全国买房投资潜力地图！

作者：道一 

来源： 杠杆地产

最近，华安基金首席经济学家林采宜团队，在全国甄选32个主要城市，考察不同地区、不同城市的富裕指数，根据城镇居民人均可支配收入、消费性支出、存款余额，画出一张“富裕地图”。

人富了，一般会先买房。杠杆地产寻思着，这张时代的“富裕地图”或许也可以成为一张房地产投资的潜力图。

“富裕地图”显示：东部地区凭借其高收入与高消费，依然占据绝对的优势地位。西部地区总体收入水平和消费水平较低，因此，居民的综合富裕程度最低。

东部领先西部，这结论三岁小孩都懂。但杠杆地产还是在其中发现了一些有意思的细节。

01

东北领先中部，不意外，但后者前景喜人

全国四大地理区域中，居民富裕指数从高到低分别为东部（122）、东北（105）、中部（103）、西部（97）。

在人们的印象中，中部崛起势不可挡，这几年势头尤其凶猛。怎么会落后于东北？这张“富裕地图”是不是不符合经济规律？

杠杆地产在这里明确回答各位：“富裕地图”确实有规律可循，它对应的，其实是中国城镇化率。

根据（2005年以来）公开可查的数据，东北地区城镇化水平曾一度全国领先，但在2009年被东部地区超过。目前全国城镇化水平从高到低依次为东部、东北、中部、西部。

近日在清华大学举行的“中国新型城镇化理论·政策·实践论坛”上，北京大学首都发展研究院院长李国平预测：到2050年，东部还是会领先，东北缓慢上升，而中部增速非常快，大概在2026年前后，中部城市化水平会超过东北。

这也意味着，东北优势犹在，中部后劲更大。

不过如果换一个统计口径，单看林采宜团队选取的这32座城市。中部5座城市（武汉、郑州、长沙、南昌、合肥）城镇化率的平均值77.6%，已经超过了东北3座城市（沈阳、长春、哈尔滨）的平均值68.5%。

看来中部确实凶猛，未来的区域价值，更是无可限量。

02

长沙成为现象，风景这边独好

聚焦到中部地区内部，局面更有趣。在中部“富裕”得一骑绝尘的，不是稳扎稳打的老牌中心武汉，也不是炙手可热的后起之秀郑州，而是长沙。

长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最高，仅次于一线城市和苏杭两地。相比之下，郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下。

更厉害的是，长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低。同时，其39.7%的发展型消费比重为全国最高。真是厉害了，我的长沙。

刚才，杠杆地产说了，在中部，武汉有传统优势，郑州则后劲十足。放在全国范围，杭州、成都、重庆、西安这几座网红二线早已红得发紫。相比之下，长沙的魅力被大大低估了。

长沙成为现象，其实早有征兆。我还在念中学的时候，路过长沙，那时就惊讶于长沙发达的文娱场所，长沙人也非常乐于自己掏腰包消费。那个时候，大多数城市的文娱场所消费主要依靠报销。

数据也能佐证杠杆地产的观点，长沙用于教育文化娱乐的支出比重高达18.4%，为全国最高，远高于第二名苏州的15%。

收入高、消费低，这不是神仙般的地方吗？某种意义上，长沙才是成都多年以来宣传的样子，只不过长沙宣传能力不那么强而已。

当然，凡事都有两面。长沙这些富裕指标的走高，主要受益于当地较低的居住成本。长沙的房价，也一直是同级别城市中较低的。

对刚需购房者，这绝对是好事。但从投资的角度来说，或许就不那么美好了。

曾经，杠杆地产在一家咖啡馆，听到隔壁桌投资客的吹嘘，讲的大概是自己在大多省会都有投资房产，基本上买哪赚哪。唯独在长沙马失前蹄。

他反复抱怨，长沙这座城市发展得辣么好，怎么房价就不涨呢？

这位投资客的问题，大概就是长沙需要平衡的问题。

一些城市如果房价直逼HK，丧失了对人才的吸引力，吓跑了很多产业，这肯定不是好事。但房价落后于当地经济发展，也会影响到投资者的信心。

03

西部城市混战，如何读懂富裕地图

“富裕地图”上东部恒强，这个没有争议。东北和中部尚有规律可循，只有西部局面最乱，“富裕地图”看似没有参考价值。

在西部地区中，最富裕的是乌鲁木齐。作为三线城市的乌鲁木齐、呼和浩特的居民可支配收入高于多个二线城市。

首先这两座城市都是自治区首府，自治区享受了一些少数民族政策，且各自地广人稀，比总量可能不占优，拼人均却很有看头。内蒙古自治区的人均数据，在很多年前就已经领先全国了。

更重要的是，这两个首府所在的自治区都藏有很多能源。能源企业很容易把经济数据拉高。乌鲁木齐的世界500强总部数量轻松领先于武汉这样的强二线城市，也是得益于自治区内能源企业给力的产值。

“富裕地图”还显示，全国收入和消费水平最低的城市主要分布在西北地区（西宁、兰州）及西南地区（重庆、贵阳、南宁）。

由此可见，西部依旧任重道远。

值得一提的是重庆，无论是面积还是人口，它更像一个省。贵为直辖市，却一直拖着众多偏远地区和农村人口。也就是这个原因，重庆有时候的数据没那么好看，但投资价值依旧看好。

此外，昆明的居民收入及消费水平位于中等偏上水平，超过成都。

重庆等的部分落后，至少说明了目前在西部，没有哪一座城市在方方面面具备压倒性优势，大家都有机会。

比如在西北，西安是当之无愧的网红二线，更是拿到国家中心城市入场券。但实际上，西安的辐射能力相对有限。倒不是西安不努力，而是西北实在太大、人口其实也不多。

再比如兰州，由于甘肃太“长”，甘肃西部到兰州的距离和到乌鲁木齐差不多，有些甘肃西部的人选择去乌鲁木齐打工。

这也就能解释，为什么乌鲁木齐在有些“富裕”数据上有优势了。哪怕西安是西北唯一获得“国中”支持的城市，乌鲁木齐照样有投资价值。

04

高房价不好，低房价也有问题

“富裕地图”上，居民生存型和发展型消费比例显示居民的生活质量。

生存型消费支出占比由低到高的是东北（53.7%）、西部（59.2%）、东部（60.6%）、中部（60.9%）。出现这种排序最重要的原因是各地的食品支出比例差异不大，生存型消费支出主要取决于居住支出。

从具体城市来看，同为东部发达地区，苏州的生存型消费比例为55.8%，而深圳和上海的生存型消费比例为最高和次高，分别为66.2%和63.9%，均受到高房价的影响。

万事万物讲究的都是平衡。

上面杠杆地产讲过，房价高，有丧失对人才的吸引力，吓跑了很多产业的一面，这肯定不是好事。但房价落后于当地经济发展，也会影响到投资者的信心。

房价太高肯定不好，房价低也有问题，还是要与当地经济发展水平适配。这样才会既让刚需购房者有安置之地，也让投资客有信心。

比如HK，其高房价一直被诟病很久。但有一种观点是，HK的高房价是结果，不是原因。HK的房价，很大一部分是被全世界炒房的人炒高的。而人家看重的，就是HK的区域投资价值。

在这个角度上，HK的高房价正是HK区域价值的体现。

对于大陆城市，需要做的可能更多。既要让更多人住得起房，通过合理的房价，吸引产业和人才，保证该区域发展。又要通过较高的房价，让投资者看到这片区域的价值和该区域未来的信心。

这样的平衡术，考验着城市的智慧和远见。

本文所有研究图表源自林采宜（华安基金首席经济学家）团队，特此感谢