明天，深圳将再现“土拍大战”，6宗地齐齐上阵！

作者：地产大白熊 

来源：深圳壹地产

昨天，突发降息；明天，6块宅地拍卖；再往前，豪宅税取消……

重大信号接连不断，深圳楼市接下来怎么走？涨还是跌？买入还是观望？

根据深圳市土地房产交易中心的信息显示，明天（11月22日）深圳将拍卖6宗地！

其实，早在10月23日，深圳市土地房产交易中心一开始挂出了7宗居住用地，其中龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗，总建筑面积超过100万㎡。随后光明的A650-0375地块于11月14日交易终止，最终可拍地块6宗！

即将开拍的6宗地各是怎样的情况？深圳壹地产盘点了一下，大家一起来看看……

6宗土地出让基本情况

土地，对于房企而言是一种“生存之本”，房企的土地储备分布从某种层面来说也影响着房企的战略布局。明天的土拍大战是继6月24日后，深圳今年第2次迎来超大规模宅地集中供应！

1、限制出售单价

这次和今年6月的土拍盛宴明显不同，首先从起始拍卖价来看，此次的拍卖价格更低；其次，此次是限制每宗地出售的单位均价，有别于此前限制总价，即将拍卖的6宗地限价分别多少呢？首先来回顾一下：

☞坪山G11340-8034宗地，商品住房入市最高均价38750/㎡；

☞坪山G11325-8023宗地，商品住房入市最高均价为35700/㎡；

☞坪山G14313-8018宗地，商品住房入市最高均价为30450/㎡；

☞龙华A816-0068宗地，商品住房入市最高均价为71400/㎡；

☞光明A650-0376宗地，商品住房入市最高均价为47250/㎡；

☞大鹏G15401-1508宗地，和前面5宗地有些不同，是人才住房限价。人才住房销售均价不高于20520元/㎡，最高销售单价不高于23598元/㎡。

2、出让条件

（1）本次出让的6宗地均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

（2）本次出让宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。

（3）本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。

其中：

G11340-8034宗地人才住房初始配建面积为11080平方米；

G11325-8023宗地人才住房初始配建面积为11160平方米；

G14313-8018宗地人才住房初始配建面积为50400平方米；

A816-0068宗地人才住房初始配建面积为13100平方米；

A650-0376宗地人才住房初始配建面积为10000平方米。

（4）本次出让宗地中只租不售的人才住房产权归政府，由竞得人建成后无偿移交，由地块所在辖区住房和建设局负责监管，由深圳市人才安居集团有限公司（以下简称市人才安居集团）代表市政府接收、运营和管理，房源由深圳市住房和建设局（以下简称市住建局）统筹调剂使用。

（5）商品住房取得套房不动产权证之日起3年内不得转让。

（6）商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

（7）G14313-8018宗地项目单套住宅户型建筑面积应低于90平方米；其余宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

3、竞买申请人主体资格要求

中华人民共和国境内注册的法人企业均可单独投标，或投标人以联合体形式参与投标。

明天的“土拍”规模之大，堪称今年拍地之最，然而纵观过去几年，比如：

2017年四季度，深圳共计出让土地14宗，占全年的31%；

2018年四季度，深圳共计出让29宗土地，占全年的40.8%。

可以看出，每年四季度基本上土拍规模要大一些，但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳在这个时候进行大规模的土地供应，“是基于当前现状的应对举措，很难说有什么季节性因素。”

明天这场“土拍”盛宴中的地块都有些什么特点呢？接下来一起来看看：

地块盘点之：1、2、3、4、5、6

1、坪山G11340-8034宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：坪山区马峦街道

用途：二类居住用地

土地面积：31065.17㎡

建筑面积：129160㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高30.47亿元

竞买保证金：10.51亿元

起始价：21.02亿元

最高均价：38750/㎡

2016年，泰禾以57.2亿拿下此次即将拍卖地块500米外的地块，当时的楼面价14082元/㎡，成为坪山的地王。3年多过去，此次旁边的地块，要求商品住房入市最高均价不能超过3.8万/㎡。

