深圳,被妖魔化的高房价之都

作者:大渔 

来源:米宅珠三角

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先问大家一个问题:

深圳贵吗?

估计所有人都会说,贵,太贵了,贵到离谱!

确实很贵。我每天接触的投资客自住客,有大量600-800万的中端客户,他们共同目的是买一套小三房,有升值潜力,品质略好,学位中上。

听起来要求不算高,但我会直接告诉他们:买不到,哪怕预算打到1000万,也要在品质、升值和学位上做出取舍。

有很多在内地横着走的中小壕,拿出千多万来深圳准备拍一套豪宅,无一例外都被毁三观,树新生,不论是深圳的房价,还是深圳的房东,分分钟教你重新做人。

但是,我又要说,深圳并不贵,只是每个买房人都太贪心,既要又要,既要住的舒服又要有升值潜力,甚至还要附加学位,这几个需求合并同类项,价格必然上天。

如果不那么贪心,深圳真的不贵。

抛开福永、松岗、布吉、观澜这些远差破不讲,就说福田,深圳中心区,区位、城貌、交通、配套、教育,无一不优质的全能型选手,还有大量4-6万的房源,三百万买两房,四百万买三房,面积够用,配套齐全,生活便利,你信吗?

今天,大渔就带你抽丝剥茧看福田,看深圳这座城市是如何两极分化,又如何被妖魔化为高房价之都的。

2

福田房价地图:

单看地图没用,因为太多楼盘被平均了,你看到的房价地图只是表象。

实际,和深圳东西部的分化一样,福田也在严重分化。

顶级梯队:香蜜湖:品质+学位+配套12-18万

第一梯队:百花:顶级学位+配套+老旧商品房    10-13万

第二梯队:

竹子林:深高学位 8-12万,普通学位   6-9万

景田/香梅北:福外学位 8-11万,普通学位 5-8万

华强北:荔园+红岭学位 8-12万

第三梯队:

车公庙:普通学位+中等品质楼盘 6-9万

园岭:中等学位(园岭中学)+拆迁概念(园岭新村) 8万

莲花:中等学位(莲花中学)+老旧小区    7-8万

中心区:四神盘(中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑)8-10万,中低品质楼盘 5-7万

第四梯队:

保税区:6-8万

梅林:5-7万

新洲:5-7万

皇岗/赤尾:5-7万

八卦岭:5-6万 (荔外落户带动一批老破小涨到八万)

第五梯队:华强南:4-6万

同一个福田,上等盘和下等盘的差距可以高达6倍。

梳理一遍会发现,除了香蜜湖和百花,福田大部分片区的房价是5字头起,有大量单价5万多的楼盘,认真淘一淘,4万多的也有不少。甚至还能找到2字头的。

比如这个位于华强南的国际文化大厦,74平总价200万,单价2万6。这可不是公寓,也不是写字楼,是货真价实的住宅。

当然,这绝对不是漏,千万不要去捡。

3

除掉极个别奇葩楼盘,福田真实存在大量4-5万的房源,它们交通便利,配套齐全,学位充足,很多户型不差,居住舒适度不低。

这类房源的普遍特点是:

