高房价的残酷真相！

作者：米筐老A 

来源： 米筐投资

不是房价高，而是收入不达标。

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真假高房价

在中国的一二线城市、甚至某些十八线小城，普通人的普遍感受是房价真贵。

为什么说贵呢？当然是有比较参照物的……这种锚定物是感觉房价贵的人的锚定物，可它不一定是房价高低的真实判断。

GDP

GDP反映的是一个城市的经济实力，GDP越高城市就越富裕、城市富裕钱就多、钱多自然房价就高，这是判断一个城市房价高低的一般方法。

可这些年出现了一个现象，一些GDP并不怎么高的城市房价也很高，于是很多人纷纷吐槽：

我们这城市GDP不是全省第一，可房价却是排在第一，你说这高房价的基础在哪里？

就这个破城市，工资三千多，可房价居然上万块，这泡沫你说大不大？

就咱这小县城，没产业没就业、农业贫困县、也没啥经济，凭啥房价六七千？

……

这些人把GDP作为判断房价高低的锚定物，并认为GDP高房价一定高、GDP低房价一定低。

GDP是一个城市的生产总值，也就是创造财富的数量多少。可这些创造出来的财富属于谁呢？所以才有了GNP的概念——国民生产总值，虽然当地没有GDP，但外地的GDP却属于该地所有啊。

低级市/小县城有大量的工业园区，能为当地创造大量的GDP，可这些创造出来的财富却不一定归当地人所有或支配啊，而是归企业的股东或投资人所有。

GDP表示你生产的财富，而GNP才是你拥有的、可调动的、可使用的财富。

请不要仅以GDP来判断一个城市房价的高低，而要考虑GNP的因素——这个城市的居民有没有来自本城以外的收入。

GDP不第一可房价却全省第一的城市，购房群体的很大一部分肯定是外地人；房价上万的破城市和房价六七千的贫困县，购房群体应该是外出打工回乡置业的人居多。这跟本城的人没有关系。

收入比

工资收入反映的是一个城市居民的购买力，收入高自然房价高，这是判断房价高低又一个常用的方法。

可在一二线等大城市却出现了反常的现象：房价远超当地居民的平均收入，甚至有的城市要不吃不喝二三十年才能购买一套房。

于是有人就做了房价的收入比——房屋总价与居民年收入的比值，比值越高买房的痛苦指数就越高，京沪深等一线城市是全中国住房痛苦指数最高的城市。

▲图片来源：国民经略

这种比较方法有其合理性，但也是片面的。

片面就片面在居民的平均收入上，真实的世界中收入是两极分化的——有的人很有钱、有的人很贫穷，而一平均就抹平了二者的巨大差距。

大城市的土地有限，相应的房屋供应就有限，可这些房子该归谁所有呢？正常情况下是谁出钱多就归谁所有……所以，高房价是被有钱人买出来的。而感觉房价高的是什么人呢？是买不起房的普通人啊。

一定程度上来说，一线城市的房子是为这个城市/这个国家前10%、甚至前3%的高收入人群准备的——这样说当然政治很不正确。

收入比，说的是穷人和富人合在一起的平均收入与房价的高低关系。而实际上，城市、尤其是一线城市的高房价只能跟城市的高收入人群有关。中低收入人群本来就买不起房，还非要说相对他们的收入来说房价太高……有一种关羽战秦琼时空错觉。

租售比

租售比是房子的总价与房子每年产生租金的比值，它反映的是房子的收益率，或者用多少年时间能通过租金收益收回买房的成本。

现在大城市普遍的租金收益率在2%左右，京沪深等一线城市的租金收益率甚至才1%多一点，很多人以此得出房价高的结论。

租售比的片面性和收入比是一样的，即把不同的群体混为一谈了——有钱的人和没钱的人不是一个群体。租房的人（租客）和买房的人（房东）是两个群体，租房的人一般是买不起或暂时买不起房的人，而出租房子的人一般是经济实力较强的人。

租售比反映的是租客的买房压力或买房投资的不划算，而没有考虑有实力买房群体的真实情况。

并且租售比的计算也是不合理的——这里的租金是当下租金、总价是当下房子的总市价，而实际上很多房子买的早、总价低。对当下买房投资来说或许不划算，可若多年以后房租上涨、那租售比不就上来了吗？就跟十年前买的房子，当时租售比是低，可现在大多数能达到房租还月供，租金收益率大多能达5%以上。

每个房子的租售比都是不一样的，以当下的房价和当下的租金去判断房价的高低也有其片面性，它无法反映时间的价值——只能反映当下房租的情况，并不能反映今后房租的情况，由此判断出房价的高低也就有片面性。

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高房价根源

判断房价高低是一件很难的事，房价的压力总是相对于特定人群、特定时段的事。

同样的房价，对于富人和穷人来说，其感受是不一样的；当下的高房价也不代表未来也是高房价，十年前觉得房价贵，可现在回看那时就很便宜、若坚持到现在月供也很轻松（主要是收入涨了）。

关于高房价的原因有很多解释，我认为下面几个原因不容忽视：

涨价预期。人们为什么争先恐后的买房？甚至要掏空六个钱包、借遍亲友的钱提前买房上车？因为预期房价还要上涨……既然房价还要上涨，那现在买到不是就赚到吗？

需求一旦集中释放，就会推动房价上涨。2016年那波楼市行情中，怎么突然出现那么多买房人呢？就是在涨价预期的心理影响下，跑步入场的结果。

信贷杠杆。推动高房价的另一个原因就是信贷的支持。如果不能贷款或贷款的成数低，会筛选掉一批买房人，买房人少了房价也就降了。

这也好理解，一个人有100万现金，若不能贷款则只能购买100万的房子，若能贷款四成则能购买250万的房子，若能贷款七成则就能购买330万的房子。

杠杆越大首付越低，能撬动的钱也就越多，更多的钱就会推动房价上涨啊。本轮楼市调控的重点就是对资金、对贷款、对杠杆的调控。

家庭资源。现在年轻人买房，若只凭借自己的收入和积蓄会非常困难，一般情况下都有家人支持、甚至不惜六个钱包的支持。

你看到的是一个人掏了上百万、甚至数百万上千万买了一套房，他的背后实际上是一个家庭财富的支持……三代人的积蓄去买房、去推动房价的上涨，这跟十年前大多数人只凭借自己的积蓄去买房自然不同。

以前买房，拼得是一个人的能力和收入水平；现在买房，拼得是一个家庭/家族的能力和收入水平。大城市的房子成了一道壁垒门槛，筛选掉了一大批普通的人。

很多人以为房价是一个数字游戏，比的是财富的高低、金钱的多少，实际上房价比的是个人财富的排序——你的财富排名在全国/全省/全市/全县的前多少位，并由此判定你能在哪里买套房子。

光对比房价意义不大，在普遍富裕、大家都有钱的情况下（如当下的一线城市里），数十万、甚至上百万的资产可能就是普通人，而在普遍贫穷的社会里（如三四十年前），数千、甚至上万元的积蓄可能就是富人，曾经万元户不就是一个例子么！

房价的高低看的不是金额数字的多少，而是买房人的财富在整个人群中的先后排序。

你觉得房价贵……或许是因为你的财富排序太靠后。

残酷的真相，多么痛苦的领悟！