作者：子木

来源：子木聊房

在我心里，西安像是一位被房价裹挟的苏醒诗人。

身处我国几何中心，肩负振兴地域经济的历史重任，西安在一轮接一轮的政策眷顾下，成为近两年内当之无愧的“西北主角儿”。

然而同时，长达43个月的房价连涨，也将西安推向了风口浪尖，敲响了楼市的警钟，在经过哄抢、冰冻、复苏、一波三折后，西安楼市开始迷茫。

那么西安房价未来怎么走？楼市是否还有机会？房子何时买？这是每一个西安购房者心中一定要明晰的事情。接下来由子木带大家进行深度分析，文章很长，但只要你读懂了，起码会是西安楼市的半个专家。

1

苏醒

西安，地处关中平原中部，北濒渭河，南依秦岭，下辖11个区、2个县，全市总面积10752平方公里（含西咸新区）。

数据统计，2018年，西安市常住人口1000.37万人，跻身千万级人口城市序列，全国主要城市中挤进前15名；也是这一年，西安经济总量实现新突破，踏上8000亿元新台阶，GDP达8350亿元，在全国主要城市中排名21。

不论是人口，还是经济，西安这几年的发展有目共睹。

其次烟头革命、厕所革命以及行政效能革命，西商大会、丝绸之路大会，一系列轰轰烈烈的城市运动，将西安推向现代霓虹灯下。

当然繁荣的顶峰往往是没落的开始，而没落下的蛰伏也常常酝酿着复兴的种子。这一切都在证明近年来的西安在加速苏醒。

2015年，李克强总理在政府工作报告中提出：拓展区域发展新空间，统筹实施“四大板块”和“三个支撑带”战略组合。

在西部地区开工建设一批综合交通、能源、水利、民生等重大项目

把“一带一路”建设与区域开发开放结合起来，加强新亚欧大陆桥、陆海口岸建设

这是首次将西部大开发、东北振兴、中部崛起和东部率先发展概括为“四大板块”，把“一带一路”、长江经济带和京津冀协同发展明确为“三个支撑带”。

西安既是西部龙头城市，又是“一带一路”丝路起点，战略位置凸显。

2016年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出：优化城镇化布局和形态，加快城市群建设发展。

培育中西部地区城市群

发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群

我国城市格局大变，关中平原城市群赫然在列，核心城市西安迎来历史机遇。

2018年，《关中平原城市群发展规划》揭开面纱：建设具有国际影响力的国家级城市群、内陆改革开放新高地。

加快西安国家中心城市建设步伐，加强西咸新区、西安高新区国家自主创新示范区

强化面向西北地区的综合服务和对外交往门户功能

提升维护西北繁荣稳定的战略功能

打造西部地区重要的经济中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽

西安获国家中心城市殊荣，是国家第九个获此殊荣的城市，显示出国家对西部的重视，对西安的偏爱与期待。

在经济学上有个术语，叫做：资源的有限性。

对于城市发展来说，国家是父母，城市亦儿女。父母虽怜爱儿女之心，然力有所逮，只能抓少放大，例如早期对沿海城市的投入，希望先富带动后富。而今，战略正在转移到中部，乃至西北部的西安。

随着一系列的政策出台，西安曝光度越来越高，一路剑指西北核心龙头之位。在此之下，西安这座苏醒之城，充满了无限遐想空间。

2018年11月，中国社科院发布了“国家中心城市指数”报告，从政治、金融、科技、交通、教育、医疗、文化等十大城市功能出发，对中国内地25个样本城市进行研究，西安晋升潜在国家重要中心序列。

潜在国家重要中心包括：深圳、武汉、天津、成都、重庆、西安、南京、杭州和郑州

这份榜单，充分肯定了西安未来发展潜力。

接下来我们看西安的动脉——交通。

西安“米字型”高速铁路网与“辐射+环”状城际铁路网交相辉映，西安咸阳国际机场将适应1亿人次旅客吞吐量，成为国家重要交通中心。

其次地铁在加速扩建。

目前，西安地铁运营地铁线路5条，总里程156公里；在建线路共3条，116公里，线路将于2021年前陆续建成投运；规划线路7条，151公里，预计2024年投入使用。届时，西安将形成“棋盘+环+放射”地铁线路网，运营里程423公里。

