那些价格倒挂的一手盘,买前都想想清楚

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

在楼市里,一直有个概念,让无数买房者为之疯狂,叫做:

一二手倒挂”。

为了调控房价,很多城市会实行摇号和限价,新房价格上不去,二手房价高涨,产生了巨大的倒挂差,少则1000-2000元/㎡,多的话可能会达到1万多。

“买到就赚到”的宣传下,很多购房者全家倾巢出动摇红盘,由此诞生了不少“万人摇”的疯狂场面。

但是,请注意,并不是所有的倒挂盘,都能赚钱。还有很多倒挂盘,等你卖的时候你会发现,甚至会出现亏损,这里面有机会也有坑。

01

 有人会把这种抢购新盘的行为用股市中的术语进行表述,称为:“打新房”。

但是,打新股跟打新房其实是完全不一样的两条逻辑线。

新股和新房之间最重要的差异在于:新股开盘之后在短时间内你是可以马上抛掉的,发行价与开盘价中间的利润可以马上变现,而新房则不可能。

人人都知道“打新股”会赚钱。但如果哪天出来一支新股,告诉你5年之后才能上市交易,你还敢玩吗。

现在房交所禁止变更网签,把“炒号”、“炒楼花一手更名这条路基本堵死了。

目前大量城市的两年限售政策,更是把新房的投资周期拉长到了4-5年。

新股只用考虑发行价与开盘价中间有多少价差,而新房的逻辑却是完全不同的。

因此,大家在购买倒挂盘时,一定要理清楚一个概念。就是决定你赚多赚少的关键,其实并不是现在的一手新房与二手房价格差多少,而是这个楼盘在5年这样的周期后,两者的价差是多少。

如果大家想明白这个道理,其实在购买新盘时,除了要关注一二手房的价差外,还有一点一定要关注:未来这个板块到底有没有升值的潜力,跟其他板块相比,有没有重大的利好消息。

我给大家举个例子:

有个朋友在2017年年初买过一处新房,当时周边同类型小区的价格达到了2.5万/㎡,但是这个小区的价格差不多是在2.3万/㎡,100平方的房子差不多产生了20万的总价。

这样的情况很可能是大部分楼盘所面临的,就是有倒挂,但倒挂的并不是特别突出,很多人认为有利可图,也就买了,并不会太考虑周边的配套怎么样未来潜力怎么样。

我们很多人其实都很容易被短暂的诱惑给蒙蔽了双眼。

当他今年想要卖的时候发现,相比于其他板块的房价因为有学区和商业的规划出现了上涨,但是这个小区的房价竟然几年过去了并没有产生比较明显的涨幅。

后来前几天好不容易把这套房子卖掉了,赚到的其实也就是那20万的差价而已。

当然,你可能从绝对值看,这个朋友从这笔投资中赚了20万,但是,我们还需要算另外一笔账,叫做机会成本和资金成本。

当时开盘时,因为只有300多套房,有600多人认筹,因此开发商承诺,凡是全款买房的,可以优先获得选房资格,朋友一咬牙,就直接从亲戚朋友借了点钱,按照200多万的全款买了房。

大家可以算算,200多万的现金,如果每年按照4%的年化收益率进行测算的话,其实也能赚到24万,如果当时买了其他板块的房子,虽然当时没有价差,但是由于板块配套起来后,房价也会慢慢上扬,其实能赚的更多,这就是机会成本。

而我这位朋友为了快速借到钱,还许诺对方每年按照5%的利息进行支付,还有就是新房在交房时以及后期作为二手流通时,都缴纳了各式各样的税费....而这些,其实全部都应该算成是资金成本。

看到这里,大家应该明白我想说什么了,就是在新房投资周期被拉长的情况下,买新房除了考虑倒挂的价差外,真的应该好好看看板块和楼盘周边未来的规划是什么样的,到底有没有成长性,而不是只关注眼前是比二手房便宜了10%或是15%。

02

当然,如果我们统计更多的小区价格数据,会发现另一个现象,真的不是所有存在价差的小区都能实现“买到即赚到”。

我们以武汉举例:

