大湾区房地产政策松绑信号枪打响

作者：朱罗纪

来源：朱罗纪

近日来，政策多变，深圳市场也快速升温，很多观点又泛起——比如货币扩张，房地产与GDP增速是孪生关系，来理一理。

首先，大的形势，两个问题，一是“房住不炒”的基调会不会改变，二是货币扩张会有多积极。这是最近升温的预期，有一些观点以央行最新货币政策报告删除了“房住不炒”这几个字来做文章。学界最近也有部分观点指出，期待货币政策更进一步的扩张。

基于房地产的角度看，我认为都很难。

“房住不炒”是一项不会更改的国策，有时候可能因为短时经济因素做些“措辞上的变通”，但指望重新回去，我们一定要放弃这种幻想。货币灌水也是一项不会大改的政策，也不要指望再有2009、2016的货币大放水——央行行长易纲最新在《求是》杂志上发文，说的很清楚。不会走回头路，宏观经济的困难是结构性的，要干的事儿是开放、是放权，总量政策已经没有意义了，徒然更加猛烈的推高资产价格。

这两点，是我过去几年来一直在强调的基本判断。我们买房的决策，要建立在把这个幻想抛掉的基础上，稳扎稳打的去判断。清醒应对，不悲观，也拒绝对赌。

所以，总结来看，在12月这个窗口期——每年一度的中央经济工作会召开，定调明年上半年的经济策略，也许会发生这样的政策变化。

“房住不炒”会坚持，但会对地方城市放松调控给予更大的容忍度。

货币政策会继续放宽，但是温和型的。

其次，大湾区的形势，房地产政策松绑的信号枪已经打响了。

这半个多月，湾区政策风向逆转。

最先打响信号枪的是深圳，双十一取消豪宅税。然后，12.2，深汕合作区解冻已冻结2年多的房地产交易。边缘松绑的迹象非常清楚。

其次是佛山，11.29放松“人才”购房限制——取消户籍、个税、社保缴存年限。

再次是中山，外地人买首套住房，无需社保。

松绑的城市都有共同的特征：经济下滑，房地产处于调整之中。这使得房地产调控政策具备了松绑的基础——既能够通过松绑缓止经济下滑，也能避免房价转头出现大涨。

下一个，也许是东莞。原因是东莞和深圳就是一个城市，同为外向依存度极高，一荣俱荣一损俱损。深圳放松，东莞绷不住的。

但不会有大幅松动，“五限令就是长效机制的一部分”，这是一个核心政策篮子，不可能有改，尤其是深圳。在这种拿捏上，有太多组合了，比如限价稍微松动一些（比如金茂府），针对某些人群、区域的限购放松（比如佛山、深汕合作区、港澳台），等等。放多大，何时放，只取决于上述两点：当地城市经济发展形势、房地产调整态势（跌了也不行，大涨也不行，取中取稳）。

整体来看，大湾区这一轮持续3年的房地产政策大紧缩，不但结束，而且转入宽松期，接下来陆陆续续放松是大概率事件。

最后，刚需的选择。

个人角度看待，刚需继续等待的理由已经不存在了。

这里要先重申我对“政策”的一贯观点，我们搞房地产研究的，是不应该诱导买房人去赌政策的，跟着政策玩，本质就是“择时”，搞到最后就是投机。政策是属于触发器之类的东西，不是本。政策会如何走，当然需要去判断，但那和搏政策，是不同的两码事。

底子是买对城市、买对区域，买房是个很微观的动作，同样的政策，落到不同的城市，完全有不同的效果。每个人资金有限、能力圈有限，钱放到哪里去，要有慎重的考虑。那种“好城市”属于“给点阳光就灿烂”型的，而那种一般的或者是烂城市，给紫外线都不一定得行。

所以，最好的操作是什么。

在价格调整期在深圳的不错的地段买套房子，然后屁股一撅趴草里，等着风吹过来就行了。不管刚需还是投资，都这般做。做到这个，根本不需要太多的专业太高的智商，只需要决断、勇气和风险承受能力。

