2020年地产投资怎么看？

作者：周岳、张丽平 

来源：岳读债市

一、2020年房地产投资增速预测

我们预计2020年地产投资同增6%。1）地产投资涵盖建安工程、设备购置、其他费用三部分，其他费用主要为土地购置费，2018年建安工程、设备购置、其他费用三者占地产投资的72%/1%/36%。2）2018年地产投资同增9.5%，主要系土地购置费快速增长拉动地产投资（其他费用对地产投资增速的拉动率达11.9%），2019年1-10月地产投资同增10.3%，较去年同期提升0.7pct，主要源自建安工程回暖（建安工程对地产投资增速的拉动率达4.2%，较去年同期提升7.1pct），而建安工程的回暖一方面表现在前期高周转下期房交付压力增加，投资向后端施工-竣工倾斜；一方面表现在房企降价推盘，销售回款使得新开工保持韧性。3）在土地成交疲软的背景下，预计2020年土地购置费增速下行；同时2016-2018年期房销售高峰的交付压力下投资重心向后端转移，竣工增速超过新开工，加之政策“房住不炒”对地产信贷的限制，建安投资进一步改善的可能性较低。根据预测，预计2019、2020年地产投资同增8.8%、6.1%。

一个超预期可能：近年来地产商积累的大量停工面积，如果未来地产商资金面好转，地产投资存在超预期的可能性。近年来地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积，根据我们的测算地产商的累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%，未来若资金面好转，施工加速建安投资存在超预期的可能性。

其他费用：预计2020年增速继续回落。1）其他费用包括土地购置费、大市证费、旧屋购置，其中土地购置费占其他费用的比例达85%，历史上其他费用增速与土地购置费用增速保持同步。2）市场一般把“土地成交款”视为“土地购置费用”的前瞻指标。根据国土资源部的规定，土地成交后在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内缴纳50%的出让款，1年内缴纳剩余50%的出让款。据此我们以“1个月前的土地成交款*50%+12个月前的土地成交款*50%”来测算未来的土地购置费用。3）土地购置费与供给与需求都有关，供给端取决于政府是否限制供地，需求端取决于开发商的库存和销售情况。从需求端看，居民的杠杆率已经较高，加之2019年以来棚改的支撑减弱，进一步加杠杆的空间有限。值得注意的是目前70城新建住宅价格指数增速和二手住宅价格指数增速已逐步回落，未来量随价跌，商品房销售额增速承压，拿地相应下降。4）展望2020年，我们认为政策“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的定力仍在，楼市“上涨刚性预期”逐步打破，回归“房住不炒”，预计2020年住宅价格、销售额增速逐步回落。预计2020年土地成交款增速为-5%，对应2020年其他费用增速为4%。

建安投资：2020年地产投资的主要增长来源。1）历史上建安工程投资增速和房屋施工面积增速维持同步，且由于原材料价格、人力成本上升的原因，建安工程投资增速一般高于房屋施工面积增速，但2018年以来房屋施工面积增速高于建安工程投资增速，我们认为主要系地产投资资金来源较弱。2）地产投资资金来源主要由国内贷款、自筹资金、其他资金和各项应付款构成，2018年以来地产投资资金来源较弱主要系其他资金增速较弱，其他资金主要由销售回款决定，包括定金及预收款、个人按揭贷款。我们认为未来地产销售较弱的背景下，地产投资资金来源难言改善。预计2020年建安投资同增7%，与2019年增速持平。

二、风险提示

1、施工超预期；

2、监管放松。