有人做了数据统计,在2018年1-5月武汉一共批准预售了258个新盘,均价低于周边二手房的,一共有59个。

现在到了2019年年底,有人再次统计了下当下的二手房价格,剔除掉一些还没有二手房挂牌的项目,共有44个盘是有相关数据的。

其中,有41个盘目前二手房的价格,是高于当时的新房备案价的,也就是说,从明面看,至少是没有亏损的。

但是,如果按照现在的二手房房价,对比当时同板块二手房报价(可以理解成市场预期),我们发现,其实最终实现预期的楼盘只有24个,占比40%。

也就是说,当前我们所谓的“对标同区位楼盘房价,买到就能赚50万”的愿望,只有40%的楼盘实现了。

也就是现在的二手市场价,远低于当时拿来对标的二手房房价,很核心的一点就是,房价跌了。

很多人都觉得拿到手的一手房会涨到起码周边二手房的价格,却不曾想还有一种可能就是二手房也会下降到一手房之下。

这种情况并不是没有发生过,上海的2018年就是如此。上海经历过严厉的调控后,整体的横盘期其实已经超过了两年。

两年的时间,大多数区域的房价差不多回撤了大概5%到15%,换句话说,由于房价出现了下滑,前期所有关于一二手之间的倒挂价差,全部都要重新测算,因为那个参考的标的发生变化了。

很不幸的是,对于大多数城市而言,下阶段可能还将经历较长的横盘期,因此,我们对于房价走势,不能一味的乐观,要多问问自己,如果房价不涨了甚至出现回调,怎么办。

03

还有一点很容易被大家忽略,就是我们所参考的标的价格,很可能从一开始就是错的。换句话说,价差很可能根本就没你想象的那么大。

因为我们所参考往往是小区的挂盘价,而真正有实际意义的,其实是小区的成交价。

而现阶段其实属于买房市场,挂盘价往往是虚高的,我们统计了上海9月份5000个有成交记录的二手房小区。

发现如果有超过9成的小区挂盘的价格均低于实际成交价格,从挂牌的均价看,是52415元/㎡,但实际成交价格是44274元/㎡,相差的价格差不多是在8141元/㎡,相当于实际成交价格要比挂牌价格便宜18%。

因此,我们在进行一二手价差测算时,一定需要注意不要只看挂牌价格。最好是去多问问附近的中介门店,对标小区当前实际的成交价格是多少。

还有一点也需要大家做好心理准备,就是世界上并不是只有你是聪明人,所有人其实都是逐利的。

一般来说,一二手房出现倒挂后,大量的投资客其实都会蜂拥而至,去排队去摇号,因为在价差面前,很多人其实真的会按捺不住,从而产生大量的投资行为,反正买了也不亏,就这样放在那边吧。

这个时候大概率会出现一种情况,就是原本周边小区投资客占比可能只有20%,但是这个新盘因为出现了倒挂,投资客的占比会达到40%甚至更多。也就是说,等到后期你想要挂牌时,同期挂牌的房源可能会有很多。

供需一旦发生失衡,你的成交周期将会被拉的很长,如果你想要尽快出手,唯一能做的就是降低挂牌房价。

一旦降价,其实就是实打实的降低了前期预估的收益回报。

04

开发商在限价面前,也会出现对楼盘品质的不耐烦,而且价差越大,很可能交付的品质就越差。

对于一家商业化的公司来说,当然不会故意把产品做差,但是在整个市场氛围中,因为受到了限价,原来计划的利润可能就达不到了,那怎么办,就只能各种降标。

但是,哪怕是降了标,他们其实也没有什么好担心的,在巨大的价差面前,任何的产品力,任何的营销行为,任何的美学设计,其实都只是锦上添花而已。

我曾经亲身看过一个不可思议的项目。

因为拍地比较早,开发商差不多2013年拿的地,当时楼板价比较便宜,一期是在2014年开盘,卖的不温不火,但项目一期交付后1年内就出现了墙体出现了大面积的渗水以及外墙油漆脱落等,于是,接下来二期三期都很难卖,上访者络绎不绝。

但是,你知道这次四期开盘,一共200套高层,还全部都是超过160平的,按照常理而言,前期发生严重质量问题,并且并没有得到很好的解决,应该无人问津才是,但是竟然超过4000人认筹,5%的中签率。

原因也很简单,就是一二手倒挂了5000元/㎡,开发商很潇洒的说,其实越往后面做,我们的绿化的实际覆盖面就越是比以前少,但是没有关系,因为我们知道,哪怕没有绿化,房子照样能卖。

因为购房者其实已经不关心我们的质量了,只关心价格,对于产品而言,价差越大,他们的包容度也就越大。

所以,真的别对那些一二手倒挂的盘在品质质量上抱有多大的期许限购限的越死,产品力其实就越是薄弱。

05

在楼市里,很多一直以来我们觉得是对的东西,很多一直以来以为肯定会发生的事情,肯能能赚到的钱,未必会真的发生,现在的阶段和以前其实又不太一样了。

最后,我还是想告诫下大家。

购买倒挂新盘,一定不要被表面的房价数字蒙住了双眼。除了价格因素外,需要我们考虑的,还有很多。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

相关阅读

评论