60多万起，买深圳关内中心区新房，2019最后的盛宴

作者：陶文杰

来源：文杰淘楼

今天，淘哥给文杰淘楼的粉丝朋友们，2019年的最后盛大福利：介绍一个非常独特、非常稀缺、非常有价值的，但是绝大多数人又不知道的项目——佳兆业新世界广场。有几个特点。

1、地段前景极好，位于深圳罗湖的中心区域，华润湖贝超级旧改旁边，这是一个即将发生翻天覆地的向好变化的区域。

2、门槛极低，首付只有60多万起，即可入手。大家想一想，60万你在深圳能干什么？在此之前，你能想象可以在深圳中心区域买一套房吗？

3、租金高。该片区的优质物业，无论短租、长租的收益率都可观，甚至有可能实现5%的租金收益率。

4、公寓，不限购不限贷，不占用住宅名额。

5、优秀地段+低门槛+高租金，往往意味着流动性强，未来脱手方便。

6、户型使用率高，现场看就知道了。

7、精装准现楼，预计1年之内即可交付，届时即可拎包入住。

这是一个可长可短，可进可退的项目，短期可以安心收租，中长期可以确定性的享受华润湖贝旧改的超级红利。门槛又很低，首付60多万起，还不限购，不占用住宅名额和住宅贷款。

淘哥觉得，这比去临深买房，博取所谓的扩容直辖，要可靠的多。临深的房子，难租难卖难贷款。对于一些手头资金不够，又想享受深圳楼市和城市发展红利的朋友，可以仔细考虑下。

而对于一些不差钱的朋友，目前已经没有住宅名额，或者仅有1个宝贵的名额，这个项目属于公寓，不限购，不占用住宅名额和住宅贷款，也是一个不错的选择。

对于外地的朋友，想介入深圳，享受先行示范区的红利，但是还没有深圳户口的，这个项目也值得重点考虑。毕竟在深圳的核心区域，还想有一个类似的项目，实在太难了。这个项目也是历史原因造成的。

是不是很意外，很心动？不要急，接下来，淘哥就详细介绍下。（有看房买房意向的，私信淘哥微信543251316，私聊特殊安排）

NO. 1｜壹

比华润城更牛的超级旧改

罗湖华润湖贝旧改超级红利

如上图，一眼就能看出来，佳兆业新世界大厦，就位于罗湖华润湖贝旧改旁边，享受未来华润湖贝旧改后的超级红利，可以说是华润湖贝旧改的原始股。

图片来源：华润置地华南大区官微

9月26日，深圳市罗湖区2019年第三季度重大项目集中开工活动举办，现场宣布开工的18个重大项目中，包括备受瞩目的湖贝片区城市更新项目。开工仪式后，罗湖区还召开了专场新闻发布会，介绍湖贝旧改情况：

淘哥帮大家梳理几个要点：

1、分四期建设，规划总建筑面积220万平米（地下约20万平米），总投资700亿。

2、一期占地8.8万平、总建筑面积70.5万平，总投资208亿。

3、49万平商业+万象系3.0，扩容并升级东门商圈，打造多元业态的国际潮流消费中心，这里一共分为西、中、东三区。

4、规划建设4万平的大型文化设施，大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆都有。引入世界级展览和剧目.

5、规划7.9万平的的公共配套设施，提供超高品质的生活配套。

6、湖贝塔高500米。

7、5线4站立体交通，整合了5条地铁。

8、时间表上，一期预计2024建成、湖贝塔2028年建成、整个项目2030年建成。

9、据淘哥查阅资料，还包括有九年一贯制的学校。

仔细看淘哥上面例举的信息，大家就能明白，华润湖贝旧改是怎么样一个超级项目。淘哥认为，这个项目未来超越华润城的肯定的。有人说这是深圳版的上海新天地，个人认为，未来还要超越上海新天地。湖贝旧改可以说是深圳迄今为止的最强旧改，旧改之王。

你们知道吗，华润城一期89平米的，成交价已经到了1300万以上，目前剩下的挂牌价1400万以上了，单价接近16万一平米！！！

最近，有个大V发微博感叹，有朋友买了华润城，短短一年就涨了一千万。现在来看，可能还远远不止。

华润城已经被反复证明了，创造了一大批财富奇迹。淘哥预判，类似的财富奇迹大概率在湖贝片区重演。——这就是佳兆业新世界大厦最大的看点。

湖贝片区效果图(图片仅供效果展示，以政府最终公示为准)

