首改产品成11月交易主流 宝山新房均价达年内最高点

来源：乐居买房

由于豪宅的缺席，上海11月新房成交均价回落，据中原地产数据显示，上海11月新房成交均价约52355元/平米，环比、同比双降，且降幅有所扩大。各区域成交方面，由于自贸区新政影响，老南汇地区的成交仍然呈现出稳中向好的趋势，成交均价向上波动；宝山则在11月异军突起，量价齐增，49577元/平的均价是年内宝山单月新房成交均价新高。

豪宅淡出市场 首改产品成交易主流

  自2018年以来，豪宅的供应进入了快车道。一方面，相比普通住宅，豪宅的价格波动较小，豪宅的保值性让其在市场动荡阶段仍然能够拥有不俗的市场；另一方面，在限价因素影响下，大量新盘出现减配现象，而豪宅产品在这一方面往往没有出现大规模的降标。2019年，豪宅供应到达新高度，截止到发稿前，今年已经有近30个单价在10万元以上的豪宅项目入市。这类项目在前几个月的集中签约让新房成交均价一度走高。

  但进入11月以来，豪宅的成交步伐放缓，成交均价在3-5万元左右的首改新盘逐渐占据市场，尤其是个别明星盘，表现抢眼。中原地产数据显示，3-5万之间的首改产品，10月成交占比约36.7%，而11月，这个比重来到了44.2%，环比上涨7.5个百分点，涨幅较大。11月供应结构的变化影响了成交结构。据乐居统计，上海11月共计13个新房项目入市，超过半数新盘的开盘报价在3-5万之间，如果时间追溯到10月最后一周，同样也有3个新开盘项目的均价在3-5万元之间。而这部分项目恰恰是11月成交量最高的几个项目：

11月销售面积排行榜

  可以看到，3-5万元的首改产品在经历了10、11两个月的持续释放后，在11月迎来了集中成交，这批房源的大规模签约，以及豪宅成交的放缓，让整个新房市场的均价回落。

  宝山一枝独秀 “地头蛇”大华导演逆袭

  宝山几乎拉动了起了整个11月的新房成交：中原地产数据显示，11月新房累计成交48.4万方，是下半年以来单月成交最低谷，上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，从绝对值来看，目前销量处于底部区间波动，销量筑底的可能性非常大，因此，销量继续大幅下探的可能性不大。而在销量大概率筑底的市场背景下，宝山却在11月异军突起，多个新盘成交量惊人。

  其中，大华公园城市在11月26日开盘后的一周内，签约高达336套，成交量突破3万方，是今年单周成交量最高的项目。作为宝山本地开发商，大华深耕宝山多年，在众多购房者中拥有不俗的口碑，在外环外顾村新房报价破6的市场背景下，中外环之间的大华公园城市以5.7万元的均价入市，对购房者有一定吸引力，加上项目本身品质不俗，因此在短时间内达成了大量成交。而除了大华公园城市外，大华另外一个项目大华朗香瑧园也有着不错的成交，在11月同样成交破万方。

大华公园城市绿化已经初具规模

  除了大华两个项目以外，富锦路地铁站旁的四季都会也是宝山的热门新盘，该项目自今年6月首开之后，就一直占据着宝山成交榜前几的位置，即便是在全市成交排行榜上，也拥有一席之地。这些项目的集中成交也带动了宝山11月新房成交均价的上扬，来到了49577元/平，是今年以来宝山单月新房成交均价的最高点。

 可以看到的是，宝山的新房市场拥有着巨大的置业潜力，从两三年前的招商中环华府、保利熙悦，到后来的大华碧云天、滨江公园壹号，再到上述的三个项目，宝山上大、大华地区由于与市区的距离较近，交通方便，配套也日趋完善，开始成为置业新宠。

  总体而言，11月上海新房市场仍有亮点可寻，市场交易情绪总体稳定，个别热门区域的置业需求仍有潜力可以挖掘。但是，从目前预证发放情况来看，供应节奏将会放缓，尽管年末冲刺即将到来，但今年12月拿证新盘的数量相比去年同期大概率减少，成交可能继续维持低位。