大湾区房地产政策松绑信号枪打响

作者:朱罗纪

来源:朱罗纪

近日来,政策多变,深圳市场也快速升温,很多观点又泛起——比如货币扩张,房地产与GDP增速是孪生关系,来理一理。

首先,大的形势,两个问题,一是“房住不炒”的基调会不会改变,二是货币扩张会有多积极。这是最近升温的预期,有一些观点以央行最新货币政策报告删除了“房住不炒”这几个字来做文章。学界最近也有部分观点指出,期待货币政策更进一步的扩张。

基于房地产的角度看,我认为都很难。

“房住不炒”是一项不会更改的国策,有时候可能因为短时经济因素做些“措辞上的变通”,但指望重新回去,我们一定要放弃这种幻想。货币灌水也是一项不会大改的政策,也不要指望再有2009、2016的货币大放水——央行行长易纲最新在《求是》杂志上发文,说的很清楚。不会走回头路,宏观经济的困难是结构性的,要干的事儿是开放、是放权,总量政策已经没有意义了,徒然更加猛烈的推高资产价格。

这两点,是我过去几年来一直在强调的基本判断。我们买房的决策,要建立在把这个幻想抛掉的基础上,稳扎稳打的去判断。清醒应对,不悲观,也拒绝对赌。

所以,总结来看,在12月这个窗口期——每年一度的中央经济工作会召开,定调明年上半年的经济策略,也许会发生这样的政策变化。

“房住不炒”会坚持,但会对地方城市放松调控给予更大的容忍度。

货币政策会继续放宽,但是温和型的。

其次,大湾区的形势,房地产政策松绑的信号枪已经打响了。

这半个多月,湾区政策风向逆转。

最先打响信号枪的是深圳,双十一取消豪宅税。然后,12.2,深汕合作区解冻已冻结2年多的房地产交易。边缘松绑的迹象非常清楚。

其次是佛山,11.29放松“人才”购房限制——取消户籍、个税、社保缴存年限。

再次是中山,外地人买首套住房,无需社保。

松绑的城市都有共同的特征:经济下滑,房地产处于调整之中。这使得房地产调控政策具备了松绑的基础——既能够通过松绑缓止经济下滑,也能避免房价转头出现大涨。

下一个,也许是东莞。原因是东莞和深圳就是一个城市,同为外向依存度极高,一荣俱荣一损俱损。深圳放松,东莞绷不住的。

但不会有大幅松动,“五限令就是长效机制的一部分”,这是一个核心政策篮子,不可能有改,尤其是深圳。在这种拿捏上,有太多组合了,比如限价稍微松动一些(比如金茂府),针对某些人群、区域的限购放松(比如佛山、深汕合作区、港澳台),等等。放多大,何时放,只取决于上述两点:当地城市经济发展形势、房地产调整态势(跌了也不行,大涨也不行,取中取稳)。

整体来看,大湾区这一轮持续3年的房地产政策大紧缩,不但结束,而且转入宽松期,接下来陆陆续续放松是大概率事件

最后,刚需的选择。

个人角度看待,刚需继续等待的理由已经不存在了

这里要先重申我对“政策”的一贯观点,我们搞房地产研究的,是不应该诱导买房人去赌政策的,跟着政策玩,本质就是“择时”,搞到最后就是投机。政策是属于触发器之类的东西,不是本。政策会如何走,当然需要去判断,但那和搏政策,是不同的两码事。

底子是买对城市、买对区域,买房是个很微观的动作,同样的政策,落到不同的城市,完全有不同的效果。每个人资金有限、能力圈有限,钱放到哪里去,要有慎重的考虑。那种“好城市”属于“给点阳光就灿烂”型的,而那种一般的或者是烂城市,给紫外线都不一定得行。

所以,最好的操作是什么。

在价格调整期在深圳的不错的地段买套房子,然后屁股一撅趴草里,等着风吹过来就行了。不管刚需还是投资,都这般做。做到这个,根本不需要太多的专业太高的智商,只需要决断、勇气和风险承受能力。

