意外！这个地方逆势收紧调控了

作者：凯风

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有城市在试探松绑，有地方在加码调控。

这一次，逆势而上的，居然是位居东北边陲的黑龙江。

近日，黑龙江出台新规，要求房企拍地资金，不得来自金融贷款或资本市场融资，违者两年内不得拍地。

此外，当地还规定：多层楼房封顶后方能预售，高层楼房建到三分之二方能预售，同时鼓励现房销售。

这两条新规，分别击中房地产高杠杆、高周转的要害，传达什么政策信号？

01

先看第一个，开发商不得通过贷款和融资拿地，意味着什么？

众所周知，房地产向来以高杠杆、高周转和高负债著称，资金可谓命脉所在。

今年以来，全国性的房地产融资已在陆续收紧，银行贷款、信托贷款等渠道陆续被严控，资金违规输入房地产的“陈仓”被封堵。

如今，黑龙江进一步将贷款或融资，排除在土地竞拍之外，意味着什么可谓不言而喻。

拆杠杆，防止开发商背个银行“炒地皮”，正是这一政策的实质。

对此，黄奇帆有过详细分析：

你如果后边背一个银行，要100亿元，银行就拿100亿元，要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就来了。

所以，在黄奇帆看来，控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。

当然，开发商不得借助银行贷款拍地，类似规定早已有之，黑龙江并非首创。

在现实里，部分开发商也早已有应对之策，无论是明股实债，还是与金融机构组建合资公司的方式绕开，无不对调控的刚性构成挑战。

显然，任何政策的威力，都有赖于执行。

02

再看第二个，高层楼房工程进度需达2/3方能预售，影响有多大？

众所周知，预售制，可谓房地产高周转的重要支撑。可以说，正是预售制，支撑起了龙头开发商的飞速崛起，支撑了地方的卖地游戏。

然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”的现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。（参阅《楼市一停涨，什么乱象都来了！》）

所以，这两年，“取消预售制”的声音不绝于耳。但预售制，事关房地产高周转，涉及庞大的利益群体，短时间内想要取消并不容易。

然而，不能取消，并不意味着不能规范。

显然，拿到地之后就能卖楼花，建到1/3后卖还是2/3后卖，还是封顶之后只能进行现房销售，影响大相径庭，风险同样不可同日而语。

目前，在很多城市，多层住宅（7层以下）只要动工就能对外预售，高层住宅（7层以上）工程进度达到1/3（有地方只要求3层或5层）就能对外预售。

与此相比，黑龙江此番将多层住宅的预售门槛提高到封顶，将高层住宅的预售门槛提高到工程进度的2/3，规格要求无疑提高了。

对于开发商来说，高周转的速度必然受到影响。

03

有对比才有伤害。

黑龙江出台的这些新规，都谈不上首创，论力度不及一线城市，但在如今各地蠢蠢欲动的背景下，却显得极为醒目。

那么，为什么是黑龙江？

谁都知道，黑龙江楼市不算火热，当地经济同样谈不上强势，房地产开发投资增速在全国基本垫底，此前因“房价跌回白菜价”而大热的鹤岗就属于黑龙江。

更关键的是，作为棚改依赖度最高的省份之一，2019年黑龙江棚改从去年的13.1万套减少到2.4万套，大幅缩减70%以上，棚改动力正在衰歇，楼市同样缺乏长期支撑。

尤其是，目前包括许多南方城市都在试探性松绑，无论是以人才政策之名松绑限购，还是以各种边缘政策来回试探，走的无疑都是放松路线。（参阅《这些城市都出手了！》）

几乎所有城市都在求变，为何黑龙江还如此“硬核”？

这背后，防风险的考虑，可能是主要出发点。

据此前通报，今年年初，黑龙江各地共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个，其中因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。

显然，烂尾楼的出现，影响不只是债务杠杆，更影响到预售制之下的众多购房者。在这两方面强化调控，可谓有的放矢。

另一方面，东北这些年经济挤水分，人口外流，对于炒房者几无吸引力。吊诡的是，正因为这一点，东北三省的房地产依赖度都不算高，地产投资对于经济的贡献相对有限。

数据显示，今年前三季度，房地产依赖度最高的5个省份是海南、安徽、云南、重庆、广西，最低的5个省份是山西、新疆、西藏、黑龙江、内蒙古。

既然房地产依赖度如此之低，既然楼市不是那么容易刺激起来，那么调控加码带来的市场影响就没那么大，这当然是现实考虑。

无论如何，只要按住信贷，按住资金之水，按住高周转、高杠杆的冲动，就能按住蠢蠢欲动的楼市。

很多城市都已证明了这一点，接下来还会有更多的城市证明这一点。