其中运营线路5条，156公里；在建线路3条，116公里；规划线路7条，151公里。

放眼全国来看，根据中国城市轨道协会的资料，不论从现在的运营里程，还是从规划的未来里程看，西安地铁，在全国城市中排名11位上下。

地铁、高铁等是西安硬件，可以把人引进来，行得通；教育、医疗是西安软件，则更可以把人留得下，留得住。

教育方面，西安是中国五大教育、科研中心之一，拥有高等院校63所，研究生培养单位46家，有7所211和2所985高校。

西北地区，前10强医院，西安独占4座。到2020年西安市医疗机构总床位不低于千人口7.49张，新增三级综合医院21所，西安在西北地区中心医疗中心地位更加凸显。

要想读懂西安，就要像男女恋爱一样，需要一步步试探。

现在，我们通过外在的简单接触，基本可以粗线条勾勒出西安的大体轮廓：气质较好，形象尚佳，还受父母偏爱。人看着不错，这就具有了交往下去的基础。

来，我们继续。

2

实力

人口与经济，是衡量一座城市“核心竞争力”的重要指标。

2016年之前，西安常住人口蠕动般的增长，波澜不惊，按照这个速度，西安要到2050年后才能迈入千万级城市人口门槛。曾显赫一时的古都，也许会在夜深人静时黯然神伤，流出一抹落落难掩的神情。

但从2017年开始，情况发生了变化。

武汉打响抢人大战的第一枪，各大城市纷纷相应，一时抢人场面热闹非凡。西安不甘落后，政策频出，利好不断，2017年、2018年分别吸引常住人口78万与38万，成为人口竞赛的最大赢家，常住人口突破1000万，跻身千万级人口城市序列。

2016年：883万  

2017年：962万

2018年：1000万

西安常住人口突破1000万，在我国660多座各级城市，280多座地级市中，位列15。

体量反映了城市的规模和发展空间，结构则反应城市是活力朝气还是暮气垂垂。

谈论人口结构，老龄化率，是一项通用的指标。国际通常认为，当一个国家或地区60岁以上人口数量占比达10%，或65岁以上人口数量占比达7%，意味着这个国家或地区进入“老龄化社会”。

2017年，西安常住人口中，65周岁及以上人口的占比为11.17％，和中国大多数城市一样已经进入老龄化社会。当然这个老龄化率，放在全国主要城市中，属于中等水平，低于全国平均水平。

在总人口增速放缓背景下，吸引人口，留住人口，成为各大城市稀释老年人数量，舒缓城市老龄化进程的法宝。

前几年，西安高校、中学在校生数量处于流失状态，这几年，不管是高校、中学还是小学人学生数量，都有了不俗的回升，尤其是高校学生接近130万。

根据《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》，全市普通高校在校学生127万人，普通中学在校学生42万人，小学在校学生73万人，总计242万人。

西安丰富的学校资源，为西安的人口竞赛、人口结构优化提供了便利。

经济方面，西安底子薄，但近几年，势头较猛。

2018年，西安经济总量实现新突破，踏上8000亿元新台阶，增速8.2%，在副省级城市中位列第一，在主要城市中名列前茅，西安在全省的经济聚集度攀升，“领头雁”作用凸显。

横向与全国主要兄弟城市相比，2018年西安在全国主要城市GDP排名中名列第21位，虽然增速较快，但GDP总量偏弱，与其副省级地位偏差较远。

动态的看，西安这几年的经济发展不容易，与国家经济大环境逆向而行，一步一个台阶，6000亿、7000亿、8000亿，2019年突破9000亿，水到渠成。进入万亿俱乐部，不会太远，大约在明年冬季。