正是从这个角度，我才说，刚需继续等待的理由已经不存在了——去年底是最好的时候，今年是次好的时候，大家去回查文章，不妨作为一个市场记录，很有意义。同时，换房客继续等待的理由也不存在了——最近这一波，深圳房地产最突出的特征就是大量换房客“以次换优”。

因为城市没有变，深圳还是那个深圳（短期经济有点困难，但长期基本面没有改变），但是政策基调已经变了，进入了宽周期。不需要是一个超级宽周期，温和宽周期甚至少许温和宽周期就够了。深圳不能够有超级刺激，一点点刺激就能上天。

最近看社科院10月份的房价大数据报告，是个非常好的印证。2019年，全国一线、准一线的城市群落里，只有两个城市走出了独立行情：深圳、苏州。苏州比深圳更厉害，1年涨幅21%，深圳1年涨幅是不到6%。但总体上，这两个城市表现得异常出彩。苏州我们不那么熟悉，但是落地到深圳，我前几天分析过，政策三连击叠加本身的人地矛盾，可以构成年度解释。

基于以上，我们来看最近大家集中讨论的一些热点。

1、深圳会扩容吗？如果扩容买哪里？

这是最近传的非常热的一个话题，当然了，过去10几年里，每年都要传那么几回。论级别，这肯定是一个超级天大的政策刺激。如果扩容到周边，那全是翻倍级的坐地起价。但这又是政策对赌，因为谁也不知道，所以，谈不上怎么看，怎么做。

如果你问我的建议，我真没建议。赌博一般的操作，你要做好这样的心理准备：赌赢了，就发大财，赌输了，要问自己能不能输得起。

2、深汕合作区那么便宜，值不值得买？

深圳今年放松深汕合作区的限购，其实是继豪宅税取消之后的政策松绑第二枪，属于边缘放松，侧面也反映出要拉动经济增长。继续冻结，开发商房子卖不掉，就不会继续投资，当地的城市建设就会迟滞。只有放开，让开发商能够卖掉房子，才有钱继续买地。

的确深汕合作区现在的房价很便宜，1万块/平米，有些卖到1.5万/平米，冻结交易前是这个价，现在还是这个价。对于深圳客来说，这个价钱就像买大白菜一样，有很大的诱惑力。我相信限购放开之后，地价、房价都会升，会有一波持续时间比较久的深圳客扫货的热潮。

但问题在于，这是不是一个“便宜的诱惑”。房价有没有持续增长的动能，能不能转手找到接盘侠，最终取决于当地人口、就业的增长以及基建配套的改善，后者没有问题，会有大把钱砸进去，但前者我认为有高度的不确定性。要之，一句话，成本不是买入的依据，贵可能是宝，便宜也可能是坑，这些都有很多案例或教训了。

3、坚定看好东莞。

深圳很好大家都知道，只要不是很差的地段，我相信拿个几年，还是会比炒股票好（对于绝大多数普通小白而言）。那么东莞呢？坦白讲有分歧。有分歧不是坏事，没有完美的城市。就我个人而言，我坚定看好。

前年我在松山湖的一个论坛上讲过，今年也讲过，现在还是这个看法。东莞和深圳的关系在于，就是一座城市，没有区别。这跟扩容无关，而是市场自身的发展。比如华为到了松山湖，以及随之而来的上下游产业转移，其实在某种程度上改变了深圳东莞之间的产业配置。深圳现在大力去发展光明，反而可以说是要与松山湖形成产业犄角。

它的问题在于，城市现在的基础设施、市容市貌，以及公共产品服务还不够好，更没有建立起与深圳互联互通的轨道通勤圈。但，正在发生巨变，因为它的产业结构、人口结构在发生质变，基础设施就需要进行升级来匹配不一样的需求。这是底层逻辑，这一点，到今天为止还是有很多人没有意识到。

买房是每个人一生中最大的一笔开支，在大城市买房，本质又全都是一笔昂贵的金融资产交易，谨慎谨慎再谨慎是对的。再厉害的观察员也不敢说自己能看对，看对了也不一定能做对。最终还是要回到自身的需求，想清楚自己的目的、承受能力，多看别人的思考方法，自己去独立思考判断，避免成为韭菜。