这种类型的盘，买了基本掉坑！

作者：马强壮

来源：大胡子说房

营销学著作《影响力》中提到过一个有趣的现象：亚利桑那的一家珠宝店遇上销售不出的困难，决定半价出售所有存货，可是雇员不小心搞错了，把所有珠宝的价格都上调了一倍。

结果令人惊讶的是，这些珠宝明明比周围珠宝店价格高一截，却反而全部销售一空！

这反映了一个世界性的社会心理学效应：人们在买东西的时候，常常用一套简易的价值标准--“一分钱一分货”。

放在房地产市场，也存在这种现象。

比如在一个2万片区中，突然冒出一个3万的盘。辅以置业顾问“高级、纯粹、身份”等华丽辞藻的修饰，不少购房者纷纷心动，爽快刷卡。

可惜，刚交房没几年，这些人就后悔了。

因为这种“CEO”盘，往往涨幅不如周围，转手不方便，性价比更是远不如周边楼盘。如果没有什么强烈触到你自住需求的点，我们根本不建议入手。

顾名思义，CEO盘，就是在片区地段不变的情况下，开发商尽力在装修、户型、小区、物业等产品层面把溢价做到极致，价格往往比周边楼盘高个两成甚至一倍。犹如一个公司的CEO，待遇和权利都是公司最顶级的。

那既然都最顶级了，为什么我们还不建议买呢？

1.

CEO盘涨幅不行？

一个片区最好的盘，必然是优质而稀缺，怎么会涨幅不行呢？

我们拿数据说话。

2015年年初的时候，我曾保存过一张广州2014年度高单价盘汇总表。

可以看到，在天河珠江新城片区，侨鑫汇悦台和凯旋新世界分别以10万/平和7万/平的单价，领跑整个片区。

五年过去了，汇悦台和新世界的价格分别为14万/平和10万/平，涨幅都在40%。

当时珠江新城的改善盘大多在3到4万/平，拿中海花城湾来说，如汇总表所示2014年的价格是4.6万/平，而现在的价格已经去到9.4万/平，涨幅超过100%。

这其中的逻辑很好理解。所谓房价上涨，可以说70%是因为片区发展带来的区域性红利，而只有30%是因为小区景观、物业品质等产品属性。珠江新城值钱的是这个城，而不是房。

而且，本来CEO盘就已经有个很高的起点，再想实现成倍上涨，谈何容易？

我们再看看深圳龙岗的CEO盘。

2013年，片区1万/平的龙岗来了个2万/平的盘，5年过后涨幅还不错，从22000到52000，涨幅达到136%！可以说是众多CEO盘中，为数不多涨幅如此惊人的。

可惜，没有对比就没有伤害，单看136%很扎眼，但只要你知道2013年8月龙岗中心片区的房价是14099元/平，2018年8月是35528元/平，涨幅也是150%，你就会恍然大悟：

只要把握时机，当时在龙岗中心区随便买个房子都能涨150%，何必非要CEO？

2.

为什么会有CEO盘？

一个很现实的事情就是，除了那些真正想通过产品来差异化竞争以达到溢价的项目，许多楼盘是被高价地给套住了，不得不卖那么贵。

市场瞬息万变，楼市尤为玄幻。当经济学家都可能对楼市预测错误的时候，开发商的投拓部，又怎会完全没有失误呢?

按文章第一部分所述，城市的核心刚需片区，往往由于剧烈的城镇化趋势，导致房价奋起猛涨领跑全市，地价也随着房价水涨船高行情火热。

然而谁也没有料到，全国冷淡的2018来得这么早，许多在16和17年高价拿地的地王，为了挽回成本挣得利润，要不就迟迟不开工，要不就只能利用产品来获得更高的溢价。

南京江浦，京奥港未来墅项目在16年以2.24万/平的高价拿下麒麟高价地块，随后几年则是屡被传出停工易主的消息。

深圳龙华，中国金茂和电建集团也是16年联合以5.68万/平的楼面价拿下民治地块。近日，金茂府以均价11.2万/平入市，无奈在均价5.2万/平的龙华片区，其去化率仅有21%。

一般来说，一个正常房地产开发项目，楼面价为售价的40%左右。当然，根据不同城市不同项目也有较大偏差，小城市土地价格低，建安成本占比高，销售价格是楼面价3到5倍也正常，大城市反之，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也有高利润。

也就是说，5万拿的地一般要卖10万才能收回成本，当片区价格不足10万时，只能用CEO盘来保证利润空间了。

3.

CEO盘没人接手？

CEO盘，开发商会想方设法提升溢价空间，什么名校引入、品牌物业、中式园林、顶尖设计、精装车库、高配车位、干挂外墙、超高梯户等等，全部一应俱全。

可惜，人们并不想为之买单。

3.1 刚需不想买

如今，大中城市的核心城区基本进入存量房时代，房企拿地多在待开发的郊区，这种郊区整个片区通常都是刚需的风水宝地，牺牲距离以换取价格优势的地方。

而你突然在刚需片区来一个CEO豪宅，结果必然是穷人买不起，富人看不上了。

3.2 改善不想买

所谓改善，只要不是地缘性改善，改善的一般都是区域，而不是户型、物业这些。

刚需区域与改善区域往往差别巨大，从城市界面、环境绿化、交通便捷、商业水平、市民素质等一系列维度上都有差异。

所以有改善需求的人，一般都会选择一个更改善的片区，而非仅仅一套更改善的房子。

另外，在刚需片区，由于整个片区的价格保守，再CEO的盘也不敢定价过高，涨幅就只能和区域平齐，非常有限。

比如武汉的白沙洲，由于工业厂房多，拆迁安置多，交通便捷度差，大车货车常年穿行等不利因素，至今都是武昌区的一个低点价格，其最贵最精致的项目盘万科云城，也只敢卖到1万7左右。

（武汉白沙洲）

3.3 投资客不想买

如果是一名合格的房产投资者，他必然会关注中国最干货公众号之一《大胡子说房》，那么就会读到我们的文章，放弃CEO盘。

另外，投资讲求折旧少升值多。

而房产升值主要看地段，和CEO没关系。折旧主要看产品，早年的CEO盘的确产品出色，可能人车分流、视频门锁都能算个新鲜，然而现在全生命周期户型、黑科技智能小区、四季园林景观等新鲜事物层出不穷，以前带来溢价的那些因素，也许早已被时代抛在脑后了。

4.

结

傍晚时分，被房贷深深压住的你饥肠辘辘，准备选择一家性价比稍微高一些的餐厅来解决自己的晚饭。

思来想去，还是街道拐角的沙县小吃最为合适。

墙壁上发黄的菜单满是廉价而熟悉的菜品，唯有一道标价58元的“沙县佛跳墙”最吸引你的眼球。

的确，他闪闪发光，他印象深刻，他与众不同的价格和毫无PS痕迹的配图让你一下子就记住了这道沙县名菜。

然而最后，你还是点了一份售价8元的柳叶蒸饺。