这块地采取“双竞双限”竞拍方式，最高限制地价30.47亿。普通商品住房入市最高均价38750/㎡。人才房初始配建筑面积积11080㎡，只租不售。

根据链家网二手房的挂牌数据显示，目前地块周边的二手房价格在2.3-3.5万/平，相比之下未来3.875万/平从目前来看还有一定的价值空间。

商品房面积严格执行“7090”政策，住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

2、坪山G11325-8023宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：坪山区碧岭街道

用途：二类居住用地

土地面积：33140.3㎡

建筑面积：132560㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高29.6亿元

竞买保证金：10.21亿元

起始价：20.42亿元

最高均价：35700/㎡

这块地同样采取了“双竞双限”的竞拍方式，其中最高限制地价29.6亿元。普通商品住房入市最高均价35700/㎡；人才房初始配建筑面积积11160㎡，只租不售。

根据链家网二手房的挂牌数据显示，目前地块周边仅有一个在售的二手房项目，价格仅2.4万/平，相比之下未来新房限价3.57万/平，仍存在一定的价值空间。

商品房面积严格执行“7090”政策，住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

3、坪山G14313-8018宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：坪山区坑梓街道

用途：二类居住用地

土地面积：49211.16㎡

建筑面积：221400㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高30.47亿元

竞买保证金：11.925亿元

起始价：23.85亿元

最高均价：38750/㎡

该地块采用“双竞双限”竞拍方式，最高限制地价345800万。普通商品住房入市最高均价30450/㎡；人才房初始配建筑面积积50400㎡，只租不售。

根据链家网二手房地图上，可以看到目前该地块旁边并没有挂牌的二手房，相对而言周边有不少企业，这说明存在大量的居住需求。

商品房面积要求为单套住宅户型建筑面积低于90㎡，以中小户型为主。

4、龙华A816-0068宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：龙华民治街道

用途：二类居住用地

土地面积：27390.52㎡

建筑面积：134210㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高59.14亿元

竞买保证金：20.395亿元

起始价：40.79亿元

最高均价：71400/㎡

它的邻居就是金茂府，曾是2016年地王项目，当年近20家房企激烈举牌，楼面价高达5.7万/㎡，当时“面粉超面包的论调”一度成为坊间热闻。昨天金茂府备案价格出来，均价10.3万/㎡带精装！

该地块位于龙华上塘地块，紧邻地铁4号线上塘站，位置非常优越！周边除了已经进行备案的金茂府外，还有4大在建项目，分别是恒裕未央花园、莱蒙简上工业区旧改、简上体育综合体、恒大岳盟工业区旧改

根据链家网上挂牌的周边二手房小区价格，除了中海锦城、鸿荣源尚峻的二手房挂牌价高于7.14万之外，其它周边小区二手房价基本上在5-7万之间。即使限价了，但还是存在一定的空间。

5、光明A650-376宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：光明区新湖街道

用途：二类居住用地

土地面积：23666.26㎡

建筑面积：106500㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高30.01亿元

竞买保证金：10.35亿元

起始价：20.70亿元

最高均价：47250/㎡

根据链家网二手房地图上，可以看到目前该地块旁边并没有挂牌的二手房，相对而言周边有不少企业，这说明存在大量的居住需求，也就不难理解什么在这个地方要出让一块居住用地了。

6、大鹏G15401-1508宗地

来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置：大鹏新区坝光地区

用途：二类居住用地

土地面积：15516.83㎡

建筑面积：52396㎡

出让日期：11月22日

限制地价：最高7.09亿元

竞买保证金：2.445亿元

起始价：4.89亿元

最高均价：20520/㎡（人才住房）

从深圳市土地交易中心全景看图可以看到，大鹏地块周边的在建项目很多；

其中还有两宗人才公寓的地块；

从图片上看，周边看起来还有较多等待建设的地块。

看过这6宗地的具体情况，我们再来回顾一下专家是如何解读的：

回顾专家解读

（以下排名不分先后顺序）

城市经济专家委员会副主任、

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

保证GDP增长稳定，吻合二次房改的大方向

其实是6月份那次一次性拍5块地的延续。

1、从面上来看，体现了去年二次房改之后，要加大土地供应，来确保住房供应的这个大的方针，就是也是房住不炒，增加保障房建设面积。

2、另外一点，就是保证GDP的稳定增长。其实，上半年6月底的土拍，就是通过土地出让的方法来去获得大量的土地出让金来填补GDP的缺口，保证GDP的稳定增长，11月底这次拍卖，我觉得这个意图非常明确。

▲6月份土拍现场

对周边房价的影响，我觉得不会太大！

现在深圳房地产市场主要是存量市场，市场交易70%都是二手房，你管得住一手房，但是管不住二手房价。

而且这次限制的是最高均价，限定的是均价，就意味着开发商有操作空间。比如龙华上塘地块限制最高均价7.14万/㎡，完全可以有房子卖到8万、9万、10万，再有一些便宜的价格，只要均价保证不超过7.14万就可以了。真实的市场价格，还是要看二手房的成交价格，当然会对周边卖房人的心理上有一定影响，但不会太大。

