实探 | 龙湖春江天玺好可怕，光样板房就有80多个魔鬼细节

作者：内容小分队 

来源：房掌柜深圳

深圳人很挑剔，尤其是买楼时。

地段不好，户型不好，园林不好，商场不好，学校不好……反正总能挑出一根刺来。

当小O听说，龙华有个楼盘号称有80多项精装魔鬼细节，野心勃勃想要刷新龙华人居理想，顿时就有股好奇的冲动——这是个什么魔鬼楼盘啊。

在一个风和日丽的上午，小O去魔鬼楼盘——龙湖春江天玺踩盘了。

©小O

项目系龙津服装厂旧改成果

项目位于龙华区油松街道工业路和油松路交汇处以北，周边有两条地铁，遗憾的是距最近的地铁站仍然有点距离，到4号线龙华站步行约2.6公里，到10号线坂田北站(在建)步行约2.5公里。

小O乘坐公交到牛栏前市场站下车，公交站后方即是项目施工现场，目前建成的楼层除底商和架空层外，目测约4-7层。

©小O

体验中心在项目对面，外表看起来很普通，左边是汽车养护中心，右边是一栋八九层高的写字楼，墙体上挂着超大的红底白字“招租”，有一种小县城的既视感。

©小O

走进去却别有洞天，气场360度大转变，特别梦幻。

©小O

展示中心里面蓝色主调梦幻风情，挺美了，小O忍不住想拍几张照。

燃鹅，买家秀和卖家秀还是有差距的，看看项目官宣的展示中心，啧啧啧！（非要怪，那就怪手机像素不行8）

龙湖春江天玺前身为龙津服装厂城市更新单元，列入2011年深圳城市更新第五批计划，2013年获批单元规划，直到2017年确定实施主体，随后原建筑物开拆，并进入实质建设阶段。

项目分由5个地块组成，占地面积约19361.54㎡，建面约144496.89㎡，容积率5.58，绿化率40%，住宅总规划户数465户，停车位817个，均为地下车位。

项目产品位于03-02地块和04地块(上图黄色部分)，其它地块均为公园绿地及配套市政道路。

两个地块共规划有5栋住宅、1栋公寓、1栋办公楼、1栋保障性住房，率先推出的是03-02地块，含住宅及公寓，此次推出的住宅套内面积约为90㎡以内。

项目位于油松片区，龙华人对它并不陌生，但其他区域的人可能还不大了解。事实上，对于商品住宅来说，它属于较新的区域。

目前片区发展面貌较为滞后，规划的更新项目很多，周边有德业基旧改、保利景华旧改、海岸城旧改、华侨城旧改、中洲旧改、卓越旧改、伟特工业区旧改、富基上油旧改、金地水斗旧改、新围工业区旧改三期、中航幕墙旧改三期、恒鸿铧旧改等。

未来很长一段时间，片区面貌将会发生非常大的改变，只不过这个时间周期会有点长。

看完展示中心后，小O跟随销售去看了样板房。

©小O

约123㎡平层4房样板间更方正

项目即将推售150套住宅和198套公寓。其中，住宅主推约100㎡平层3房、约123㎡平层4房以及约119㎡复式户型，三个户型各有50套。

公寓主推约40-70㎡1-2房产品，产权也是70年。

©小O

目前，样板间只开放了建面约100/123㎡平层3/4房，小O很感兴趣的复式户型暂未开放。

先来看看建面约100㎡平层3房户型，这个户型位于楼栋北面两侧，东北-西南朝向，生活阳台朝西北，通透性较好;略等于0过道设计，户型不是很方正，但空间利用率较高;厨、餐、客、阳台四位一体，区域互动性较强。

建面约123㎡平层4房位于楼栋中间，西南-东北朝向，生活阳台朝西南，通透性较3房更好；户型较3房更方正，有过道，传统竖厅设计；餐客阳台一体化设计，整体空间更开阔；搭配大景观阳台，采光较好，房间通透明亮。

建面约119㎡复式户型位于楼栋南面两侧，西南-东北朝向，一层生活阳台朝西北-东南向；一层有L型厨房，餐客阳台一体，1间卫生间，1间卧室；二层有主卧和1间次卧，主卧带卫生间。