到这里，我们对西安又有了较为深入的认识。

如果，把国家社会经济发展过程看成一部电视剧，各城市是剧中演员，那么西安虽然不是领衔主演，但起码位居主要列表的演员。

接下来我们来看西安对房地产是如何演绎的。

房地产是个很宽泛的概念，这里我们谈论的房地产市场，指的是普通住宅市场。

3

财力

我总爱拿鹤岗说事，是因为这座城市我去过。但鹤岗的楼市为什么不用研究？

前面说了，就和处对象一样，第一眼送过去，没啥气质，形象欠佳；闲聊几句，家底不充盈，又没想法，还懒得不行，不知道自己会干啥，能干啥。基本上在心里已经拉黑了。

在谈论西安楼市时，前面做了那么多铺垫，就是为了过第一关。过不了，留下一句：我们俩性格不合适，转身不失风度而去；过了，约个时间一起看电影，互留电话，嘘寒问暖，继续了解。

楼市研究方法同理于恋爱法则，尤其是现在，楼市分化严重，不要抱着侥幸心里，要实打实因城制宜的去分析。

言归正传。

财富的重要性不言而喻，尤其是现代社会，没钱处处受限。对一个人，一座城，乃至一个国家，都是如此。接下来，我们看看西安的财政状况。

我们可以看出，西安近些年税收收入，在一般公共预算中的占比逐年提升，啥意思？

说明西安企业和个人在正常经济活动中纳税越来越多，税收相对稳定，可持续性较强，也说明罚款等非税收入减少，表明西安的营商环境在向好的方向变化。

同时，我们也观察到，近几年，西安土地出让金逐年快速攀升，几乎与一般预算收入相当。尤其是，2016年以来，西安，从37%到94%，一个快速飞跃。

通常，我们用土地出让收入占一般公共预算收入的比重，衡量一个城市土地财政依赖度。

西安土地财政，94%的依赖度，要远高于一线城市（广州除外），比一些明显二线城市也高出不少，例如武汉、成都、郑州等。

总体上看，西安财政收入快速增加，土地出让收入占了几乎半壁江山。也可以说，目前阶段，房地产是西安的钱袋子。

当然一座城市要想快速发展，花钱的地方是非常多的，例如基础设施建设、教育文卫、交通水利、社会保障等方面。

我们看看西安这几年一般公共预算支出情况。

近几年，西安支出水平，稳步增长，一年一个台阶。不管是绝对规模，还是增速，西安一般公共预算支出，都远高于一般公共预算收入。

这样看来，没有土地出让收入顶着，没有上级帮衬，西安市财政将会入不敷出，缺口巨大，寅吃卯粮，需要借债度日。

事实上，西安政府一直在借债透支。2018年累计贷款余额1964亿元。我们也发现，随着土地出让收入的稳步增加，西安市借贷增量放缓。

习惯上，我们用地方政府的债务总额与地方政府财力的比值，债务率，来衡量地方政府债务水平，也就是城市一年的各项收入与债务总量的比值。

2018年，西安政府债务率，76.4%，那么这个债务率高不高？这个水平与全国看齐，但显著低于100%-120%的国际通行警戒标准。

债务总规模，西安要明显低于中原强市武汉。2018年武汉债务总额2650亿元，高出西安700来亿，但债务率上看，西安要高出武汉20多个点，表明西安政府财力要远弱于武汉。

总的来看，西安这几年财力增长较快，一般公共预算收入结构优化明显，土地出让收入扩张很快，政府有越来越倚重地产的倾向。

西安和其他城市一样，在房地产拉动经济的同时，土地出让金成为城市政府收入的重要来源，土地财政依赖度越来越大。

那么，有人可能要问了，土地财政与城市房价有什么关系？

这个问题可以这么看。

城市土地财政依赖强，也往往意味着，地方政府更依赖土地出让收入，会更加呵护房地产市场，也有保护房地产市场的原始动力。

可以这么说，有温度的房地产市场是地方喜闻乐见的。我们看看，这几年，西安房价与土地出让收入走势。

2015-2018年，土地出让金的变化走势，基本与房价走势趋同。然而近几年，西安楼市的火热，带动土地出让金额度节节攀升，2018年创出历史新高，土地出让金在政府性基金收入中升至94%。

