经济掉队！房价下跌！这个北方第二大城市，出现抄底良机？

作者 |  楼市黄大大团队（ID：Houseleader）

来源 | 楼市黄大大

中国的直辖市，最尬莫过天津。

连续两年GDP增速全国垫底后，今年经济复苏的迹象仍不明显。前三季度经济增速4.6%，仅高于黑龙江、吉林，排在倒数第三。

天津近10年多的经济增速

房价也是频频下跌。去年5月，天津“无门槛”抢人怒刷存在感，却很快被喊停。今年楼市撑不住了，融创、富力等楼盘都传出大幅降价的消息。

据安居客数据，目前天津二手房挂牌均价同比下跌5.24%，这也是自4月以来的环比“八连跌”。

天津，“天子之渡”。过去六百年，即便悄无声息，也从不敢有人轻易低估。

然而近些年，南方的粤港澳大湾区、黄浦江畔的长三角一体化风生水起，而北方的第二大城，沉寂中透着落寞。

同为“新一线城市”，天津的商业魅力开始被成都、杭州、武汉等明星城市所赶超。

2019年新一线城市商业魅力排行榜，由一财每年中旬发布

遥想当年，这座城市曾连续6年GDP位列中国第五。2015年，它与深圳的差距不到2%，一度和广州battle“第三城”的宝座。

如今，最强地级市苏州虎视眈眈，天津一退再退，眼看就要退到老七。

2019年的最后一个月，天津经济会企稳回升，还是躺在谷底？

天津的楼市，是跌跌不休，还是抄底良机？

这座北国重镇，能否杀出困局，涅槃重生？

千万人口、万亿GDP，是不少城市的“心结”，也是任何一座有雄心的大城市都不容错过的目标。

要知道，目前我国GDP过万亿、人口过千万的“双料”城市只有10个，天津是最早跨过大关的非一线城市。

去年，天津GDP 1.88万亿，常住人口1559.6万。

天津是一个轻易不露峥嵘的城市，岁月很难在这里留下太深的印迹。

2018年底，有心人注意到天津，才发现这里人口、GDP增速停滞不前，财政收入年年下滑，税收基本零增长，有点揭不开锅了。

今年前三季度，天津经济增速虽然有所好转，但4.6%仍是全国TOP20城市中吊车尾的存在。

如果说，GDP是一座城市的面子，那财政收入则是一座城市的里子。

和GDP的表现一样，天津财政收入同样遇到寒冬，出现罕见的负增长（-8.84%）。

前年（2017年），天津一般公共预算收入同样也是负增长，为-10.4%。今年状况稍微乐观一些，财政收入总算不是负数了，但也接近零增长（0.1%）。

不容乐观的还有城市活力。

这一点，从天津当地的消费数据可以窥之一二，今年前三季度，天津的社会消费品零售总额增速为-1.4%。

图片来源21世纪经济报道

这意味着天津人花钱也变少了。

天津活力的丧失还体现在企业生态上。

这座北方工业城市一直“大而不活”。别管国企、民企、外企，鲜少能在国内、国际叫得响亮的。

以至于CCTV新闻联播结束时的天气预报，天津的配图老是那个百年前的“劝业场”。

几大重量级国企债务爆雷，对天津经济更是雪上加霜。

2016年，由天津四大国企组成的“巨无霸”天津渤钢宣布破产重整，近2000亿元的债务让金融机构损失惨重，天津渤钢倒在了供给侧改革红利释放的黎明之前。

2018年以来，天津市千亿级大国企天房集团爆出非标违约，一度陷入债务危机，去年年报至今未披露。

天津另一千亿天津物产集团曾连续7年上榜世界500强企业，2018年排名132位，营收665.77亿美元，净利润为1.22亿美元，却在2019年黯然落榜，深陷债务危机。

天津的失速，甚至让人忘记了它也曾是一个可与十里洋场比肩的远东名城。

20世纪前后，天津华洋交错。彼时，在世人眼里，南有上海，北有天津。

1990年代，它是环渤海经济圈上的掌上明珠。

2005年到2015年，天津则迎来了最春风得意、也最高歌猛进的十年。

2006年，滨海新区被纳入国家发展战略，一系列“大礼包”从天而降。

当时，这一新区获得金融领域的特殊关怀，先行先试，央行前掌门被派来当市长，直接操刀。一时间，天津股权交易所、天津文化艺术品交易所、渤海商品交易所蜂拥而至。

这阵仗，堪比1990年代的浦东新区、深圳特区。

金融城、自贸港、保税区......一系列大手笔引来一大批大项目。新加坡生态城、加拿大铝业、法国空客A320系列飞机总装线、俄罗斯千万吨炼油等大规模投资项目悉数落户天津。

像是注入了一针针兴奋剂，这十年，天津的招商引资堪称史无前例。从2007年到2011年，天津投资增速保持在每年20%以上，个别年份甚至超过40%，远超全国平均水平。

