新力控股集团（2103.HK）：首周表现稳健，行业轮动带动“高成长”

近期，不少新股频频破发，相比之下，迟飞鹤两天上市的新力则表现得十分稳健。

新力控股发展路径经历了从江西到全国的升级之路。集团于2010年在江西南昌成立，以南昌帝泊湾项目为起点，逐步发展成为江西规模领先的地产开发商，随后迅速向全国扩张，经过近10年的深耕，成为江西省龙头房企，之后将业务拓展至长三角、珠三角、华中华西城市群及其他高增长潜力地区。

截至11月22日收盘，以发行价计算，目前新力控股上市后股价涨跌幅为0.25%，与发行价持平。

今年以来，赴港上市的房地产企业持续增加，可以说2019年是房企上市的大年。虽然政策环境处于调控之中，行业也处于转型阶段，但是房地产板块的新股在今年表现无疑是出色的。那么类似新力控股的新股是否都表现良好，而投资者应该如何选择呢？下面来看看。

一

首先，我们看看今年以来，港股市场新股的表现如何。

下图可以看到，2018与2019年两年香港市场新股首5日涨跌幅表现中，正态分布集中的区间在-20%至10%的区间。

2018年在统计的当年IPO企业一共133家，其中首5日出现破发的有58家，首5日破发率达到56.4%；2019年至今在统计的IPO企业一共128家。其中首5日出现破发的有81家，首5日破发率达到64.3%，可见破发率显著提高。而收益率中位数也显著下移，表明打新平均收益有所下滑。

在这样的“打新”背景下，虽然房地产板块的新股并未表现出较大的超额收益，但是上市后股价普遍受到较强的“支撑”。

上图可以看到，2018年开启的内房股上市潮中，绝大部分企业股价在今年的表现都远远跑赢大盘。那么这些内房新股上涨，是否因为地产板块普涨的原因导致的呢？

其实不然。以目前行业规模TOP30为例，2019年以来TOP30房企的涨跌幅分化明显，TOP10的涨跌幅快速缩窄，而TOP11-30区间的企业涨幅反而在扩大。

可见，这一行业“轮动效应”十分明显。

二

“轮动效应”下中型房企纷纷“弯道超车”，为此跑出了一批新晋的规模房企，这一批房企的2014-2018年以来的复合增速远远超过了过去的一线房企。

2017至今，中型房企之所以能够”后来居上“，行业因素有两个：

1.”去周期化“下，市场保持平稳增长，中型企业得以避免了类似2015-2016年的周期调整。同时，由于调控政策限制，房企间大量项目实行合营合作等形式开发，市场上可供企业参投、并购的项目较为充裕。中型房企的生存环境整体趋于平和；

2.稳定的融资环境。2017-2018年期间，实现规模上弯道超车的中型房企，都具有两个特点：高周转和高杠杆，其中融资成为了关键。但是随着2019年开始，房企融资环境不断收紧，意味着中小企业通过上杠杆来实现规模超越的“窗口期”逐渐关闭。

这表明未来投资价值释放的内房企业集中在TOP20-50，新力控股、正荣地产、弘阳地产等这一批新股，是把握最后上市 “窗口期”的企业或成为最后一批释放成长性的内房股，这是它们上市后估值受到支撑的核心因素。

可见，以最近上市新力控股为代表的一批新上市中型房企，随着成长性释放，其投资价值有望被市场进一步挖掘。

三

无论是从机构统计的业绩规模还是从新力披露的招股书来看，新力的发展速度着实让业界咋舌，其快速扩张得益于实现规模跨越式发展。

新力集团董事长张园林在2018年年会上曾表示，2018年，新力必须要把规模做大，以抵抗未来的行业大洗牌。因此，在土地战略上新力会实行“4+X”城市布局，也就是在原有的珠三角、长三角、中部、西部区域外，还会针对高潜力城市做机会型拿地。

从合约销售规模上看，根据克而瑞数据显示，截至2019年9月底，新力凭借710亿的销售规模位列内地房地产行业第33位。

然而规模上的快速扩张，只是表面的结果，其中内在驱动因素是新力控股的高周转能力，而这种高周转并非“工业式”的周转。

总体而言，房企撬动高周转一共有三个杠杆：1.债务杠杆，即融资能力；2.经营杠杆，即运营能力；3.权益杠杆，即收并购或参投能力。目前融资收紧趋势下，运营能力成为未来房企洗牌格局中最为重要的因素。

其中新力便是一个以债务杠杆实现“弯道超车”，以运营杠杆实现巩固优势的典型案例。

首先，新力控股通过债务杠杆的有效应用实现土储扩张，有足够的土储才能在目前集中度不断提高的行业背景谋取发展优势。

招股书显示,截至2019年7月31日，新力控股共计有110个处于不同发展阶段的物业项目,合计建筑面积约为1500万平米。其中,已竣工土地面积约为27.59万平米、处于开发中物业的土地面积1170万平米和持作未来开发物业的总建筑面积约为300万平米。

以新力控股目前接近1.5万元每平的销售均价，这意味着，未来新力控股至少能够释放出超过2250亿的货值，这有望推动公司在今年达到千亿规模。

量变同时也产生质变，新力控股本身具备的品牌力和产品品质为如今公司运营力的提升奠定基础。

新力控股一直坚持的服务战略——“360°悦服务”旨在针对客户“购房、收房、居住”全过程的所忧、所想、所需，提供全方位的服务解决方案，致力于开创性地打造行业领先的客户服务保障体系。从售前咨询、工程质量管控、交房验收到售后日常维护、物业服务、社区生活等，客户从购房至入住的每一个环节都能得到新力提供的优质服务。

新力控股随后便进入降负债阶段，以通过运营能力的提升，未来公司将进一步撬动经营杠杆，推动高周转。

新力控股从2017年至2019年第一季度期间，其短期债务（一年内到期的银行贷款以及公司债券部分）占比分别为55.46%、41.74%和38.03%，亦呈现逐年降低的态势。从这也能看出，新力控股近几年积极采取的各种控负债措施成效显著。

截至2018年年底，公司的现金短债比为109%。这意味着公司现金足够覆盖短期债务，整体财务管理能力保持稳健。

从公司毛利率可显著看出，公司运营实力的不断提升。根据招股书数据显示，公司毛利率于往绩记录期得到整体上升，2018年毛利率达37.3%，股本回报率亦达9.7%。

小结：

综合而言，新力控股在实现销售规模上的弯道超车后，将进一步实现运营能力上的超越。而其他具备较高运营能力的新晋房企，如美的置业、弘阳地产等与新力控股具备相似特征。这些企业有望在当下“融资收紧”的行业转折期中夯实优势，提高成长性与确定性，进一步释放投资价值。