假如，你是西安的顶层设计师，你会手起刀落，对房地产市场一剑封喉吗？

有人说，我国楼市，一看政策，二看政策，三还是看政策，西安有保护房地产的原始动力，那么我们是不是应该站在操盘手的角度，积极进入楼市？

显然，没有这么简单。

因为我们必须要关注房地产市场的下游，广大的居民才是楼市的支撑，西安居民有能力继续接盘吗？

4

居民购买力

那么，怎么刻画城市居民购房能力呢？我们用西安居民杠杆率、城镇居民可支配收入来刻画居民购房能力。

首先，我们来看西安居民杠杆率。居民杠杆率，我们可以用居民的贷款与居民的存款之比来衡量。

2015年后，居民杠杆率，开始加速上升，4年间上升接近20个点，这个时期恰好对应着西安房价气势如虹的年份，杠杆对房价的影响显而易见。

此外，这期间，存款的增长速度低于贷款增长速度，表明存款搬家。搬哪去了？

我们发现2011年以来，西安居民部门贷款增速逐年下行，至2015年企稳后开始增长，并一直持续，贷款增速的走势与西安房价的走势保持了高度一致。

显然，资金涌向了楼市。

这里，我们需要清楚，贷款与存款的比值，是存量指标，形容的是当前及以前的状态。

举个不恰当的例子，我们购房时缴纳的首付，其实就是存量，是我们已有的资金，衡量的是当下这个时间点我们的购房能力。

我们都知道，首付是购房的一部分资金来源，另一部分就是房贷。买房后，接下来我们进入还贷阶段。

这个时候，我们就需要用流量指标衡量还款能力，用什么指标大致刻画这种能力呢？

我们用西安城镇居民可支配收入衡量还款能力。

这几年，西安居民贷款的增速，要远大于城镇居民可支配收入，而且仍有扩大的趋向。

从还款能力看，居民贷款快速增长与稳定的可支配收入，剪刀差有渐渐扩大趋势，表明现居民还款压力在增大。

压力有多大，其实也不算大，后续会有解释，这里先按下不表。

从居民杠杆率看，西安比全国平均水平还要低，不到60%的样子。横向与主要城市比较，西安的杠杆率水平处于中下游水平，表明西安居民尚有加杠杆的能力。

很多人关心西安房价到底是涨还是跌，揣着耐心看到这里，不过越看似乎越糊涂了。

不急，从开篇到现在，我说得是观察一座城市楼市的方法，一步一步来，往下看。

虽然，我国的楼市政策导向性很强，但从根本上讲，楼市冷热，房价涨跌，还需要回归到经济学最基本的一条准侧：供需关系决定价格。

所以，我们需要看看，这些年，西安住宅的供给需求情况。

5

住宅供需力

我们前面说到，住宅价格是由供需决定的。

这里，供给是一个大概念，广义上看，包括政策的供给，例如行政方面的限购限售、金融方面的首付、利率等，也包括具体的住宅量的供应。

需求端，可量化为住宅成交面积，在一定区间内，受到政策松紧的影响，二者大致上是正向关系。

我们大致上可以判断出，西安近年房价走势基本上，是供求关系决定价格的生动演绎。

简要回顾一下西安住宅供需情况。

2011年至2015年的5年间，西安普通住宅市场供大于求态势显著，库存逐年高企，房价走势平稳，普通住宅去化周期最高达20多个月。

2011年2月，西安市政府发布楼市“限购令”，从行政、金融到用地供给，面面俱到。

本市户籍限购2套住房、非本市户籍限购一套住房，禁购3套以上住房；购买第2套住房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；住房用地供应总量不低于前2年年均实际供应量