对于博旧改的投资模式而言，最大的不确定性其实在于“时间”，即旧改推进、开工、完工的不确定性，多少旧改像木头龙一般，一拖就是10年，老人无奈去世，又有多少旧改熬不过时间最终折戟沉沙。而华润湖贝旧改已经正式开工，又有华润和罗湖区的背书，预计2024年一期建成，2030年全部完工。这就消除了旧改的最大不确定性。

如果让淘哥来估值的话，华润湖贝旧改内的住宅，如果现在已经建好了，现在就卖的话，市场价值保守应该在12万-15万之间。因为南山华润城一期的二手房已经卖到了15万，罗湖虽然整体不及南山，但湖贝项目本身是超越华润城的，而且罗湖的高品质需求长期一直被压抑没有得到释放，因此房价略低甚至看齐华润城是有可能的。

淘哥发几张PPT，让大家感受一下，华润湖贝这个超级项目的超级未来。

整个项目分为四期开发，一期预计2024年完工，2028年500米高的湖贝塔建成，到2030年预计项目全部落成。整个片区建成后将成为全球范围内千万人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。

华润湖贝未来的商业尤其值得一提，分为西区、中区、东区三个区域，三个区域定位不同：

1、西区将打造国际的最潮场，与东门紧密相连，这将建立深圳首个最高的垂直MALL，今后是深圳的最潮地、最嗨地。（西区是最靠近佳兆业新世界大厦的）

2、中区将打造人文新高地，利用传统的街区、公园、商业无界共融，品位高雅的消费新体验。公园将建成深圳首个生态商业垂直购物中心，潮流商业区和传统街区，打造万象奇迹。

3、东区将是未来的生活风向标，以城市代表品牌旗舰店为主，引领城市前沿生活方式。重塑乐园路海鲜街、怀月路艺术街、湖贝路时尚街，强化罗湖不夜城的氛围。

华润万象城仅10万平MALL、华润大冲万象天地约23万平街区BLOCK+MALL，华润湖贝旧改项目有约48万平的商业体，被称为华润万象系列3.0，项目将打造成深圳未来的新天地，成为城市级的文化名片。

​​红圈部分是佳兆业新世界大厦位置

交通淘哥要单独说说，去罗湖最头痛的就是交通，但是未来湖贝这里交通不成问题：地铁+口岸+高铁+城市主干道。

湖贝片区有5条地铁线路和4个地铁站、3个口岸、“双枢纽”高铁格局、五横六纵等11条城市主干道，构成庞大的城市交通网络，打造城市干道-地下联络道-地下车库三级分流系统。

未来这里将成为深圳东部的交通枢纽中心，带动片区商业及商务的发展。

产业：“一塔一廊“+85万平商务飘带。随着500米高的城市新地标湖贝塔这“一塔”的建成，12栋写字楼群连接起来的总部商务大道这“一廊”的落地，再加上85万平的商务飘带的规划，未来湖贝片区将聚集大量产业，产业是楼市长远发展的坚实基础。

NO. 2｜贰

首付60万上车深圳，还可享受5大价值点！

更加仔细的看，新世界大厦位于华润湖贝旧改的西北侧，处于东门中路和东二中兴路交汇处，地铁3号线晒布站B出口；

产品面积段在17-74平，现主推面积段17-30平的臻藏小户型，不限购不限贷，首付60万起。

淘哥仔细研究了一下，发现新世界大厦此次推出的产品无论从产品定位、性价比、功能性来看，均可圈可点：

新世界大厦效果图

1、臻稀小户型

目前深圳核心区市场面积30平以下的供应量为0，且731新政后，新批公寓只租不售，一手公寓特别是小面积的公寓非常稀少，可以说卖一套少一套。对于投资者而言，最值得的投资永远都是稀缺的产品。

2、低门槛

60万，你能买到什么？

有的人选择回老家买套房，万一以后在深圳混不下去了，可以有一条退路。有人选择买一辆奔驰E或者宝马5，反正在深圳买不起房，不如先享受。也有人选择，去惠州或者东莞买一套房，幻想着哪一天深圳扩容或者直辖，天下掉馅饼。结果现实是卖不出去也租不出去。

