门槛提升中的上海,还有没有价格洼地

扎根上海,是每一个沪漂族的目标,也是我刚来上海的时候领导对我说过最多的一句话。

来源:真叫卢俊

扎根上海是每一个沪漂族的目标,也是我刚来上海的时候领导对我说过最多的一句话。

"既然来了,就不要想着走。"

但与当年相比,现在扎根上海门槛实在是太高。

01 

我有一个朋友,早年在临港买了房子,今年因为二胎想要换房,但临港价格已经涨起来没有办法原地置换,于是每次提到都只能苦笑道,再换就要到海里去了。

所以作为扎根上海的第一站,不要选择远郊最后一站,因为没有退路。

那么又无力承担市区的房子,买在远郊又不方便又没有退路,到底要让我们怎么办呢?

上海市各个郊区板块的规划,都是以新城为中心规划发展。但是,当发展到一定程度之后,各个板块之间相互关联形成了边际效应,之后发展比快的一定是地段所决定的——那就是跟市区之间的距离!

所以这个时候选择离市区“恰到好处”距离的区位就显得尤为重要!

什么意思?什么是恰到好处的距离。在我看来,远离市区但通勤便利、未充分开发的郊区或者就是价值低洼所在。

满足上面条件,第一个让我想起了一个区域是——嘉定。

(2011年时的嘉定房价格局)

2010年我刚入行的时候,作为刚需板块的嘉定真的是火到一塌糊涂。

当时嘉定的明星板块是嘉定新城,一条11号线不仅拉近了嘉定与市区的距离,也让很多市区工作的刚需扎堆选择嘉定新城。

那时候,11号线在市区的终点站还在江苏路,另一头的终点也还不是花桥。

嘉定新城的成功,一半来自规划,一半来自交通。

但当时我的领导就跟我讲,嘉定新城距离市区还是太远,江桥才是洼地。

(嘉定江桥规划)

这两年的江桥,13号线已经开通,14号线明年开通,双轨交之下,江桥从不被人看好,到成为大虹桥嘉定区代言人。这就是区位所决定的!

目前江桥区域内新房均价已经5万+,是嘉定整个区域新房价格的天花板。嘉定新城的新房均价在3.8~4万之间徘徊。嘉定新城,也从曾经刚需的扎根聚集,变成了现在置换首选。

如果我这个朋友首站选择的是江桥,那么现在置换大房子,他就可以轻松选择嘉定新城。不至于到现在没有退路的窘况。

02

除了嘉定的江桥,有着相似经历的板块还有宝山——顾村。

顾村板块位于宝山区西部,是宝山具活力的新城发展轴的西端。但在此之前,宝山的美兰湖曾经才是大家众星捧月。同样的,美兰湖离市区太远了。

反观顾村,主要交通出行方式为地铁7号线,到静安寺CBD通勤时间35分钟。到徐家汇或人广需换乘一次通勤约45分钟。

待2020年轨交15号线贯通,顾村将升级为外环外难得的双轨交板块。此外,1号线和在建的18号线也有站点辐射到顾村边缘。

本身离市区直线距离近,加上多轨道多高速加持,使得实际生活圈大大缩小。顾村的价格也从11年的1W+飙升到现如今的4W+。

那么错过了江桥,错过了顾村,有没有这样恰到好处的区位可以让大家选择呢?下一个洼地到底在哪里?

今天想跟大家分享了一个当下非常适合扎根上海第一站的板块——南滨江的西渡板块。

对于西渡,很多行外人不是特别熟悉。因为对奉贤区域来说,明星板块其实不是他,而是离他十公里之外的南桥新城。

在2017年前后,刚需成交排行中,奉贤南桥新城一直占据前三的排名,一如当年的嘉定新城。

而西渡,非常低调,甚至好多年没有一块土地出让。那为什么我要推荐这里呢?因为西渡就是10年前的江桥!

(西渡区位)

图上可以看出,西渡是奉贤距离闵行甚至市区较近的板块。

与当年的江桥不同的是,西渡板块在交通上,优势十分明显。地铁5号线在18年年底已经运营。

刚需选房首先要考虑的就是交通

从5号线路上来看,西渡比终点站南桥新城占据更大的优势:西渡距莘庄8站;到闵行开发区6站。省去了更多的地铁时间成本。

再来看,西渡板块周边相关的大型交通配套规划,如果开车出行也是四通八达、非常便利。

2017年9月通车的虹梅路高架也大大拉近了奉贤和市区的距离。

奉浦大桥、闵浦二桥和即将建造的闵浦三桥都直接通往闵行莘庄,并与S4沪金高速、G1503、S32全贯通,往东就是金海路越江隧道,这也是目前上海市最长的一条越江隧道,直接通往中环。

西渡也将从区位中跳脱,融入上海半小时城市生活圈。大约25分钟到达漕河泾,35分钟到达徐家汇。这样的交通出行对于在闵行开发区、莘庄、漕河泾、徐家汇等商圈工作的人来讲,半小时上下班的出行时间,是一个非常舒服的生活方式。

在这里,距离变成了一个“相对值”,你想象中的郊区,似乎也没那么远!