这次调控，上紧了住房供给的发条，引导一个楼市从严的预期。

我们再看看，需求端的情况，也就是西安这几年人口变化情况。

很明显，西安常住人口与城镇人口，增长缓慢，住房需求乏力。

这个期间房价平波荡漾，不上不下。

2016年以来，西安住宅市场，起了新的变化，库存逐年下降，房价上涨趋势显著。

到2018年末，西安普通住宅去化周期，大约8个月。

去化周期，这个术语，前面也提到过。

与住宅供给面积正相关，与住宅成交面积负相关。

从2017年以来，西安住宅市场，政策调控逐渐加码，一点一点加力，限购、限售、限贷各方面都有涉及。但是西安的房价走势却与逐渐紧固的政策调控，逆向而行。这是为什么？

西安，常住人口，三年增加140万，按照我国城市规模的划分标准，140万常住人口，相当于一座Ⅱ型大城市人口规模。

从这里，我们可以窥探到，虽然过去的几年西安住宅市场政策供给渐紧，然而城市常住人口增长迅猛，需求端发力，这是西安住宅需求大于供给的阶段，房价不停涨的真实原因。

我们再看一张图，包含住宅面积供给、住宅成交面积以及房价走势关系的图。

接下来是一组比较复杂的逻辑关系，有时间的话大家可以好好理一下。

去化周期高，住宅供给充足，住宅面积成交低迷，那么房价上涨能量式微，很难涨。

去化周期高，住宅供给收缩，住宅面积成交走高，那么房价可能孕育着上涨的种子。

去化周期低，住宅成交面积走低，同样意味着房价动能衰减，房价上涨可持续性存疑。

去化周期低，住宅成交面积向上，那么往往意味着房价动力充足，上涨可期。

假如，现在是2018年年末，我们一看西安住宅去化周期，大约8个月左右；二看住宅库存面积与成交面积，前者小于后者；三看，住宅供应面积与成交面积，后者大于前者。

分析到这里，我们基本能判断出2019年西安住宅市场会保持乐观态度，房价上涨。今年，大家所看到的情况就是如此。

那么，当下该不该在西安买房？

6

房价潜力

这部分，应该是大家最关心的，当然也是这篇文字的核心内容。

简单回顾一下，我国房地产市场政策趋向。

我国不同城市情景千差万别，一刀切的调控模式已经不能满足房地产精准调控的需求。

近年来，在国家历次有关房地产调控的重要会议上：因城施策、地方政府责任主体的表述成为热门语句。

那，什么是因城施策、地方政府责任主体？

2017年，住建部和国土资源部曾联合下发通知，提到强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，把住宅供应与去化周期联系起来，或者说把城市的房地产市场与人口联系起来，开启了房地产市场人地挂钩的新时期。

这就意味着，人口增长快，住房需求明显的城市，可以加大土地供应，这样土地出让收入也就多了，反之，控制乃至暂停土地出让，土地出让收入就少了。

我们知道，政府花钱的地方很多，一时其他财路顶不上来，那么还得倚重土地财政。

所以，在“五类”调控目标刚一出台，武汉首先打响人口竞赛第一枪，随后包括西安等各大嗅觉灵敏的城市快速跟进，先后加入抢人竞赛，去地产存量，保地产增量，直指土地出让收入，抢收土地出让金。

