金茂府刚刚拿证了，深圳楼市15年，新时代的楼市启蒙者

作者：陶文杰

来源：文杰淘楼

淘哥获得最新消息，刚刚，备受瞩目的龙华金茂府，终于正式拿到预售许可证。本次拿证的一共是8栋楼，665套，均价约10.3万每平米左右，主力户型125-248平米。

龙华金茂府是这几年深圳楼市最受关注的楼盘之一，从3年前拿地开始，一直是市场的焦点。此前，市场预期龙华金茂府的价格要到13-15万，现在约10.3万的均价一出来，可以说令人大吃一惊，远远低于市场预期。

淘哥一直想写写金茂府，现在价格出来，终于可以好好谈一谈了。华东师范大学附属学校、商业、交通、户型这些资料性内容，淘哥就不说了，讲一些没人谈过的观点。

01.

龙华金茂府争议很多

但所有人都有一点共识

你去看过龙华金茂府吗？如果你没有仔细去参观过，是没有资格、更没有办法给出客观评价的。

金茂府的样板房和园林，前段时间开放了，验资300万看房，很多人慕名而去。尤其是深圳的房地产业内人士、操盘手、甚至房企老板，流行跑去金茂府“打卡“，热度有点当年深圳湾1号的感觉。

所谓“外行看热闹，内行看门道”，这群火眼金睛的内行，这群对深圳楼市最懂的人怎么看金茂府？

一位从事深圳房地产20来年，在代理机构、房企都曾担任过高管，业余投资过众多标杆物业的业内人士，看完龙华金茂府后的评价，很有代表性，她对淘哥说：“这是今年深圳品质最高的项目。”

可以说，关于龙华金茂府，争议一直很多。但是所有参观过的人，有一点共识：品质确实没得说。

淘哥认为，品质，是理解龙华金茂府的关键，是评价其居住价值和未来保值增值潜力的基础。

02.

龙华金茂府”有点傻“

在看不到的地方耗费重金

如果让金茂的工程师们来介绍，龙华金茂府令人惊叹的匠心细节，讲三个小时都讲不完。限于篇幅，这些文章能写出来的，不到十分之一。

金茂的朋友曾向淘哥介绍说，“龙华金茂府是凝聚3000金茂人9千万个小时的超级作品。是历经8000多张图纸的细心琢磨，孵化出拥有108个匠心细节的品质巨作，在金茂府，匠心是我们团队所有人的信仰。”

如果让淘哥评价的话，其实金茂府有点傻，蛮亏的。因为它在很多人们看不到的地方耗费重金。

聪明的做法应该是，在购房者看得到的地方花钱就够了。人们能看到的，往往只是表面的东西，最典型就是户型，深圳楼盘挖空心思搞些拓展面积，89平做四房，在市场上就很吃香了。追求高点的项目，会关注会所、园林、大堂、外立面、装修电器品牌等，对于绝大多数楼盘，把这些做好就足够了。

而龙华金茂府，看得到的地方花了重金不说，偏偏还要在一些内在的东西上斥巨资，比如说地下停车场和架空层，外人看不到、很少用，提供不了炫耀性，但业主们每天要接触，也是深圳很多楼盘的痛点。这样的空间，金茂府花了大力气！

淘哥觉得，龙华金茂府是深圳新盘最好的停车场之一

龙华金茂府大堂，尽头的是架空层，提供泛会所功能

比如用材用料、12大绿金科技、6大智慧系统等，这些只有住进去后慢慢才有体验，对开盘销售提供不了直接刺激，但这恰恰是龙华金茂府投入巨大精力和资金，打造的独门秘籍。

龙华金茂府的独门秘籍

03.

如果在深圳湾，该卖多少钱？

20万起是保守估计

对于龙华金茂府，还有一个评价很有代表性，“非常好，可惜生错了地方”。言下之意是承认品质很高，但是这样的高品质项目，放在龙华可惜了，如果在深圳湾、香蜜湖就好了。

淘哥觉得，如果是在价格出来之前，按照市场预期13-15万的价格，这种说法有些道理。但是，现在龙华金茂府的价格已经出来了，均价仅仅10.3万，这时再这么评价就不合适了。

首先，10万+对龙华并非什么遥不可及的天价。龙华第一梯队的二手房，价格其实已经站上10万+的门槛，如下图，水榭春天6期，金亨利1期等二手房价，已经到了10-11万的水平。

相比之下，以龙华金茂府的综合素质，性价比非常高。因为淘哥认为，即使非常简单的对比，不考虑新旧、品牌、管理、圈层等因素，金茂府的上海华东师范大学附属学校学区，保守估计都不逊于这些二手房，而金茂府的综合品质毫无疑问远远超过这些二手。