样板间魔鬼细节

小O参观样板房时，被它的细节给震惊到了，由于篇幅稍长，单独做一pa来介绍。

以约123㎡平层4房户型为例，按参观顺序逐一来介绍：

入户玄关

⊙大门是钢木复合门，搭配5A钻化触摸屏，还有防撬自动报警功能，科技感较强，安全性也还不错。

⊙锁是耶鲁智能门锁，有4种方式开锁，密码、指纹、感应卡、钥匙，实用性很强，特别适合经常忘带钥匙的朋友，“妈妈再也不用担心出门忘带钥匙了”。

⊙玄关柜旁设有电灯开关，在门口就可控制屋内所有照明。

⊙玄关处有自由鞋柜，内部带排气设备，不用担心一打开鞋柜却被熏“晕古七”。

⊙鞋柜上方凹龛区可随手放置女士包、长短雨伞、票卡等物件。

⊙鞋柜右侧有通高挂衣柜，带活动层板，可根据换季收纳需要调整空间大小。

⊙鞋柜底部挑空，可以摆放拖鞋、体重秤等物品哦。

⊙入户玄关空间较宽绰，安装上镜子后，可以直接在玄关更换衣物，出入便捷度提高不少。

⊙玄关右侧墙上有千丁可视对讲系统，安全性与便捷性较好。

进门靠右侧的房间可做老人房或者客卧。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

左侧是带整体橱柜的U型厨房。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

厨房

⊙厨房顶面采用集成铝扣板吊顶、墙面采用仿石墙砖专利定制产品、整体橱柜是国际环保材质，视觉效果十分高档，清洁起来较为方便。

⊙橱柜是深浅抽屉设计，锅碗瓢盆可分门别类摆放，对我这种强迫症来说，一个萝卜一个坑的设计简直太棒了。

⊙橱柜搭配T型倒角拉手，有人可能不明白这是什么，不过无所谓，只要知道它能减少磕磕碰碰的频率就可以了，手残党福音哦。

⊙整个厨房台面是人造石英石，外边设置了挡水沿、下方设置了滴水线，防水性很可!

⊙顶部有嵌入式凉霸，可为厨房降温、通风，再也不会炒一二个菜就满头大汗了。

⊙洗菜盆是不锈钢大单盆且是台下安装，易于清洁，盆体内部边角呈圆弧形，基本无卫生死角。

⊙洗菜区安装防雾节能筒灯，可以有效避免水汽进入灯体内，使用寿命更长哦。

⊙水槽是老板智能水槽，据说可利用水离子技术，通过清水净化蔬果表面99.9%以上的微生物、农残物、激素和细菌，延长果蔬3-5天的保鲜期，“贫穷”的小O没用过，所以不知道效果怎么样，如果有人用过这个水槽可以来告诉我感受。