抢人在一定程度上，抢得是钱。

看到这里，我们大致明白了：因城施策，字面下的意思是说，人地挂钩，有人买房，城市就可以批地，买的人越多，地批得就越多，地方政府土地出让收入也越多。

地方政府责任主体，是国家对地方政府权力的下沉，地方政府在房地产调控中扮演主角。

中央只画一条房住不炒的红线，至于地方政府你出台什么样的调控政策，能收揽多少土地出让金，地方政府需根据市场情况而定。

什么叫市场情况？就是“五类”调控里的内容。

到这里，我们大致清楚了，我国房地产调控的抓手：人地挂钩。

地方政府想收土地出让金，就得卖地，要卖地首先的有人买地，要买地，需要有人。

其实，近几年，需求驱动房价，在西安房地产市场中，演绎的栩栩如生，很好的解释了西安房价上涨的原因。

随着，房地产市场的火热，土地出让金节节攀升，一般公共预算收入增长缓慢，使得西安土地财政依赖度越来越重。

前面我们提到，不管是土地依赖度，还是政府负债率，横向与兄弟城市比较，西安均有一定的空间。

这说明，从政府角度出发，西安在房地产调控上，自由度比较大，可松一些，也可紧一些。

也许，鹤岗政府说，我要松，我也要土地出让金。其实它已经很松了，松对它会有意义吗？

显然，鹤岗再怎么松，它的土地财政梦终究不行。因为楼市冷暖，还涉及到房地产的另一头，居民端，他们是房子的最终接盘人。

我们看城市居民的购买力，前面说过，衡量居民购买力的指标有：居民杠杆率和城镇居民可支配收入。

目前，与主要城市比较，西安居民杠杆率处于下游水平。较低的居民杠杆率，意味着西安居民还有一定加杠杆空间。

从居民可支配收入来看，西安城镇居民收入在中西部几座主要城市中，不管是增速还是绝对值，表现不惊艳，也谈不上没精打采，基本与郑州处于同一水平。

如果换算成月收入，西安城镇居民每人每月收入3400多，一个三口之家平均月收入10000来块，年收入12万。

2018年，西安新建商品住宅均价13000元左右，如果买一套100㎡的住宅，大约需要130万，我们大致可以计算出，西安的房价收入比，房屋总价/家庭年收入，大约为11年。

从城市能级来看，大体上，西安房价收入比大幅低于一线城市，略低于二线城市，基本与三四线城市处于同一水平。

所以，不管是从居民杠杆率角度，还是从西安城镇居民可支配收入&房价角度看，西安房地产市场，居民端，都具有较好的承受力。

如果，你认为既然如此，那还等什么，马上入市？

稍等，简要回望一下，近几年西安房价情况。

其实在2016年之前，西安房价稳的像泰山一样，不管全国房价怎么涨，西安房价自岿然不动，不随波逐流，定力十分强悍。

根据安居客数据，2011年至2016年期间，西安房价在6000-7000元的中枢区间上一上，下一下，似乎上天花板，突破不了，下有铁底，撑得坚实，掉不下去。

我们问，难道这个时候，西安政府没有倚重房地产的意愿，西安居民没有购房能力吗？

显然不是。

前面我们分析过，这是由于：期间，西安住宅去化周期高，住宅供给面积大于住宅成交面积，房价上涨能量式微。

2016年之后，经过6年的蛰伏，西安房价终于突破中枢，疾驰而去，接下来开启一波涨不停，不停涨行情，月月涨，年年涨，白天涨，晚上涨，楼市表现独树一帜，别具一格，让人瞠目结舌，可谓不飞则已，一飞冲天。

这又是什么原因使然呢？

前面我们也分析过，是人口数量飞跃背景下，西安住宅面积成交高位运行，住宅供应面积相对低位徘徊，去化周期逐步降低，促使房价稳步上涨。

我们一直说，房价是由供需关系决定的，并且站在2018年的时点上，预测2019年西安房价会有不俗的表现。

现在，我们再看看2019年上半年西安房价，果然如我们所料想的那样，继续上涨。

那么当下，或者即将来到的2020年，乃至更久远的未来，西安楼市又会如何？

2019年6月，西安房地产调控继续升级，进一步扩大限售、限购范围。目前，西安房地产市场调控主要内容如下。

资格管制方面：在限购区域购房，本地户籍需落户满1年，非本地户籍需缴纳社保5年；暂停向2套以上西安户籍家庭售房，暂停向1套以上非西安户籍家庭售房

流通管制方面：在住房限购区域购房（新建商品住房与二手房），需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易

金融管制方面：首套房首付不低于30%，利率上浮1.15，二套房50%，利率上浮1.2

限购区域方面：西安城6区+长安区、临潼区

目前，西安房地产市场政策供给，各个方面看，比较严苛。

住宅面积供给计划来看，未来几年西安将大量供应住宅用地。

为落实住宅用地供应“五类”调控目标管理，2017年11月，西安市国土资源局官方正式公布《西安市2017年至2021年住宅用地供应计划》来看，从2018年到2021年的住宅用地供应计划来看，平均每年商品住宅供应量在11255.5亩，合计750万㎡。