其次，脱离价格谈价值，就是耍流氓。大家可以想一想，如果以龙华金茂府的品质，放在深圳湾和香蜜湖，会卖多少钱？

1、前段时间，香蜜湖深业中城开盘，均价13.1万，不带装修，有些人还吐槽公共空间、园林不像豪宅，但完全不影响销售结果。500万认筹，2794人抢192套房源，中签率6.8%，平均约15人抢一套房，开盘毫无悬念的卖光光。淘哥有朋友花了3500万认筹7个号，好不容易才抽中一个。

2、深圳湾，现在无论深圳湾1号、华润深圳湾悦府，还是恒裕滨城二期，稍微好的二手房，价格都去到了20万以上，最近有一些24-25万的成交案例。还有不少人拿着钱，等这些楼盘的优秀房源放盘。

淘哥估计，如果以龙华金茂府的品质，放在深圳湾，房价直接可以对标深圳湾1号和华润深圳湾悦府，保守也是20万以上。如果限价13-15万发售，那中签率会比深业中城还要低得多，就会刷新深圳历史最难抽中楼盘记录。

所以，如果金茂府生在深圳湾，绝大多数人只有两种结果：要么买不起、要么买不到。

金茂府的品质是足以和深圳湾悦府相提并论的，淘哥讲一个细节。华润深圳湾悦府，目前的二手房价大概15-25万一平米。2017年开盘前，淘哥曾经去参观样板房，当时置业顾问骄傲的介绍说：

我们的洗手盆都是用的汉白玉。

“没见过世面”的淘哥瞬间觉得高大上了，频频点头称赞。

但在龙华金茂府，连园林里的花池和石凳，都用的是整块的贝晶米黄、或汉白玉切割而成，一进大门，右侧就有一排洁白温润的汉白玉坐凳，淘哥只能用“奢侈”来形容了。

一进龙华金茂府大门，就能看到汉白玉石凳

还有外立面，龙华金茂府大量使用陶板。为了实现上海金茂大厦一样，外立面的转角效果，金茂府用了300个工人，历时7个月，历时15多万块的陶板甄选，一点点拼接起来。

可以说，龙华金茂府，把品质做到了极致。如果在深圳湾、香蜜湖，开发商还会这么挖空心思把品质做到极致吗？

恐怕不会，这样的地段可谓是含着金钥匙出生，随随便便把房子建好，就不愁没人抢，哪里用得着再如此虐心的钻研品质呢？

04.

金茂府是新一代的楼市启蒙者

深圳楼市历史上仅有三个盘

龙华金茂府和深圳99.9%的楼盘都不同，它是深圳楼市启蒙者式的项目。

什么是楼市启蒙者？既是突破当时楼市的传统观念和定价体系，击穿天花板，打开片区新的发展空间的项目。是引领楼市发展，开拓一片新天地的项目。

回顾整个深圳楼市的历史，这样的项目，淘哥认为只有三个。

1、2005年的红树西岸

2、2013年的深圳湾1号

3、2019年的龙华金茂府

每一个这样的项目，都是一个传奇，每一个这样的项目，都经历过诸多争议。而每一个这样的项目，最终都会给支持者丰厚的回报。

2005年红树西岸发售时，定价2.5万，刷新深圳最高房价记录。当时深圳均价只要7000，红树西岸的定价是均价的3.6倍。而当时红树湾那里，还基本是一片不毛之地，在最著名最主流的豪宅区香蜜湖，龙头新盘香蜜湖1号才卖2万。红树西岸的邻居中信红树湾，价格则只要9000多，不到红树西岸的一半。

可想而知，红树西岸当时以这个价格推出，市场会是如何的不理解，会遇到多么大的阻力，人们惊呼“疯了”。

但是现在回头来看，对于楼市而言，这个项目打开了深圳楼市的想象空间，对于片区而言，开启了深圳滨海豪宅时代，也引领了红树湾片区的发展，对整个南山和深圳湾楼市的崛起都有重要的启蒙作用。

在产品上，红树西岸运用的很多前沿技术和理念，如玻璃幕墙外立面，现在来看依然历久弥新，成为深圳湾畔永远的风景线。其引入的第一代智能家居系统，也代表了房地产的发展方向，现在渐渐成为豪宅的标配。

在没有名校加持的情况下，这样的高品质项目，虽然15年过去了，现在依然是深圳二手豪宅的代表性楼盘，而且这几年显示出越来越强的长跑能力，中高楼层的房源一房难求，价格也要15万以上。

