大变局下 金融大咖这样说房地产投融资困境与突围

作者：李叶

来源：中房报

中国房地产正在迎来一场大变局和大挑战。从国际环境上看，中美贸易摩擦加剧，影响愈发广泛。从国内政策看，自2015年来，随着房地产调控持续加码，金融机构收紧房贷门槛；2016年提出“房住不炒”“因城施策”；2019年11月，央行报告重提:“不将房地产作为短期刺激经济手段”。

未来，房地产行业的发展有着怎样的变数，又如何在挑战下突出重围？

朱嵬：目前房企融资环境形势严峻

平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬

针对地产企业融资困难的问题，平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬直言：“大环境艰难，监管政策对于土地融资已经是非常非常严，基本上没有空间。在这种情况下，房企要自己下内功，对于财务运营筹划能力，各地项目联动也要体现出来。”

他认为，从银行提供金融服务的角度来看，目前更为考验房企的融资能力，但仍可进行组合，包括尽量将开发贷额度用足，进行一些新融资如供应链票据类融资等，“从在整个融资环境来说，对房企更严峻一些。”

赵其卓：不动产也是保险投资的一个重要方向

合众资产管理有限公司风险总监赵其卓

合众资产管理有限公司风险总监赵其卓表示，不动产也是保险投资的一个重要方向，也具有天然的契合性，这主要是因为一是优质不动产具有“稀缺性”、“保障性”，有利于对抗通胀、穿越周期；二是不动产投资期限长且容易获取相对稳定的收益；三是REITS的推出将大幅度降低不动产投资“门槛高”和退出难的情况。

赵其卓在谈到险资投资不动产未来的展望时预测有几个方面，一是未来权益投资的比例将继续增加，分享超额收益并且会勇于承担投资风险；二是对不动产直投的关注持续提升；三是投资目标从企业更多的转向资产。赵其卓亦表示，未来不动产投资退出通道不足、地产价格面临压力导致抵押品对债权保护下降、地产项目选择和管理专业人才储备不足、调控政策持续下，地产公司将面临较大流动性压力等问题。

王刚：“PERE+REITs”将成为未来中国房地产金融主流模式

全联房地产商会REITs专业委员会秘书长王刚

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、全联房地产商会REITs专业委员会秘书长王刚在作主题演讲《真REITs—引领房地产行业转型的标志》时表示，“PERE+REITs”将成为未来中国房地产金融市场主流模式。

“我们的不动产或者非住宅销售以持有为目的，无论是购物中心、写字楼、酒店、物流仓库、数据中心等都是不动产，但相关的退出模式并不清楚，房地产一调控就把REITs关掉了。”王刚表示，目前我国房地产正在进入“下半场”，房地产上半场投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，以简单粗暴的方式利用杠杆实现投资的快速回报；下半场，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，会运用资产证券化方式实现融资以及资金的快速周转。

杜丽虹：地产上市公司资金缺口处于持续扩大中

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹

针对调控三年以后房企资本压力和财务风险再评估，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分享了一组数据，从数据来看上半年销售额大于50亿元、预期全年超过100亿元的地产上市公司，在今年上半年平均资产增长了10%，相对2018年底平均债务也是增长了10%；平均净负债率124%也要比2018年底略有增长；平均利息支出比上同期合同销售总额是7.3%，也要比2018年底略有增长。

杜丽虹直言：“即使在不扩张的情况下，半年销售额在50亿元以上的地产上市公司有两成在短期就会面临资金缺口。由于银行信托等金融机构债务偿还额的上升，很多企业将难以达到最低续借率的要求。”

此外，数据还显示，上半年地产上市公司利润率有所上升，但由于周转率下降的更为明显，所以地产上市公司整体投资回报率有所降低。“上半年地产行业所面临的问题是由于销售增长减慢导致行业资金缺口在扩大，同时因为信贷紧缩导致债务融资成本上升，表外风险上升。”杜丽虹表示。

刘晓彬：信托融资高达42%  房企需求大

四川信托私募投行部总经理刘晓彬

针对房企融资难的问题，四川信托私募投行部总经理刘晓彬透露：“粗略算一下，信托融资比例已经占到房企业融资的42%，受到了历史上七八次整顿后，目前仍然还是作为一个资管机构在顽强的生长，这是因为有市场需求。”

刘晓彬承认“23号文”对房地产信托投资产生了非常大的影响，信托资金不得直接或间接用于房企拿地。“如果严格按照‘432’要求，房地产融资符合条件的太少了，只能把钱在形式上满足‘432’然后把钱拿走。”

刘晓彬同时表示，“信托投资受到两方面制约，一是开发商不愿意进行股权合作。另外我们资金很大程度上都是来源机构投资人，他们更愿意固定回报。资管机构、金融机构未来要进行主动管理，要提高管理能力，做真正的股权投资。”

申威：破产房企不止400家 地产基金迎来好机会

黄金湾集团董事长、地金联资本董事长、地金联盟执行主席申威

黄金湾集团董事长、地金联资本董事长、地金联盟执行主席申威表示，“今年公开媒体报道约有400多家房地产企业破产，但是实际上在我们了解的过程中，远远不止这400家，有很多企业表面上没有申请破产，但实际上已经进行了股权变更，可能没有到破产的那一步。”

这样情况下，申威认为地产基金迎来了非常好的机会，“目前是头部企业相对来讲融资能力较强，一些中小房企则较困难。而作为股权投资基金，我们会投真股权，不会做债权。”