三四线城市销量拖累全局销量，环渤海地区销量同比自7月持续负增长

作者：赵可、刘义、李洋

来源：招商证券

核心要点

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重点城市销量：该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡，主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱，从历史上看，本轮周期三四线城市与一/二线城市错峰更大;结构上看，年初一线城市销量见底回升后增速又出现下行，二线城市销量滞后于一线复苏，或是今年销量复苏的最大贡献者，短期在资金压力背景下，房企以价换量，或使得未来三四线调整压力加大，而带动整体销量出现第二个底部。根据我们跟踪的高频数据（房管局）来看，新房方面，11月至今（11月1日至11月29日）57城整体销量同比增速较10月转负，其中一线销量自3月高点后开始回落，8月降至相对低位并转负，10月起回正，或因短期推盘增加；11月至今北京降幅略有扩大，上海、广州、深圳涨幅扩大；11月至今二线城市同比增速较10月转负，三四线城市销量同比增速在5月负增长后虽出现小幅反弹但依然保持弱势，9月转正，11月转负。前期房企“以价换量”的“止损”意味明显，或提前透支了三四线的可推楼盘，11月成交的或多为高能级城市。分区域看，11月至今长三角、中西部区域销售涨幅收窄、珠三角降幅略有收窄，环渤海降幅扩大。

二手房销量方面，11月至今（11月1日至11月29日），全国重点城市二手房销量同比增速较10月有所回升，其中一线、三四线城市略有回升而二线城市小幅回落。

最新一周新开盘去化方面（11月18日至11月24日），重点10城去化率一线（4城）有所回升，二线（6城）小幅回落。

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板块行情与估值：a.自19年5月起中国CDS指数反弹，风险偏好至底部持续回升，于6月开始下降，8月低位反弹后再次下降；长端利率由于贸易摩擦自5月初起长端利率进入下行通道，8月至今开始回升；CDS近期依旧处于震荡下行阶段，风险偏好依旧较低反应市场对利率下行仍有期望，结合LPR定按揭利率进一步强化利率传导逻辑，或利好房地产板块; b.板块行情：上周，中信房地产指数涨幅+0.4%，较沪深300的相对收益为+1.0%，在29个大类行业中排名第7；19年，板块超额收益1-2月持续下降，3出现较为明显超额收益，4月至今较沪深300超额收益逐渐消失，19年累计超额收益在29个大类行业排第16名；c.个股行情：上周，中信房地产板块涨幅top5的个股分别为：新华联、中房控股、阳光城、京能置业、ST新梅；2019年至今，中信房地产板块超额收益top5的个股分别为：中航善达、哈高科、鲁商置业、大名城、ST新梅。

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重点公司动态追踪：【招商蛇口】公司股票期权首批授予期权第二个行权期行权。行权数量：1208.0635万股份，行权人数：213人，行权价格：17.62元/股；【绿地控股】公司第一大股东格林兰将质押给海通证券的1,896,170,000股公司股份（占公司总股本7.50%）解除质押；【华夏幸福】控股股东华夏控股将其质押的4,850万股本公司股票（占公司总股本1.61%）解除质押。

风险提示：短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期