割裂的深圳楼市

作者:内容小分队 

来源:南方楼事

这是最好的时代,这是最坏的时代。

——狄更斯《双城记》开篇

这句话用来形容2019年的深圳,再合适不过。

先行示范区、前海扩容、向全球卖地、豪宅税新政......深圳这些大事,都集中在2019年。

有人借着政策利好的东风,持有的楼盘在短时间内飞速上涨,继续躺赢。

有人因为横盘观望,迟迟没有入手,被突然上涨的房价“吓懵”。攒在银行里的钱,怎么都追不上业主涨价的速度。

有的区域楼盘卖得异常火爆,有的区域依旧冷清。

这是2019年割裂的深圳楼市。

01

下半年持续的“鸡血”

最为割裂的,无疑是跨过8月18日这条线,深圳楼市迎来了截然不同的天地。

三年来,深圳楼市似乎还没有如此集中“闹腾”过。土豪出动了、业主嗨了、买家急了、中介笑了......

这一切源于深圳的超级政策大礼包:建设中国特色社会主义先行示范区。

从2016年“一年两调”的双政策管控带来的降温,延续到2017年的惨淡成交,再到2018年“三价合一”、“731新政”后的理性回归,深圳楼市一直趋于低迷状态。

以近几年成交热门的西部为例,有12个楼盘有不同程度的成交均价下滑,个别盘成交均价甚至下滑3.86%。

例举几个上半年入市新盘惨淡的项目情况:

5月16日, 福田华侨城某豪宅推售1110套,当天去化约1成;

5月21日,龙岗某刚需盘推售415套,当天去化不到1成;

7月6日, 南山某高端住宅推306套住宅,去化不足4成;

7月6日,龙岗某刚需盘推售120套住宅,当天去化不足4成;

......

(以上数据来自各媒体开盘报道,最终销售数据以开发商口径为准)

图源:咚咚找房

直到818先行示范区政策的出台,楼市仿佛被打了一针“鸡血”,整个市场又“活过来”了。

图源:房BOSS

示范区利好后的8月底周末,深圳4大新盘集中开盘,上百亿资金砸向深圳

来对比一下此后入市新盘的成绩:

8月29日,龙华某新盘推售370套住宅产品,成交186套,去化率超50%;

8月30日,光明某新盘二期开盘,推售308套住宅产品,成交287套,去化超9成;

8月31日,福田景田某豪宅售出410套,去化约8成,销售金额超过50亿元;

8月31日,福田上沙某新盘推2158套公寓,整体均价8.6万/平,半小时成交 800多套……

10月30日,福田香蜜湖豪宅开盘,192套房源售罄,2794人认筹,认筹金达139.7亿元;

11月14日,宝中某豪宅开盘,推出382套现房住宅,成交320套,去化率约8成。

......

(以上楼盘最终销售数据以开发商口径为准)

若说新房市场里,土豪里都忙着买买买,那二手房里的买家们就不那么好受了。

细分到群体,业主与买家最为割裂,地位反转继续相爱相杀。

以朋友林小姐为例,从今年3月份到11月份,她的买房经历犹如坐过山车一般跌宕起伏。

在今年3月份看了松坪村某二手房,当时的两房总价大概是365-370万,因为犹豫迟迟没有入手。

谁料,818先行示范区后50㎡左右的房源都涨到了408万以上,60㎡在430万以上。

国庆七天假期她又继续去看房,再三权衡终于决定要买西丽的德意名居。

原以为买房这场持久战终于要落幕,不曾想,在最后关头业主突然反价。

林小姐一度抓狂,那就破罐子破摔,让他涨吧,不买了!

没想到在11月11日,王炸消息【豪宅税新政】传出。一时间,整个深圳二手房市场“失控”了,业主纷纷上调、反价......(24小时直击!深圳豪宅税新政后:业主涨价、买家崩溃、中介加班....可点击翻阅)