效果立竿见影，十年间，高速增长的投资为天津GDP带来了每年增速超过15%的“繁荣”景象。

可是，步子迈得太大，也容易留下“后遗症”。

天津的衰落，一个原因是太依赖投资。

作为上一波经济周期的明星城市，天津的产业生态被普遍认为“只长骨头不长肉”，其重要原因便是过于依赖固定投资。其固定资产投资规模比广州、深圳的总和还多。

之后，中国告别大基建，由投资拉动为主导逐步过渡到投资、消费、净出口三者相互协调共同推动经济持续增长。天津却一直没能找到新的经济增长点。

等待它的是一场漫长的阵痛期。时至今日，这座城市依然在“刮骨疗伤”。

2018年，天津市政府官方主动公布GDP“注水”，滨海新区的万亿GDP神话被打回原形，调整后滨海新区2016年GDP缩水3348亿元，缩水幅度达三分之一。

自那以后，全市的经济增速大幅拉低，每一季度都远低于同期全国均值。

过去五年，让人们记住这座城市的是天津港大爆炸，滨海新区玻璃外墙上的灰尘，还有静安的大规模传销整治行动……

唯一让人心潮澎湃的是，天津喧嚣一时的加入抢人大战。

抢人大战背后是，天津战略调整，从投资驱动转向科创驱动。

长期置身于首都的身侧，天津这些年对人才的吸引乏善可陈。

好在，瘦死的骆驼比马大。天津作为强二线，综合实力依然不俗，教育发达，科研基础扎实，由国防科大部署的天河超级计算机就落户天津。

此外，天津还有“高考红利”这个王牌，其高考重本率超过北京、上海，位列第一。与同类城市竞争人才，这一筹码亮出来无疑极具吸引力的，甚至可以成为一次“降维打击”。

这两年，各大二三线城市纷纷开启“抢人大战”，天津也不甘示弱，祭出人才最低门槛，一时占尽风头。

去年5月，天津推出“海河英才”计划，抢人政策的门槛简直没下限，无工作、无房、无社保，年龄不超过40周岁的全日制本科生，就可直接落户。

当时，这一计划发布48小时，就吸引了多达30万人关注，抵上了西安辛辛苦苦拉客大半年。

面对空前的落户热情，天津市人力资源和社会保障局表态，为杜绝“户口空挂”“暗度陈仓”等现象，严格实行“先落档后落户”的规定。

这相当于紧急叫停，烈火一下被浇灭了。

不过，天津仍在努力为楼市“松绑”。

上个月（10月），天津发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告。

公告其中一个侧重点便是围绕天津购房层面，限定两个科技园区，有限度的放开：户籍迁入本市的职工，按照本市户籍居民政策购房，无需社保或个税证明。

同时，天津还启动了人才安居工程，在人才住房、个人激励、子女入学和医疗保健等多领域都给予了人才政策上的倾斜，吸引更多外地人来此定居。

此外，天津在鼓励研发、拥抱新产业方面也有所行动。为改进实体经济金融服务，降低小微企业融资成本，滨海高新区推出了“一揽子”科技金融政策：花10亿元设立高质量发展创投基金、花2000万元设立风险补偿资金池、奖励800万元给那些科创板的上市企业。

降低门槛抢人、斥巨资奖励科创企业等一系列事件背后，是掉队后开始着急的天津。毕竟，困难就摆在眼前。

天津经济增速放缓，原因之一是工业增速放缓，但服务业没有跟上，曾经喊出要成为北方的全球金融中心，依然任重道远。

天津市委书记李鸿忠在今年两会上也坦言，天津依然存在诸多值得改进的地方：结构不优；产业结构偏重；新动能不足；环境承载能力不足，“河、湖、海、湿地的污染情况比较严重。

显然，天津是一个“经济结构老化”的城市。从产业结构来看，全市的经济总量有近一半都是来自工业贡献，铺天盖地都是石化、钢铁等传统重工业。

这两年，天津大刀阔斧，主动挤掉GDP水分，魄力十足。两会期间，当地官员透露，截至目前已关掉了超过两万家“散乱污”企业。粗略计算，直接损失了几百个亿的GDP。

更麻烦的是，天津的第三产业一直提不上来。当地服务业不景气，除了渤海银行，当地没有第二个令人深刻的金融机构。

从代表地区经济的上市公司来看，截止2019年上半年数据，在沪深两市挂牌的天津A股上市公司只有51家，不及杭州、南京、成都等城市，所属行业多为工业、能源、交通、房地产，没有一家是金融企业。

同样背靠一线城市，同样以工业见长，天津经常被拿来和苏州比较。

10多年前，苏州也经历过相当长一段时间的阵痛期。

彼时，也是苏州主动转型升级的关键期。2013年后，苏州将生物医药等特色新兴产业作为引资的主要侧重点，同时，加快推进智能制造，加快集聚研发中心、功能机构，加快推动制造业向“制造、研发、营销、服务”转型。

如此一来，电子信息、机械制造两大主导产业迈向了中高端，特色产业体系和创新工业生态初见雏形，苏州的产业结构轻盈灵活、更数字化。

苏州工业园区的东方之门

其中，以中国和新加坡合作的苏州工业园区为典型，这个工业园区也已成为我国工业转型的“样板间”。

只不过，京津冀活力不够。从大的背景来看，东北地区经济滞胀、华北局部衰落，“南强北弱”的局面也已奠定。

如果说长三角越来越像一个省，各地区在上海的带动下，开始有步骤地推进“错位发展”，京津冀则是长期突破不了的界限与壁垒。

好在，京津冀协同发展战略是天津的重大历史性机遇。

北京的最新定位变成全力打造政治中心、国际交往中心和科创中心，只字不提发展首都经济。含着“金钥匙”诞生的雄安新区和通州，发展壮大都需要数十年，暂时对天津都不算利空。

此时的天津，正好可以借势帝都的人才高校和科技研发，增加产业附加值，调整工业结构，大力促进民营企业发展。同时，主动接纳北京人口溢出，加大人才引进步伐。

去杠杆、减税费、挤水分……天津这些年的举动可谓轻装上阵、在奋起直追了。

天津市委书记李鸿忠公开发言说，天津要以壮士断腕般的勇气调整规划、加大投入、从长计议。

历经一番刮骨疗伤后，天津生死攸关的恢复转型期还将持续。

祝福天津！