而现在，你可以选择在深圳原关内，深圳的中心区域罗湖，最核心的地段，华润湖贝旧改旁边，买入一套新房。

据淘哥了解，新世界大厦首付60万起。目前坪山新房均价约4万/平，光明新房住宅已经超过5万/平，首付也不止60万；这两个地方都还是深圳的关外远郊区，目光回到深圳关内，你会发现这种首付60万的房子基本是没有的！

低门槛伴随着的就是高流通性，侧面反应了资产的变现能力，属于优质的资产。

3、升值想象空间可观。

一般来说，地铁物业比非地铁物业升值空间高15%-20%，项目位于深圳地铁3号线晒布站正上方，是名副其实的地铁物业，升值想象空间可观。

4、高性价比

由于产品具备双重功能属性，可以兼顾商业和居住的功能，据淘哥了解，项目同片区同等面积的核心商铺一年的租金高达50万左右，与首付金额接近，相比之下新世界大厦的性价比高许多。

新世界大厦效果图

5、阔绰空间，可拎包入住

据淘哥了解，项目此次推出的17-30平户型的阳台配置率高达65%，部分户型阳台空间超过4平，空间更阔绰！于此同时该项目为精装现楼，1年之内即可交付，届时即可拎包入住，且与其他公寓前相比可以提前享受租金收益。

NO. 3｜叁

片区承租能力强！

公寓产品收益之三个维度的分析

当然，对于公寓产品而言，除了产品本身的品质，还有一个点是最重要的，就是产品的投资回报情况，即租金收益率。

罗湖的人口密度高达56000人/平方公里，是深圳人群最密集的片区之一，日均客流量最高峰可达80万人次，年营业额超80亿，因此片区商铺、居住承租能力非常强，片区的公寓租金收益也不低！

淘哥认为，公寓租金收益可以分三个维度，分别是：1、长期租金；2、短期租金；3、商住租金。为了使产品价值更直观，淘哥将结合数据从这三个维度对公寓的投资收益进行分析：

第一个维度：长期租金收益

东门近年很少30平以下小面积产品入市，楼龄10年以上的楼盘租金都可达100-120，而18年入市的碧家公寓，23平单价更是达到209元/平。

按深圳年租金涨幅5%来测算，新世界大厦项目2021年交楼后，22平租金大概率可达到230元/平。

以月租金230/平为例，一套23平的小户型年投资回报率约3.96%。

以总价160万，首付45%计算，10年期，4.9%利率计算，月供达9291元（仅供参考，下同）

按照年租金涨幅5%计算，大概在2027年，通过长租可基本实现“以租抵供”。

第二个维度：短期租金收益

关于项目的短期租金收益情况，淘哥整理了周边酒店及Airbnb上的租金数据：

不难发现，除了经济型酒店，其他月租金最少4000以上，以Airbnb为例，淡季月租金也可以达到5880元，旺季租金7560元，且到了旺季Airbnb上是极难订到房子的：

我们再以一套房子为例，计算投资回报率，可以发现，短期的租金回报率约5.25%。

以总价160万，首付45%计算，月供达9291元。

根据租金年增长5%计算，到2021年，月租金大概是9261元，基本上实现“以租抵供”。

第三个维度：商用租金收益

由于项目具备双重属性，即可做居住使用，又可当商办用，基于罗湖商办需求多，淘哥特意也梳理了项目周边商圈用做个人工作室的租金数据：

发现片区内商住产品工作室的租金是普通住宅租金的2倍（普通住宅租金约60元/平/月），且面积段在25-45平的户型每平米租金126-194元/平/月，相比之下面积在45-66平的月租金180-195元/平/月。总的来说，小面积租金更高，而且楼龄与租金成反比关系！像新世界大厦这种新房，如果租给工作室的话，租金收益率可观。

此外，还有租金上涨的可能性，随着华润湖贝旧改的建成，未来该片区产业或将得到升级，人口吸附能力将加强。随着人口的流入，片区居住需求的增加，或将助推片区租金上涨！

新世界大厦效果图

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）