白天上班看到消息的她,急了,火急火燎的又把看房的日程给提上。

终于,在业主异常磨人、不断反价之后,在11月17日深夜0:31分,她以总价420万的价格,买下了福田沙尾蜜园的59.33两房。

从3月份的365万到8月份的408万,再到11月份的420万,林小姐以55万的差价买了个“教训”。

还有被嘲站岗、万年不涨的龙华某超级大盘,也在这次行情中追了上来。

从5万多的成交价一下子蹦到了6万多,甚至还有部分房源冲上了7万。

“膨胀”的宝安中心,部分房源也默默从7万多到了9万多。

818开了个好头,下半年的深圳利好开始一波又一波。

“豪宅税”新政的出台,更是添了一把火:房价和成交量蹭蹭往上涨,不管业主涨价涨得多嗨。

乐有家研究中心数据显示,11月深圳二手住宅过户8013套,环比上涨11.8%,成交均价57361元/㎡,环比上涨2.2%。

来源:乐有家研究中心

这一再验证了深圳业主对涨价的敏感度,完美贯彻了深圳速度。

已经买房的人有恃无恐,而买不起房的人,却越来越难。

02

冰与火的东西部

而有房的人,暗地里也形成了“鄙视链”,尤其是房地产圈内人士。

南方楼事简单跟周边的同行们调研了一番,发现买西部的占比远大于东部。

一位最近刚买了龙岗某刚需盘的同事,幽幽地来了一句:“身边好像就我买了东部......”

再看回市场。东部虽有一些楼盘卖得好,但整体冷清;西部因为一些利好,异常”火爆“。

东西部之争由来已久,而归根结底还是城市大规划导致的。

从深圳规划来看,西边发展的火力正猛。比如粤港澳大湾区,它的核心在前海,而前海位于西部。

东进概念相比前几年,声响小了很多。东部人民心心念念的14、16号线,距离传说中的开通时间还有3年。并非说东部规划不好,只是相对于集中火力的西部,气势与速度上就弱了一些。

这是在链家上截下的房价地图:

三年前均价基本和南山持平的福田,今天已经被甩在后面;宝安有9万/㎡的宝中,也有4.1万/㎡的松岗。

甚至有网友调侃,从摇号这件事上,东部就输了。

图源:家在深圳

从开盘表现来看,好像的确如此。

西部很多楼盘一开盘往往伴随着摇号清盘、日光等词汇,比如华强城,从一期到三期,都是秒光。

还有万科星城,去年11月开盘推出3337套房源,仅半个小时卖出1850套。

图源:家在深圳

而东部却鲜少出现需要摇号的楼盘。从打折、优惠,再到中介代理,像挤牙膏一样,一点点消化,往往需要很长时间去消化。

东部也并非没有热门片区,如“当红炸子鸡”大运中心,最近开盘的项目成绩都相当喜人。

11月17日,大运片区某新盘住宅均价5.2万,几乎售罄(图片来源:家在深圳)

11月9日连夜开盘的大运地标项目,甚至有外地投资客连夜排队,共售出房源200多套。

但从整个东部来看,这种现象并不常见。

东西两边距离不过20几公里,最大的差价已有3倍之多。明明是同一个城市,却有天壤之别。

这样变态的分化,只存在于深圳。

好在东部短期内虽然布满尘嚣,但一旦规划落地,建成之后前景一片光明,成长力更足一点。

03

越贵卖得越好?

深圳另一割裂现象就是,越贵的房子,抢的人越多。

说起来你可能不信,深圳豪宅在近两年的去化率”出奇“的好,刚需盘去化表现反而变得”冷静“。

为什么?无非是这三大原因:限价利好、供求关系以及稀缺的资源。

先来回顾今年热销的豪宅(不完全统计)

2月22日,瑞府8000万公寓被“秒光”

6月,深圳湾壹号顶层二手432㎡顶层豪宅,以1.38亿成交;

8月31日,福田天健天骄售出410套,去化约8成,销售金额超过50亿元;

10月30日,福田深业中城开盘,192套房源,2794人认筹,认筹金达139.7亿元;

11月14日,宝中云玺开盘卖了8成,数千万的大户型最受欢迎。

11月28日,前海招商领玺在4个小时内抢完456套房源,总销售额超63亿!

......

(以上数据来自各媒体,最终销售数据以开发商口径为准)

2019年,全国人民见证了深圳人的购买力,买豪宅犹如买白菜一般理所当然......

01

 限价利好 

首先是限价利好。自731新政后,以“限价”+“摇号”为调控标配的深圳楼市已经理性回归。

但从另一方面来说,限价即保护了刚需,也放开了豪宅的限价。因为限价存在明显的价差,面积越大,自然越有优势。

例如,如果每平米便宜3万元,买个90的刚需房与买200平的豪宅,谁更”便宜“?显然大户型占了便宜。

在上半年成交量前十的千万豪宅中可以看到,大户型占比最高。

(中原研究中心)