另一个深圳楼市启蒙者式的项目，淘哥认为是深圳湾1号。这个楼盘现在被公认为深圳的第一豪宅，闻名全国，名流云集，名利双收。

可是，当年的深圳湾1号远没有现在这么风光，同样遭受诸多争议。2013年项目刚面市，就遭遇500万验资看房、售楼处垮塌、工地着火等一系列舆论危机。

2014年，深圳湾1号发售新品公寓，均价10万一平米，淘哥发布了一条微博，从评论中可以看到市场对其的争议。

现在回头来看，当时的评论是多么的可笑。其实不是当时人们的水平不行，不少人是非常专业的投资者，而是时代限制了人们的想象力和认知。

所以才说，深圳湾1号起到了开拓新时代的楼市启蒙者作用。深圳湾1号让深圳真正有了一个对标全球的超级豪宅项目。对豪宅而言，突破了深圳豪宅的天花板和想象空间。对片区而言，重新发现了湾区价值，开拓了深圳湾区豪宅新时代。对产品而言，开启了大平层公寓的豪宅时代，它运用的很多理念和配备，这几年也成为深圳豪宅的标配。

淘哥认为，未来我们回顾2019年的龙华金茂府，也将是这样一个楼市启蒙者式的划时代项目，其启蒙作用同样会体现在三个方面。

其一，对楼市而言，龙华金茂府将真正开启深圳楼市的品质时代。人们将逐渐认识到，应该辩证的看待地段论，并非地段决定一切，品质越来越重要。

讲两个例子：

1、你知道吗，恒裕滨城二期，前不久88平米成交2190万，170平米叫价4000万以上，单价约25万。但是马路对面不远，金色海琴苑还有7万多的房源（11.11豪宅税取消后有所上涨）。

2、你知道吗，福田CBD的超级豪宅深圳中心天元，最新一批公寓，总价区间在4350万元-6086万元/套之间，看房要验资2000万元，买房认筹金是800万元。但是，就在马路对面的彩虹新都，还有3万多的房子。

这就是同样的地段，不同的品质所带来的差距！时间会把这些差距越放越大！

淘哥认为，未来的深圳核心区域，每一块地都是宝地，品质将是楼盘突破的重点。超高品质项目，能突破传统豪宅区的限制。而低品质项目，即使在一个一流地段，也可能只有五流房价。

其二，对于区域而言，龙华金茂府将起到突破龙华天花板，重新发现龙华宇宙中心价值的作用。

事实上，如果你相信深圳终将发展为类似北京、上海的大都市，那么，无论从地理区位，还是城市规划而言，龙华这里必将成为未来深圳大都市的核心区域之一。

这一点其实已经在新一轮的深圳城市总规中确定了，淘哥几个月前曾写过一篇文章具体分析：《五一真正的大消息：未来15年，龙华将成为深圳都市核心区！》，大湾区时代，深圳的唯一一个都市核心区，由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。

规划图中，粉底深红圆圈为深圳未来都市核心区

龙华本身已经悄悄在豪宅化，二手房7—8万常见，9-11万也有，但是，龙华绝大多数楼盘，出生时的定位就只是“城市近郊刚需盘”，这种定位就限制了其综合品质。

龙华未来要承担“深圳核心区域”这种更上一个台阶的城市地位和价值，还没有相匹配的超高品质楼盘，除了龙华金茂府。

因此，龙华金茂府将起到城市价值、片区价值再发现、再定位的启蒙作用，代表龙华住宅的最高成就，和福田南山前海的标杆楼盘竞争。

简单说就是，龙华金茂府将真正打开龙华楼市天花板。龙华房价已经在目前价位停留三年了，有了金茂府，以后的新盘将跟随向上突破。

其三，从产品上而言，金茂府运营的12大绿金科技，6大智慧系统等前沿技术，代表了绿色环保、健康人居、人工智能、大数据、5G等高科技在传统住宅领域的最新运用，一定是全球豪宅未来的发展方向。

本质上，采用这类技术的楼盘，和传统楼盘属于两个时代的产品。就好像苹果手机刚刚发布时，所代表的智能手机和传统非智能手机的区别，就好像特斯拉多代表的新能源汽车和燃油车的区别。

在淘哥看来，金茂府就是中国房地产行业的特斯拉和苹果。这些技术的运用，就好像红树西岸、深圳湾1号曾经作过的探索一样，将在未来很长时间内，将为龙华金茂府提供持续动力和溢价能力。

真正的投资，要提前一步窥见社会发展、城市发展、行业发展的大势。而不是仅仅热衷于讨论地价、房价、地段、调控等资料性的内容。

希望本文对你全面认识龙华金茂府，有所帮助。