首改产品成11月交易主流 宝山新房均价达年内最高点

来源:乐居买房

由于豪宅的缺席,上海11月新房成交均价回落,据中原地产数据显示,上海11月新房成交均价约52355元/平米,环比、同比双降,且降幅有所扩大。各区域成交方面,由于自贸区新政影响,老南汇地区的成交仍然呈现出稳中向好的趋势,成交均价向上波动;宝山则在11月异军突起,量价齐增,49577元/平的均价是年内宝山单月新房成交均价新高。

豪宅淡出市场 首改产品成交易主流

  自2018年以来,豪宅的供应进入了快车道。一方面,相比普通住宅,豪宅的价格波动较小,豪宅的保值性让其在市场动荡阶段仍然能够拥有不俗的市场;另一方面,在限价因素影响下,大量新盘出现减配现象,而豪宅产品在这一方面往往没有出现大规模的降标。2019年,豪宅供应到达新高度,截止到发稿前,今年已经有近30个单价在10万元以上的豪宅项目入市。这类项目在前几个月的集中签约让新房成交均价一度走高。

  但进入11月以来,豪宅的成交步伐放缓,成交均价在3-5万元左右的首改新盘逐渐占据市场,尤其是个别明星盘,表现抢眼。中原地产数据显示,3-5万之间的首改产品,10月成交占比约36.7%,而11月,这个比重来到了44.2%,环比上涨7.5个百分点,涨幅较大。11月供应结构的变化影响了成交结构。据乐居统计,上海11月共计13个新房项目入市,超过半数新盘的开盘报价在3-5万之间,如果时间追溯到10月最后一周,同样也有3个新开盘项目的均价在3-5万元之间。而这部分项目恰恰是11月成交量最高的几个项目:

11月销售面积排行榜

  可以看到,3-5万元的首改产品在经历了10、11两个月的持续释放后,在11月迎来了集中成交,这批房源的大规模签约,以及豪宅成交的放缓,让整个新房市场的均价回落。

  宝山一枝独秀 “地头蛇”大华导演逆袭

  宝山几乎拉动了起了整个11月的新房成交:中原地产数据显示,11月新房累计成交48.4万方,是下半年以来单月成交最低谷,上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为,从绝对值来看,目前销量处于底部区间波动,销量筑底的可能性非常大,因此,销量继续大幅下探的可能性不大。而在销量大概率筑底的市场背景下,宝山却在11月异军突起,多个新盘成交量惊人。

  其中,大华公园城市在11月26日开盘后的一周内,签约高达336套,成交量突破3万方,是今年单周成交量最高的项目。作为宝山本地开发商,大华深耕宝山多年,在众多购房者中拥有不俗的口碑,在外环外顾村新房报价破6的市场背景下,中外环之间的大华公园城市以5.7万元的均价入市,对购房者有一定吸引力,加上项目本身品质不俗,因此在短时间内达成了大量成交。而除了大华公园城市外,大华另外一个项目大华朗香瑧园也有着不错的成交,在11月同样成交破万方。

大华公园城市绿化已经初具规模

  除了大华两个项目以外,富锦路地铁站旁的四季都会也是宝山的热门新盘,该项目自今年6月首开之后,就一直占据着宝山成交榜前几的位置,即便是在全市成交排行榜上,也拥有一席之地。这些项目的集中成交也带动了宝山11月新房成交均价的上扬,来到了49577元/平,是今年以来宝山单月新房成交均价的最高点。

宝山1-11月新房成交均价走势

 可以看到的是,宝山的新房市场拥有着巨大的置业潜力,从两三年前的招商中环华府、保利熙悦,到后来的大华碧云天、滨江公园壹号,再到上述的三个项目,宝山上大、大华地区由于与市区的距离较近,交通方便,配套也日趋完善,开始成为置业新宠。

  总体而言,11月上海新房市场仍有亮点可寻,市场交易情绪总体稳定,个别热门区域的置业需求仍有潜力可以挖掘。但是,从目前预证发放情况来看,供应节奏将会放缓,尽管年末冲刺即将到来,但今年12月拿证新盘的数量相比去年同期大概率减少,成交可能继续维持低位。

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