正是从这个角度,我才说,刚需继续等待的理由已经不存在了——去年底是最好的时候,今年是次好的时候,大家去回查文章,不妨作为一个市场记录,很有意义。同时,换房客继续等待的理由也不存在了——最近这一波,深圳房地产最突出的特征就是大量换房客“以次换优”。

因为城市没有变,深圳还是那个深圳(短期经济有点困难,但长期基本面没有改变),但是政策基调已经变了,进入了宽周期。不需要是一个超级宽周期,温和宽周期甚至少许温和宽周期就够了。深圳不能够有超级刺激,一点点刺激就能上天。

最近看社科院10月份的房价大数据报告,是个非常好的印证。2019年,全国一线、准一线的城市群落里,只有两个城市走出了独立行情:深圳、苏州。苏州比深圳更厉害,1年涨幅21%,深圳1年涨幅是不到6%。但总体上,这两个城市表现得异常出彩。苏州我们不那么熟悉,但是落地到深圳,我前几天分析过,政策三连击叠加本身的人地矛盾,可以构成年度解释。

基于以上,我们来看最近大家集中讨论的一些热点。

1、深圳会扩容吗?如果扩容买哪里?

这是最近传的非常热的一个话题,当然了,过去10几年里,每年都要传那么几回。论级别,这肯定是一个超级天大的政策刺激。如果扩容到周边,那全是翻倍级的坐地起价。但这又是政策对赌,因为谁也不知道,所以,谈不上怎么看,怎么做。

如果你问我的建议,我真没建议。赌博一般的操作,你要做好这样的心理准备:赌赢了,就发大财,赌输了,要问自己能不能输得起。

2、深汕合作区那么便宜,值不值得买?

深圳今年放松深汕合作区的限购,其实是继豪宅税取消之后的政策松绑第二枪,属于边缘放松,侧面也反映出要拉动经济增长。继续冻结,开发商房子卖不掉,就不会继续投资,当地的城市建设就会迟滞。只有放开,让开发商能够卖掉房子,才有钱继续买地。

的确深汕合作区现在的房价很便宜,1万块/平米,有些卖到1.5万/平米,冻结交易前是这个价,现在还是这个价。对于深圳客来说,这个价钱就像买大白菜一样,有很大的诱惑力。我相信限购放开之后,地价、房价都会升,会有一波持续时间比较久的深圳客扫货的热潮。

但问题在于,这是不是一个“便宜的诱惑”。房价有没有持续增长的动能,能不能转手找到接盘侠,最终取决于当地人口、就业的增长以及基建配套的改善,后者没有问题,会有大把钱砸进去,但前者我认为有高度的不确定性。要之,一句话,成本不是买入的依据,贵可能是宝,便宜也可能是坑,这些都有很多案例或教训了。

3、坚定看好东莞。

深圳很好大家都知道,只要不是很差的地段,我相信拿个几年,还是会比炒股票好(对于绝大多数普通小白而言)。那么东莞呢?坦白讲有分歧。有分歧不是坏事,没有完美的城市。就我个人而言,我坚定看好。

前年我在松山湖的一个论坛上讲过,今年也讲过,现在还是这个看法。东莞和深圳的关系在于,就是一座城市,没有区别。这跟扩容无关,而是市场自身的发展。比如华为到了松山湖,以及随之而来的上下游产业转移,其实在某种程度上改变了深圳东莞之间的产业配置。深圳现在大力去发展光明,反而可以说是要与松山湖形成产业犄角。

它的问题在于,城市现在的基础设施、市容市貌,以及公共产品服务还不够好,更没有建立起与深圳互联互通的轨道通勤圈。但,正在发生巨变,因为它的产业结构、人口结构在发生质变,基础设施就需要进行升级来匹配不一样的需求。这是底层逻辑,这一点,到今天为止还是有很多人没有意识到。

买房是每个人一生中最大的一笔开支,在大城市买房,本质又全都是一笔昂贵的金融资产交易,谨慎谨慎再谨慎是对的。再厉害的观察员也不敢说自己能看对,看对了也不一定能做对。最终还是要回到自身的需求,想清楚自己的目的、承受能力,多看别人的思考方法,自己去独立思考判断,避免成为韭菜。

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