(自驾出行简易图)

与奉贤南桥新城板块比,新房的价格相差仅1000~2000元/平方米。如果是一个90平方的房子,那么总价支出不会高于18万,高出的价格在首付款体现中几乎微乎其微。而在区位上西渡比新城距离市区近了十几公里。

位置,决定价值。

要不了十年,西渡在地段上的优势就能与南桥新城拉开明显的距离。

以嘉定为参考,从2010年开始到现在,一定是江桥的板块价值更高,升值潜力更好。

但由于西渡已经很长时间没有一手盘供应了,我们搜罗了西渡整个板块,只找到了唯一一个在售楼盘——中国铁建·香榭国际。

这在目前全上海远郊的新盘中,中铁建香榭国际应该是距离地铁较近、周围交通较为发达的地铁房了。

03

“尽可能选择板块内的标杆产品”,这个也是我在买房的时候,领导给到的建议。

虽然说房住不炒,但是本着追求生活质量的想法,选择区域内的标杆产品很重要。

每个区域都有自己的标杆,它们往往是这个区域楼盘涨幅的风向标,如果房价上涨,标杆涨在前面,如果市场冷静,抗跌性也是较强的。

区域标意味着小区的品质、物业、以及居住环境都要高于周边的小区,大多由知名房企打造,这些要素的集合简直就是升值的利器,抗跌的法宝。

开发商中铁建是具有全国开发规模的央企开发商,在全国25个城市,开发了多达91个项目。多年的精工筑家经验打造出“都会雅居”、“江南院子”、“度假别墅”在内的三大高端产品体系,为华东十城打造34个城市封面作品。香榭国际属于中铁建开发的中高端品质的产品,所以在小区的品质、物业、以及居住环境等这些因素中都表现不错。

整个小区由一横一纵两个景观轴组成,东西向艺术生活水轴、南北向多彩生活樱花轴,形成“起、承、转、合”的景观空间节奏。

人在里面实地走一圈下来,感觉整体绿化很工整。没有花里胡哨让人觉得很压抑的高密度绿植,各种高低灌木的搭配也都很和谐,显得楼间距更宽敞。

(小区绿化图)

小区东西向连接主入口西侧滨河人行入口的景观水轴。

(小区景观水轴)

因为中铁建香榭国际是西渡板块2015年拍得的地王,这就注定这个项目的品质不会很差。这一点,从社区打造的约1800平方米的生活家尊享会所就能看出。

会所内自带健身房、瑜伽房,天幕恒温游泳池,还有亲子平台……只是天幕恒温泳池一点在整个奉贤区的新盘中都是找不到的,甚至闵行也少见。

(约1800平方米会所

(天幕恒温游泳池)

(会所瑜伽室)

其次这是高层和叠加别墅组合的社区,对于买高层的刚需来讲,小区墅质绿化是个很加分的事情,因为前面的叠墅不会影响到高层的视野和光线。有别墅产品的加持,也就保证了物业和社区的品质。

(小区高层产品)

在户型的设计上,89平方米的2+1小三房的设计,做到尽可能的空间不浪费。在给到客户居住体验的基础上,增加更多的居住功能。

对客户来讲,社区体验的延伸服务也很重要。

开发商对小区旁边原有的西渡公园进行改造,为小区住户提供了一个非常舒适,开放的休闲空间。公园边上有文体中心,包括游泳池,图书馆,室内篮球场等……

目前中铁建香榭国际已经是准现房,以上所说的小区品质、绿化、包括会所,户型等,都是看得见摸得着的。

在西渡这个板块,开车兜一圈。不管是从外围交通,到内部环境,产品品质和调性,这个标杆做的都不错。

04

回到最初我们的话题,要找到离市区恰到好处距离的价值低洼。打开上海地图,交通便利,有升值潜力的板块,西渡价格还处于低位。

总价不到300万可以买到89平方的小三房。满足从二人世界到三口之家,至少十年内没有换房的麻烦。

在配套上,区域内菜场、超市、商场等生活所需的配套都算得上成熟。比较惊喜的是约500米范围内,幼儿园,九年制学校也都一应俱全。妥妥的一步到位。

小区对面50米范围内幼儿园

看过很多的刚需盘,为了选择性价比,总是会不得不放弃掉一些其他优质因素。比如放弃舒适的绿化环境,放弃交通的便利,放弃小区的品质等……

中铁建香榭国际在这点做的非常好,整个产品没有什么缺陷。其中在交通、产品、教育配套等做到有惊喜。

第一套房子是生活品质的开始,选择了各方面都比较优质的房子,入住之后幸福感也会有很大的提升。

总体来说,中铁建香榭国际这个盘挺好的。对于扎根上海的首套房来讲,是个不错的选择。

我们总是对刚需说赶快上车,之前错过了江桥错过了顾村的,现在车就停在眼前,或许该上车了

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