如果按照容积率2来估算，750万㎡的住宅用地，每年将提供1500万㎡的住宅，这个面积高不高？实在是高！

历年来，西安住宅成交面积罕有超过1500万㎡的年份。当然，有可能计划赶不上变化，但无论如何这个计划就像一盆凉水悬在空中。

此外，西安存量住房巨大。

今年，西安市住建局对全市商品房、企事业单位集资房、房改房、各类保障房、政府直管公房的数量进行了摸底调查。

数据显示，目前西安市各类住房总数405万套，不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。

截至2018年年末，西安常住人口1000.37万人，西安城镇居民人均住房面积34.4㎡。如果按户均规模2.8人考虑，西安市大体上有家庭357万户，按405万套住宅为基数，计算西安市住宅套户比，结果为1.13。

这个水平高不高？

根据恒大研究院的研究结果，分城市能级来看，2018年，一线城市、二线城市、三四线城市住房套户比分别为0.99、1.06、1.12。

西安的住房套户比，高于二线城市，看齐一线城市。

综上，西安住宅市场，供给端政策收紧，住宅供应预期大增，房价短期难言乐观。

需求端，人口通过前两年的大爆炸增长，后续大幅增长，难以为继。

2019上半年，西安GDP7.0%，增速放缓。

与之形成鲜明对比的是，西安一直追赶的几座兄弟城市，表现可圈可点。

住宅成交面积同比顿挫，需求显现疲态。

2019年上半年，虽然商品住宅去化周期降低到6.6个月，使得供求关系较为紧张，但我们发现，上半年西安商品住宅成交接近720万㎡，较去年同期减少约20%。

简而言之，西安楼市需求开始回落。

来来来，我们再回顾一下，前面关于房价涨跌的判断标准。

而且目前来看，西安住宅市场，供给端越来越紧，需求端势头走弱，比较符合“去化周期低，住宅成交面积走低，意味着房价动能衰减，房价上涨可持续性存疑”的标准。

国家统计局发布的《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，西安新建商品住宅价格环比上涨0.7%，涨幅较去年收窄；二手房环比跌幅0.6%，由涨转跌。

短期看，介入还是观望？心里应该清楚了。

长期视角，西安楼市，是可以认真关注的。

今年上半年，西安GDP失速，我们分析，主要是由于固定资产投资增速、消费增速、进出口增速的滑坡导致。

但是，我们也看到了西安经济的一些积极变化。

2019年上半年装备制造业增速可观，工业增加值增速对比主要兄弟城市，位居前列，高于成都，“工业强市”发展战略，初显成效。

在高新技术、战略新兴产业方面，西安上半年产值增速超越前两年，创历史新高，工业结构持续优化。

我们知道，高新技术不是靠人口数量堆积起来，而是凭借人口质量发展起来的，未来希望西安在人才引进方面，多有建树。

国家的支持我们看得到，西安的努力我们看得到，西安的困难我们也看得到，阳光就在前方不远处，等着西安赶上来。

最后，说说西安楼市可能的趋势吧。

我们从三个方面看：

一是，国家层面：

房住不炒，是一条红线，中央首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，前些年房地产供给全面宽松的日子，可以说一去不返了，对楼市大水漫灌，全面普涨，不要抱有任何幻想。

同时，我们也应看到，不管是户籍制度的放开，还是房地产市场的“五类”调控目标，大城市人口、人才、资源的虹吸更加强烈，它们也是国家经济的重中之重。

从这个角度看，未来，为舒缓我国经济下行，一些包括西安在内的大城市，房地产很可能成为经济下行的缓冲垫，存在滴灌机会，适当放松房地产供给的严苛政策，并非不可畅想。

二是， 西安层面：

政府端，土地财政依赖、政府负债率还有走高空间；居民端，杠杆率与可支配收入还可以继续承压，这就使得西安在稳定经济过程中，宽松房地产供给政策成为可能。

三是，房地产内在逻辑方面：

我国房地产发展的驱动力，由货币驱动向需求驱动转变，即使房地产政策供给端不宽松、不松绑，或者政府选择小步慢走式的政策供给，对于大城市，随着经济发展，人口增长，房地产的自然性生长，也会使得房产成为大多人相对不错的选择。

说了这么多，西安房地产市场，提炼成一句话：

供给创造需求，供需决定价格，紧盯西安房地产市场供给风向，随风而动。