房地产14年:营收涨9.7倍、负债涨17.5倍,透露何种信号?

作者:村长 

来源: 楼市头条

近日,国务院新闻办公室公布了第四次经济普查数据。

经济普查作为掌握国情国力的一种基础手段,每5年进行一次。内容涉及行业发展、资产负债和营收变化、从业人员规模变化等多个维度,对行业趋势研判有重要指导意义。

其中提到房地产的部分,干货不少。数据显示,截至2018年末,全国房地产业企业法人单位全年实现营业收入143696.0亿元,负债合计889489.2亿元。

光看数值大家可能没多大概念,若对比第一次普查数据,能十分直接地看到其中变化。2004年,我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元,房地产业企业法人单位负债合计为50653.0亿元。

14年间,我国房地产规模营收涨了9.7倍、负债涨了17.5倍!

房地产行业负债率高,不是稀奇事,这也是行业发展特点所决定的:房地产开发建设周期长,从拿地到建设几乎都需要借用金融机构的资金来完成,种种因素决定了房企属于天然的资金密集型企业。

另外,过去20年,随着我国经济迅速发展,大量住房需求被释放,房地产行业也随之进入了疯狂建设阶段,这才会有了前面提到的营收涨9.7倍,负债涨17.5倍的结果。

负债率比其他行业高不是问题,问题的关键在于,房地产行业负债率多少才健康?

在村长看来,目前房地产行业负债率整体还是偏高的,未来几年降负债仍会是房企的重中之重。随着降负债行动的开展,将有三大趋势开始呈现:

01

未来房企平均负债率或降到60%-70%

鱼和熊掌难兼得,风险和收益也有同样规律。

对房企来说,负债率是一种神奇的存在。资产负债率低了,发挥不出财务杠杆作用、大大提高筹资成本,不利于企业扩张。负债率高了,财务风险又来了,造成企业偿债能力弱,甚至有可能成为企业资不抵债的罪魁祸首。

截止2018年末,我国的房地产行业的资产负债率为80%,位列所有非银金融行业榜首。

目前国内银行业是92%,非银金融也才84%,地产行业的负债率都快追上国内的非银金融了,80%的平均资产负债率是极高了。(数据来源于:Wind)

如果再对比国外房地产行业的负债率情况,差距就更为明显了。2018年,日本上市房企整体资产负债率为68%、美国57%、英国38%,上述所列的几个发达国家,负债率均远远低于我国房企平均负债水平。

综合来看,我国房企负债率,起码还有10%-20%的下行空间。

 02

房企业务模式多元化不可避免

过去的房企,业务结构中是开发业务独大。

但事实证明,这种模式将以再难以长期维持。人民法院公告网显示,截止11月15日,全国已有453家房地产开发商宣布破产倒闭,倒闭数量超过去年全年的数量。

这表明小地产商空间已经不足,光靠卖房子很多小地产商已经活不下去;中型房企虽说一直在强调高周转、冲规模,但若没有增量购房需求,难免步入长尾深渊。

随着时间推移,房企要想不被市场蚕食,只能开始转型,或者开始将房子的重心向投资商、运营商、服务商加大,而不再是开发商独大。总的来看,房企业务模式的多元化,是可以预见的。

相关成功案例,并不少见:

比如中国香港房企龙头多采用物业开发与自持出租混业经营,租赁业务的高利润率能带来充沛现金流,提高的是资金内生力。再如日本龙头房企之一的住友不动产,2018年住宅建造业务占其营收比重仅为22%,轻资产业务能大大地减少资金占有、提高资金周转。

虽说目前国内房企,业务大头仍是开发商业务,但现在已经越来越多房企开始向“经营性地产”发力,这本身就是一种信号。

未来楼市将进入存量时代,房企转型已经迫在眉睫。

看懂这一切,你就会明白,为啥恒大要不惜一切代价搞新能源汽车;碧桂园开始涉猎农业、机器人;万科一直强调自己是“城乡配套服务商”....

对于房企而言,不仅要看清相关业务的发展前景,更重要的是明确未来的盈利模式,只有这样,方可在存量时代下找到可持续性发展的生存之道。

03

房企直接融资比例或大幅提高

资金是房企命脉,以前房企的资金来源主要包括银行借款、自有资金、销售回款、定金及预付款等,其中新增资金最主要依赖预付款和银行借款。

但随着房企开发业务的不断降低,房企收到的预付款以及能抵押给银行的资产,是锐减的,所以要想获得更多资金,必然转向直接融资。

事实上,早在去年年底国家就有相关动作了,去年年底发改委就出台相关文件(《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》),表达了对优质企业直接融资的支持态度。

这其中对于房地产行业参与直接融资有明确规定:

1、资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,负债率不超过85%。

发改委文件截图

2、提到了优质企业的七个特征。

发改委文件中提到的优质企业的7个特征

村长经查询后发现,截至2018年底,房地产上市公司中满足总资产1500亿元和营收300亿元这个基本门槛的一共有34家。分别是:

中国恒大、碧桂园、万科A、保利地产、绿地控股、中国海外发展、融创中国、华润置地、龙湖集团、葛洲坝、世贸房地产、招商蛇口、华夏幸福、富力地产、绿城中国、雅居乐集团、荣盛发展、阳光城、新城控股、华侨城A、龙光地产、旭辉控股集团、远洋集团、金科股份、中国金茂、佳兆业集团、中南建设、首开股份、融信中国、时代中国控股、中国奥园、美的置业、蓝光发展、泰禾集团。

上述提到的这些房企,很大程度讲,在未来是具备优先发展条件的,只要自己不作死(比如财务造假、违法违规等),房地下半场的红利,照样通吃。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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