盛,去化情况明显优于岛外所致,岛内供求关系的失衡更加加剧了岛内土地市场的热度。

而从地王的平均楼板价来看,因为2018、2019年的地王均位于岛内,使得平均楼板价较2016、2017年有明显提升,尤其是2019年,岛外土地市场较为平稳,各区域均无地王产生,只有岛内拍出的湖里“双料地王”一宗地王产生,使得2019年地王楼板均价跃至45103元/平方米,较2016年地王平均楼板价上涨了42%,即使较2018年下半年同位于岛内的2宗地王的平均楼板价也上涨了17%,由此可见岛内土地市场热度还是延续在高位的。

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项目入市情况:六成地王已经开盘尚未入市地王多为岛外高单价地王

根据CRIC统计,截止2019年12月1日,六成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达20个月,远超过全国平均入市周期10个月。

就已入市的单个地块来看,入市最快的是2018年底成交的岛内单价地王,同时也是当时全市的单价地王项目——中骏天宸,拍地之后7个月就开盘,该项目拿地楼板价高达39090元/平方米,溢价率高达15.5%,这与岛内严重失衡的供求关系有极大关系,由于岛内供地极其稀少,而岛内需求又持续存在,这类位置优越、配套完善的项目去化速度有保障。根据CRIC监测数据,截止12月1日,7月27日首开的229套房已经去化200套,去化率高达87%,加上首开平均销售均价68755元/平方米,房地差近3万元/平方米,地房比仅有57%,房企盈利空间十分可观。在去化和盈利均有保障的局面下,近期项目二期已经开启预售,可以预想项目二期去化也将保持高速。

而入市最为缓慢的地王是前翔安区单价地王——IOI棕榈国际住区,拿地之后35个月才首开,就盈利情况来看,该项目楼板价36889元/平方米,销售价格47000元/平方米,房地差为10111元/平方米,地房比为78%,项目大概率会面临亏损;其余入市项目开发周期多在1-3年之间不等,总体呈现出“盈利项目入市快,难回本项目入市慢”的特点。

除上月中骏刚竞得的湖里“双料地王”外,其余未入市的项目均是位于2016、2017年地市高热时成交的高价地王,均位于同安、海沧等岛外区域,楼板价接近或超3万元/平方米,在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价,面粉价格过于高昂,因此入市节奏较同期地王明显偏慢,入市周期预计多超3年。

以同安区单价地王融信厦门世纪为例,该宗地在2017年5月就以竞得,至今已有30余月,目前尚未开盘,根据公开信息显示,预计2020年初开盘,开盘价格在37000元/平方米,考虑到拿地楼板价高达31520元/平方米,房地差仅有5480元/平方米,剔除掉建安、营销、财务费用,根本没有盈利的空间。

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盈亏情况:入市地王盈亏参半岛内地王盈利指标居于前列

就已经入市的9个典型地王项目来看,根据测算地价房价比值处于30%-99%不等,房地差在175-29665元/平方米之间。盈利空间较大的项目分为两类:一类是拿地早的项目(2015、2016年上半年),譬如世茂璀璨天地、首开龙湖春江彼岸、保利叁仟栋壹海里三个项目拿地均早于2016年6月,另一类是2018年湖里区拍出的2宗地,虽然拿地不早,价格也不低,但是由于该区域土地资源的稀缺性,即使以高价拿下,也依然保持了高盈利,房地差均接近3万元/平方米,并且去化均保持较快的速度。

在这件事上最有发言权的当属中骏,因为地王项目中盈利空间最大的就是其去年竞得的湖里地王——中骏天宸,并且该项目首开4个月,去化率就已经接近9成,正是因为尝到了湖里高价地带来的“甜头”,中骏在上月土拍中的“不计代价”才显得顺理成章。

当然,依然有近一半的地王项目面临亏损,加上拖延入市的“准亏损”项目,亏损的地王占到了半数。就已经入市的亏损地王来看,这部分项目地房比多在75%以上。其中,位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出,该项目土地在2016年8月被禹洲地产以28亿元的价格竞得,楼板价高达32825元/平方米,2019年6月首开,首开平均售价33000元/平方米,地房比高达99%,房地差仅有175元/平方米,亏损十分严重。

对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析,发现这批地王集中成交在2016年下半年,这也与当时厦门楼市高热有极大关联,房企为战略布局考虑,补仓意愿强烈,拿地有些“不计成本”、缺乏理智,每一次土拍史都是地王的更迭史,这一波地王上市正好赶上严苛的限价调控,因此大多难逃亏损的命运。

而就非地王项目来看,超九成项目是盈利的,仅有一成项目是亏损的,这与半数地王陷入亏损的困境截然不同,明显优于地王项目。就区域来看,同安、翔安、集美区盈利项目较多,这与厦门商品住宅的主力供应区域也相吻合,相比之下,供地较少、限价严格的岛内(湖里区、思明区)项目则较少涉及(主要是因为它们逢拍必出“地王”)。

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总结:“岛内情节”仍未真正扭转房企在岛内要“大胆出手”

尽管厦门岛面积不足厦门总面积的1/10,但厦门岛(岛内)依靠其优越的地理位置、自然环境,吸引了大量人口聚集。根据厦门统计局数据显示,2018年厦门常住人口达411万人,其中岛内的湖里和思明两个区常住人口分别为103.1、101.5万人,占据全市人口的49.8%。从人口密度来看,厦门岛内人口密度大1.3万人/公里,是岛外的10倍,从地区经济总量来看,岛内与岛外也旗鼓相当,从人口、经济、各类资源在岛内和岛外分布的不均衡中,也可以看出岛内购房需求之旺盛。

与此同时,在厦门城市扩张发展的诉求下,岛内土地的供应占比还在进一步下降,近年来土地近乎“断供”,使得湖里区、思明区供求关系偏紧,近三年两区累计供求比均小于1,尤其是思明区已经多年未有供地,近三年累计供求比仅有0.52。总体来看,在紧供应、高需求的两年夹击之下,岛内的房价上涨动能突出,产品的去化也很有保障,在岛内拿地值得“大胆出手”

而对岛外而言,近些年人口增速虽快于岛内、常住人口占全市的比重逐年提升,但受优质教育、医疗等配套不甚完善的影响,购房需求规模还是难以与岛内相比,加之岛外土地供应充裕、使得商品住宅供应明显过量,房价上涨的动能难以显现,以致部分高价地块盈利空间堪忧,建议企业在面对岛外的高价地时还是要慎之又慎。

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