⊙厨房的手扫感应灯、无接触式开关、防溅插座等，在日常生活中都是较为安全方便的设计。

话说回来，虽然销售说U型厨房可同时容纳2-3人烹饪操作，但实际感觉稍显拥挤，基本上只能容下1个人活动，多一个人都会有空间压迫感，行动间也难免碰撞、磕绊。

从厨房出来，步入客餐厅。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

客餐厅

⊙项目是客厅、餐厅、观景阳台的空间一体化设计，进深8m，开间3.7m，实用性与连接性加分。

⊙餐厅备用插座、电视插座、沙发背景墙USB插座、卫生间门外预留插座、床头USB插座等细节设计，可大幅度避免出现满地拖线板的凌乱画面。

⊙阳台两侧端墙预留了收纳、摆放空间，除赏景外，还可摆放洗衣机等家用电器。

再往前走，左侧是卫生间。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

卫生间

⊙卫生间做了三分离设计，将洗漱台、马桶、淋浴间三者各自独立，可以最大化利用卫浴空间，一家人可以同时使用不同空间。

⊙洗手盆设置在门口、洗浴区设置在卫生间最远处，即淋浴隔断，最大限度地保证干湿分离。

⊙镜侧灯的设计女孩子们真的十分心水啊。

⊙卫生间自带暖气与除湿设备，配智能马桶，没用过智能马桶，就不评价了。

继续往前，右侧可做老人房或客卧，也可做书房。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

左前方是儿童房。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

再往前就到了主卧。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

主卧

⊙主卧是套间设计，配有储藏间/衣帽间、卫生间、和大阳台。

⊙主卧柜体分为高中低三个区域，可以更细致地分类收纳哦。

由于样板间禁止拍照，图片来源于深圳龙湖微信公众号。

⊙主灯双控，开关灯很方便，在门口开的灯不用特地下床去门口关灯啦。

⊙主卧卫浴与五金件均采用TOTO、科勒、摩恩、汉斯格雅等一线品牌产品。

⊙卫生间安装了三合一风暖浴霸，冬天洗澡不至于冻成狗了。

⊙床头设有紧急呼叫按钮，按下去就能连接龙湖智慧服务中心，1分钟内就会有人上门询问，这点听起来很人性化，但是实际可操作性未知。

值得一提的是，

⊙所有房间都是带飘窗设计，采光很赞哦。

⊙房间内配有中央空调，说实话，在家里装中央空调的楼盘比较少，用起来应该会很快乐吧，交电费以及清洁的时候应该会更“快乐”。(皮一下，别打我)

总之，对于龙湖春江天玺的样板间，整体可以给80分;其中的收纳、私密性和细节设计可以给99分，多一分怕骄傲。

价格

说到朋友们zui关心的价格，

“什么时候拿预售?”

“最快预计要下个月了，拿到预售就开盘，你可以对比下周边房价，新房都是在6万+/㎡的”。

贝壳网显示，同样位于油松片区的新房卓能雅苑均价5.5万/㎡。

据悉，项目已于3周前开始诚意登记，需验资100万。

这个数字和前不久售罄的前海招商领玺以及去化9成的颐湾府很像，也是验资100万，在龙华这个数字还是有点多了。

片区配套

说完价格，项目所在片区的规划、交通、商圈、学校等配套如何呢?

✿尴尬的油松片区 民房厂房林立

前文提到过，项目位于油松片区，旧改达12个之多。

©小O

油松过去的定位比较尴尬，既是龙华的边缘地带又不属于坂田的管辖范围，没有得到足够的重视，同时缺乏整体规划，以致城市整体面貌粗犷，自建民房和零散工业厂房集中。

©小O

这一不利影响到现在仍有“后遗症”，与项目体验中心一路之隔，就矗立着一栋厂房；周边住宅大多较为老旧；走在街道上，时不时有臭味扑鼻，街道卫生亟需改善；项目附近道路仍在施工，路面也十分凌乱。

©小O

©小O

随着城市更新的逐步推进，以及与项目相距都不远的壹成中心和信义嘉御山等大型商住社区的布局，片区发展正向好完善。

片区未来的区域价值还是被看好的，只是城市更新开发周期因项目不同而异，仍旧需要时日等待。

✿地铁轨道支撑较弱

项目周边有多条主干道及梅观路，与周边片区如龙华新、老城及坂田片区联系紧密，通过对接东环二路上梅观路前往市中心区也方便快捷。

公交方面，项目位于牛栏前市场公交站后方，去周边比较方便;驾车出行方面，自驾到福田大约需要40分钟。

此外，地铁轨道交通对项目支撑作用较弱，正如前文所说，项目周边没有地铁站。目前，距项目最近的龙华站在2.6公里之外。

远期规划的地铁22/25/27号线，距项目比龙华站更近。不过这几条线路，保守估计要到2028年左右才能通车。

✿自带约2万㎡商业

自带约2万㎡商业;对面是万众城及民治中华楼商业街;1.2公里处有山姆会员店(已开业)及龙华壹方城(装修中)；2.8公里处有约60万㎡壹方天地。

周边约3公里范围，还有龙华星河ICO(2.4公里)和九方购物中心(3.1公里)等商业。

✿位于松和小学、新华中学学区内

根据目前的学区划分，春江天玺在松和小学和新华中学的学区范围内。新华中学是龙华区域内的老牌初中，中考质量在全市中上水平。

(具体学区划分以主管部门公布信息为准)

✿步行5分钟可达社康服务中心

附近约303米处有龙华人民医院油松社区社康服务中心，步行5分钟可达;约2.5公里范围内有龙华人民医院及新华医院(市三甲，在建)、深圳市第二儿童医院(在建)等。

✿文体配套较为丰富，但大多在建

文体配套则主要在龙华文化广场及红山地铁站两个片区，包括龙华文化艺术中心、龙华文化广场、美术馆(在建)、图书馆(在建)、展览馆(在建)、演艺馆(在建)。

公园配套有北站中心公园、白石龙音乐公园、玉龙公园等。