华南城(01668.HK):中期营收58.27亿港元，持续性收入增长15.5%

华南城(01668.HK)于11月20日公布了半年报，其交出的业绩表现可圈可点，梳理财报重点如下：

a·合约销售方面，上半年华南城已完成合约销售额77.33亿港元，同比增长13.7%，实现全年目标160亿港元的48.3%。
b·收入及净利方面，上半年华南城实现总收入58.27亿港元，同比增长11.8%；公司拥有人应占净利润6.28亿港元，公司拥有人应占核心净利润5.02亿港元（主要代表未计投资物业公平值收益及相关税务影响、商誉减值拨备等的母公司拥有人应占净利润），同比增长19.4%。
c·可持续性收入方面，上半年华南城实现持续性收入总额11.97亿港元，同比增长15.5%，占总收入的20.5%。
d. 负债率方面，截止2019年9月30日华南城计息债务较2019年3月31日减少17.65亿港元。公司资本负债比率为68.7%，若刨除汇率影响，调整后的资本负债比率进一步下降至64.0%。

整体来看，华南城的中报亮点有三个：1、合约销售持续稳健增长；2、可持续收入占总收入比不断扩大。3、企业杠杆率持续下降。 这一系列因素是支撑公司未来业绩持续表现的核心所在，也凸显了华南城在行业内的竞争优势。

接下来予以重点分析。

1、销售持续稳健，可持续收入不断提升

华南城上半年给出的成绩单表现呈现稳健姿态。物业销售作为公司最大的收入来源，期内受益于合肥、重庆及郑州项目有较多的物业销售及交付，公司合约销售录得13.7%的增长达到77.33亿元。

结合过往的合约销售表现来看，公司的销售规模和增速在行业内并不算特别亮眼，但公司一直稳打稳扎，稳健提升，而这背后也与其作为大型商贸物流企业的属性息息相关。华南城并不盲目追求销售规模，而是不断在各地培育商贸物流基地，伴随基地产业生态的繁荣，进而反哺物业，形成可持续的发展。

而从持续性收入也能看到这一模式的独特之处。今年上半年，华南城录得持续性收入总额11.97亿港元，同比增长15.5%，若撇除汇率影响，同比增长20.5%，持续性收入占总收入的20.5%。其中来自租金、物业管理、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营的收入分别为3.89亿港元、3.25亿港元、1.96亿港元及2.01亿港元。

从过往来看，公司可持续性收入占总收入的比重不断提升，这也意味着公司在各地打造的产业生态获得了成功，伴随商业的繁荣，在租金、物业管理等各方面为公司带来了源源不断的现金流。

值得一提的是，当前华南城也在积极整合现有资源，有效降低运营成本，以"重招商、强运营"的策略，大力发展食品、健康、教育、电商、汽车五大新型业态以及综合商业配套，构建多元化商业综合圈。随着各项目的运营逐步完善，也为华南城的持续性业务增长带来动力，公司将具备多元化且稳定扩展的收入来源。据了解，公司在可持续性收入上目标力争年增长率达到20-30%，这也意味着三年即可实现翻番，增长潜力十分可期。

当前华南城的可持续性收入已经实现对财务成本接近90%的覆盖，未来预计在一年内就将达到全部覆盖。

基于以上，可以看到华南城趋向于在土地上建设商业生态，并借助商业生态的繁荣寻求可持续的利益。尽管这一过程是漫长的，不过这一模式已经得到有效验证。

以深圳华南城为例，十多年前这里还只是一片距离深圳市中心偏远荒芜的土地，交通十分不便，而如今，再来看这座空旷土地上已经建成了一座商业繁华、配套完善的商业中心，这一模式如今也正在全国八大城市上演。由此而言，华南城这种稳健的经验理念，也更确保了效益的可持续性。

2、财务指标稳健，保持高安全性

华南城的债务问题一直为市场所牵动，这也是其估值一直上不去的重要原因。从实际情况来看，华南城的财务表现仍然还是较为稳健的，而公司也一直在降负债上有所动作，杠杆率近年来也在不断下降。

公司持续降低负债，截止2019年9月30日华南城计息债务较2019年3月31日减少17.65亿港元。公司资本负债比率为68.7%，若刨除汇率影响，调整后的资本负债比率进一步下降至64.0%。

当前华南城维持着谨慎稳健的财务管理，亦有着灵活畅通多元而广泛的融资渠道。公司上半年于境内境外相继发行了优先票据、中期票据及公司债券。同时还获得了7.5亿购房尾款ABS额度。公司有效利用境内外发债额度，优化整体债券结构，与此同时不断在降低融资成本，增加长期贷款占比，强化现金流管理等方面有所动作。

华南城持续加强与商业银行的合作，在额度和年期以及成本上也得到了调整优化，其透过抵押优质资产取得了银行更长年期和额度的支持。此前公司就获得了一家国有大型银行授予并已放款的6亿元人民币年期长达15年期的固定资产支持融资借款，其为公司未来发展带来良好支撑的同时，也进一步验证了华南城作为大型综合商贸物流企业获得了专业信贷机构的认可和信任。

另外华南城亦有着充裕的现金储备，截至2019年9月30日，集团现金及现金等价物达92.80亿港元，公司还有备用银行信贷额度人民币154亿元，足以应对短期风险。

值得一提的是，公司在融资成本上也具有优势，由于华南城经营上并非一个住宅物业开发商，其核心是围绕物流园区的开发，服务的对象主要是中小企业，因此公司在银行贷款的类型和金额方面都会更为宽松，而其在融资成本上长年表维持在稳固健康水平，在行业内具有优势，今年上半年公司加权平均融资成本为7.34%。

3、结语

作为大型商贸物流企业，华南城是当下值得关注的一家企业，一方面公司作为专注物流园区开发的商贸物流运营商，其所处的行业仍然具有较大的发展前景。公司这一领域有深厚积累，不仅具备先发优势，也拥有核心资源，综合竞争力突出。而另一方面，受市场环境影响，华南城并未能够得到市场资金的关注，因此长期处于被低估的状态，投资具备一定的安全性。随着市场认知的切换，其估值的提升动能也将更强。当前华南城在港股市场动态市盈率仅为2.5倍，市净率0.22倍，按当前股价算股息率达到5.43%，有着较高的安全边际。

综合来看，公司交出的中期成绩单有着诸多亮点，其在营收实现增长的同时，经营效率也在有效改善，销售费用、行政开支等均有明显幅度的下降，公司债务情况不断改善，经营利润稳步扩张，相信其在二级市场的低估表现也将有望迎来重估。