资深媒体人 曲线买房：

本次拍地是为了完成筹集保障房的任务

未来还会有大量宅地入市

大家也许忽略了10月23日早上发布的一条重要信息，深圳市政府日前召开了一次公共住房专题会议，会议上透露，深圳将全面落实中央“房住不炒”要求，加快推进公共住房建设，确保做到开工一批、储备一批、谋划一批，着力构建深圳市安居工程的“基本盘”，以创新的举措稳定市场预期，破解大城市住房困难的困局。

会议早已说明，深圳市、区两级已经大规模开展人才住房、安居型商品房用地梳理和选址，并明确了用地供应时间计划表。本月底至明年1月，深圳市总共将出让34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套。在加快土地出让的同时，深圳市将掀起公共住房建设开工建设的高潮，从10月开始到年底连续3个月，将举行3个批次的公共住房集中开工活动，可建设筹集约2.6万套公共住房。

所以在这个消息的背景下看，此次出让宅地的核心目的是保证深圳在明年底前完成40万套公共住房的建设筹集任务。还不仅是这7块宅地，未来到明年初，深圳还会有大量宅地入市。

地产火线、陆家嘴创始人 陆剑伟：

遏制房价上涨预期，加大人才房建设

应对人才大战的战略布局

今年的住宅用地的供应量，相当于可能近8-10年以来住宅用地的量。之所以出现这么大的力量的供给表明：主管部门增加土地源头供给，遏制房价的一个的信心已经达到了空前的程度。

第一要限制房价的非理性上涨，第二，在源头上加大供给，尤其是对人才用房的一个供给的这个加大趋势已经非常明显了。现在各地都在搞人才竞争啊，我们之所以深圳加大配合力度去建设人才房、保障房，实际上也是响应我们这个人才大战的一个未来的一个中长线的战略布局。

这个限定的最高销售均价，对周边的房价这个影响应该是很明显的。因为无论是光明还是龙华，大家都有一个预期，可能在明年或者是后年，房价可能还会保持一定的幅度的上涨。

之所以现在出现一个这么大力度，一个限价的土地供应，实际上就是在这个预期上，打消了市场对房价进一步上涨或者是短期有上涨可能的一个预期。

全国知名自媒体朱罗纪创始人 朱文策：

给市场降温，不要再出地王

用这种方式压制周边房价，不现实

政府的意图自然是想给市场降温，不想再出地王，我个人估计：未来控制地王会常态化，让大家少一点炒作。

但我觉得，想要通过这种方式压制周边的房价，是不太现实的。因为这是人为的价格不是市场竞争的价格，只是代表了政府的意图，但最终怎么样，还是要靠城市价值、市场供求关系来说话。

大幅增加人才住房比重，显示深圳在落地“二次房改”（6:4）的意图。这7块地，其中，11.22出让的6块，全部要求配建一定比例的人才住房，并且要求开发商增加竞争配建比重。大概匡算，这6块地起始配建的人才住房就超过了9.6万平米。

政府卖地必须捆绑人才住房，才能完成人才住房的建设目标，这个是以后所有卖地都会做的。

深圳壹地产总编辑 陶文杰：

龙华限价地对金茂府没有任何影响

普通住宅与豪宅根本不是一种产品

龙华上塘地铁口附近的一块地，未来商品房限价7.14万。这个消息对龙华的刚需房会有些短暂冲击，但是对于类似龙华金茂府这样的豪宅，其实并没有什么影响。

因为既然限制售价，那么这块地未来做出来一定就是个普通住宅，本质上和金茂府属于完全不同的两类产品，除了位置靠近，其它方面都不具备可比性。

同样地段，品质不同的楼盘价差能到什么地步？

1、最近恒裕滨城二期出现了接近25万的的成交价，可是你们知道吗，不远处的金色海琴苑，还有7万多的房子呢。

2、福田CBD的超级豪宅深圳中心天元，售价也要到15万以上，一路之隔的彩虹新都，还有3万多一平米的房子。

大家明白了吧？都是四个轮子几张沙发组成的车子，劳斯莱斯卖幻影可以卖800万一辆，而奇瑞QQ只要4、5万，这是同样道理。

淘哥提醒大家一点：现在已经进入房住不炒时代。

一方面房价居高不下，另一方面楼市流动性整体紧缩，对概念炒作退潮，流动性退回优质物业，强自住物业。

如果说原来地段决定一切的话，这个时代，真实的居住价值，居住品质越来越重要。