20-35年楼龄

独栋或双栋大塔楼,无社区花园,停车位紧张

八九十年代楼梯房,房源、产品和社区老化

户型差,客户不出阳台,异形或有尖角

楼盘偏办公化,办公大于自住

学位中下

定价准则:以上特点占两条,单价5-6万,占三条或四条,单价4-5万,不信可以自行对号入座。

上世纪八九十年代就开始大兴土木的福田,早年建造了大量的低水准低品质楼盘,这类房源,一百多万可买到一房,二百多万买两房,三四百万买三房。

看完福田的房子就明白,那些天天喊深圳房价高无容身之地的刚需都是伪刚需,说白了,他们不是买不起深圳的房子,而是买不起他们想要的房子。

他们想要的房子是品质次新,花园小区,三房,有升值潜力,学位最好中上。

他们想要的房子,是全中国人民都想要的房子,这类房子,也是深圳涨的最快,价位最高的房子,和全国的有钱人去抢,买不起再正常不过了。

而这些交通便利,配套齐全的老房子呢,大概率是看不上的。因为没有小区,因为居住体验不够好,因为学位一般,更重要的是,因为缺少升值潜力。

所以,哪有什么真刚需,都是伪刚需罢了。

说到这里,我想插播两句。

周六晚上,我去深圳湾人才公园散步,拍下了几张照片。

我的小米渣像素手机,拍不出现场体验的十分之一,当时我的感受就是:这么好的城市,谁不想留下来呢?

但大家都想留下来,这个城市容纳不了,怎么办?必然要有筛选机制,城市不可能赶人,只能用高房价来筛选了。

付的起留下来,付不起的可以离开。

因为是你选择了这座城市,而不是这座城市选择了你。

不能因为你买了一张来深圳的车票,又在深圳打了几年工,这个城市就欠你一套房,买不起房就是这个城市亏欠和辜负了自己。

这种想法是非常非常错误和幼稚的。

深圳的上车门槛真的不高。想留在深圳,钱又少的刚需,应该接受现实,放弃不切实际的既要又要,去买龙岗,去买坪山,去买布吉,去买罗湖,去买福田,有大把二三百万的上车盘可选,完全可以解决自住问题。

至于升值空间大不大,居住体验感好不好,学位优不优质,那是马斯洛需求的第三层次,不是第一层次应该考虑的问题。

话不太中听,理却是这个理。

4

再来说福田,这几年福田跑输大盘了吗?

表面看,严重跑输了。

南山均价9万,前海8万6,宝中8万9,福田只有7万5。不但和南山差距越拉越大,还被前海和宝中两个小弟超越了。

实际上,透过现象看本质,福田跑输是个伪命题。

近几年,福田的品质盘、次新盘、学位房,涨幅一点不弱,尤其是学位房。

福田均价之所以低,是被大量4-6万跑输大市的低价盘平均了。这些占据了优质区位的低品质楼盘,先天不足已经命定,除非推倒重建,否则长线一定跑输大盘。 

而福田的品质盘和次新盘,从2015-2019年,一直在涨。香蜜湖很多楼龄20年的楼盘,均价15-18万,不弱于深圳湾;次新居多的侨香片区也一直在涨,均价已接近12万。

学位房的涨幅就更快了,著名的百花片区就不说了,只看景田和竹子林片区,位置相同,品质接近的两个楼盘,带不带名校学位一平米已差出3万。

更典型的是华强北和华强南。华强片区是深圳的老中心区,今天已经没落,华强的特点是配套全、环境杂、楼盘老,居住体验差,独栋塔楼和老式楼梯房众多。

这两个紧临的片区,仅仅是因为华强北配套了荔园和红岭双学位(红岭其实只能算中等偏上),华强南配套普通学位,房价就天差地别。

华强北均价高达10万,华强南只有5万,差出了整整一倍!

看福田,就知道深圳的分化无处不在。

从大环境看,东部和西部的差距越拉越大。

从各片区内部看,

品质楼盘和低端楼盘的差距越拉越大;

学位房和非学位房的差距越拉越大。

深圳的严重分化,告诉我们三个事实。

一是人们对更好居住体验的追求,导致高品质楼盘越来越贵;

二是学位的紧缺和供需的失衡,导致学位房越来越贵;

三是深圳的投资属性越来越强,纯刚需已经消失,不管是投资客,还是自住客,每个人都要求投住一体,导致投资属性强的房子越来越贵。

深圳的分化会持续到哪一步,房价的天平要倾斜到什么程度才会发生逆转,很难去预测和量化,这其间又夹杂着旧改、规划、产业、学校等各类变量。

更重要的是,深圳房产被完全金融化,投资品化之后,主导房价的,已经不是房子本身,而是深不可测的人性。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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