这也就是为什么一有豪宅入市,而且还是中心地段的豪宅,富豪们都会疯抢。

02

 供求关系  

其次就是豪宅的供求关系。

近两年深圳豪宅的供应量是非常有限的,在2018年上半年豪宅仅有23.6万平,2019年上半年豪宅供应量大幅回升,合计35.8万㎡,同比增加52.0%。

图源:中原研究中心

这也就是为什么一有豪宅入市,并且还是中心地段的豪宅,富豪们都会疯抢。

以11月28日开盘的招商领玺为例,作为深圳乃至全国重点建设的前海,区域价值不言而喻。

在这样的背景下,稀缺的住宅价值更是显而易见,自然而然的成为土豪们狙击的“猎物”。

在现场甚至有多位购房者表示,因为害怕买不到招商领玺或者没有选到心仪的房源,所以在颐湾府也认筹,做了两手准备。

03

 稀缺资源  

而有些豪宅,无关价格都会被抢,因为太过稀缺。

想想顶豪深圳湾一号、开盘大排长队的华润悦府、以及8000万户型秒光的瑞府......

绝对核心地段,还占据山林湖海自然资源的豪宅,深圳真的太少了。

而某些地段、朝向或者户型不佳的豪宅依然会被抛弃......比如小户型小房间的华侨城某豪宅,就卖得不怎么样。

在未来,如果限价红利依然存在,豪宅这类的高端产品大概率会越卖越好

反观刚需盘,除了热点片区的个别刚需住宅项目去库存表现突出,大部分都表现就比较平淡。

今天入市的新盘绝大部分都是刚需产品,而从中原研究中心每周统计的去化率来看,并不算乐观。(去化率高的那几周都是有热门豪宅入市或刚需热盘开盘,拉高了平均值)

来源:深圳中原研究中心

例如,有“刚需收割机”之称的华强城在5月31日开盘,再现日光神话。

据官方口径,公证摇号摇出999个号码。也就是说,经过三个小时的“抢大白菜”,464套房被999人抢光。

在深圳,有钱人只会更有钱,他们会不断置换更豪的豪宅;而一些资金捉襟见肘的购房者,因为犹豫,最后等来的下一波上涨的房价......

04

疯狂涨价VS无人问津

深圳也并不是所有房子都疯狂涨价。

除了占据中心位置、带有名校学位的楼盘,部分地段不好、以及自身缺陷的房子仍然无人问津。

就有粉丝在后台留言称,有朋友挂了3个月仍没卖出,无奈之下降价35万才得以脱手。

南方楼事后台粉丝评论

某中介表示,在8月到9月,他们把位于南山、宝安的4套房源降价。它们的共性都是:大户型、自身某些不足、卖相一般,只能降价出售。

最后南山的漾日湾畔、星海名城二期降价没几天就成交了,而富通城三期卖了大半年,总共降过2次价,8月份的时候降了10万,9月初的时候又降了20万,终于卖掉了。

他表示:幸福海岸二期还在卖,主要楼层太低了,想早点卖出,业主还得降价才有机会。

市场就是那么戏剧,高价房卖不掉、刚需房紧缺,降价房也不乏见。

而那些热销的产品要么是小户型,要么是万年不跌的学区房

据中原研究中心显示,2019年上半年成交结构分化也愈加明显。

90-144平的面积段增加至45%,较去年同期增加了15%,而144平以上面积段占比下降至5%。

其中上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段。

还有网友爆料称,宝安的都市翠海华苑小区成交了一套19㎡的1房户型,成交总价为410万,成交单价为215790元/㎡!

这个价格,甚至可以与深圳湾相媲美了!

9月底,该小区又被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型,单价为16.2万/㎡,仅仅过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡!

不得不说这个楼盘涨的确实离谱!在实地走访后发现,这个暴涨的小区带了宝安排名第一的宝中学位!

夸张点形容就是,你买任何房产都会亏,但在教育资源紧缺的深圳,买学区房大概率不会。

比如福田百花实验双学位的金茂礼都,36平的成交价已到了620万,而在两年前还是420万。凭着一套小户型、老破小,一年躺赚100万。

大家在研究房产投资的时候,很多大V会告诉你只有具备居住属性、金融属性以及身份属性的房子才是最好的投资产品。其中,居住属性就包含了学位。

随着深圳城市吸引力日渐增强,刚需置业也是自住兼投资为主,项目配套成为置业选择最主要的因素,热点片区大体量住宅项目去化更快。

05

 结  

割裂的深圳楼市,一如既往的魔幻。

也许再过十几年,区域之间的差距会慢慢变小。但有钱人与普通人的鸿沟,依然存在,高端住宅产品分化或许会愈加严重。

房价的每一次上涨,业主们便往中产晋升。而对于未上车的购房者,他们的积蓄无疑是贬值了。

割裂无法避免,但祝愿每一位购房者,有勇气、有眼光更有好运气,在每次跌宕起伏中抓住属于你的上车机会。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论