【国君地产】房地产的供给侧改革

作者：谢皓宇 

来源： 小谢看地产

导读

供给侧改革，一定是以淘汰作为结果的，选用最有效的金融调控，让开发商不是谁都能走下去，而剩下的享受更大市场的果实。

①以短久期负债匹配长久期资产在中长期失效，资产可交易、负债到期快的特征使地产行业整合速度快于其他行业。当前开发商未售土储太过庞大，大部分公司土储周期保持在4年以上，这在过去地价单边上行时非常受益，也因此出现过“卖房不如卖地”的情形。由于可以捂盘囤地，使得土地市场和商品房市场是两个割裂的市场，通过融资拿地并捂盘惜售的方式，可以带来房价和地价的进一步上涨，再助推开发商囤地的热情。这一情景能够长期维持的原因就在于开发商可获得持续金融支持，也就体现为可以不扩大利润表的情况下，大幅度扩大资产负债表。然而，当前市场出现了逆向调整，从扩表变为强制缩表，这一过程将使开发商融资渠道变难，融资利率被动抬升，同时，整合的速度将大幅度加快，原因就在于资金到期速度快于商品房变现速度、和土地的可交易性，将使得市场即将进入到“剩者为王”时代 。

② 开发商核心竞争力从融资开始转变，向供应商和居民要钱、并逐步提升低成本土地获取能力、提高品牌效应将成为关键。考虑到金融机构对房企融资将逐步减少，开发商短期内的应对就是向供应商和居民要钱，也即通过精装修等方式提前3年获得回款、并向供应商压长期账期，同时，由于毛坯交房使供应商面对的是居民这样的C端客户，精装修将使其面对开发商这样的B端客户，市场格局开始初步变化。这种变化的速度取决于开发商融资压力的程度，融资越紧、越向供应商要钱。至于向居民要钱，则是选择加大供给，并逐步将城市布局向地货比高的城市聚集，来提高经营性杠杆。

③ 供给侧改革已经开始，房住不炒主导的消费品逻辑，需要开发商逐步培养消费行业的品牌+渠道意识，布局好模式公司，享受估值的抬升，看涨40%。在去金融化背景下，房住不炒一定会达成，这一过程当中，利润率会先系统性的快速下降以反映去金融化过程，然后再以部分公司逐步抬升为结果，反映的是逐步形成的品牌能力和渠道能力，选择好供应链、开发好商品房、快速销售变现，将是应对这次金融收缩导致的资产负债表收缩最好的方式。我们预计，百强房企也将出现被淘汰，布局好模式的公司，享受估值的抬升，而非仅仅业绩的增长。我们推荐第一类企业包括：万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。