鹤岗楼市再调查：月成交120套 5万已买不到房

作者：丁祖昱

来源：丁祖昱评楼市

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今年，鹤岗房价“白菜价”的消息被爆出以后，来自全国各地的投资客纷纷涌入。近期，更是出现了一篇题为《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的文章刷遍朋友圈。

鹤岗本地人怎么也不会想到，原本安静的小城为何一夜之间就成了投资客驻足的阵营。当大部分投资客都抱着“投资不一定会赚钱，但保证不会赔钱”的态度入手时，我们本着理性的态度对目前鹤岗的楼市情况进行了一番调查。

据了解，当地二手房市场太过于良莠不齐，受地理位置、装修情况、楼层和学区等因素影响，房价差价特别大。在这里，你可以买到5万元以下的棚改房，资金充裕的话也能买到总价70万元的精装高档小区。

中介单月最高成交120套

“4月份的时候电话都打爆了”，当地经纪公司经纪人员小刘操着浓重的东北口音兴奋地向我们讲述不可思议的市场环境，“（电话）最多的时候能达到400个，这个电话没挂另一个就打过来了！”，他当月成交的120套房业绩也创造了他从业以来最好记录。

在2019年4月份之前，购房客户还主要集中在鹤岗本地，大家购买的房型仍然集中在改善型消费占主流，也有年轻人买来做婚房。

鹤岗房价“白菜价”的消息爆出以后，尤其今年4、5月份，来自全国各地的投资客纷纷涌入。

在小刘遇到的客户中，购房者来自全国各地，有来自四川、江浙、海南甚至西藏的购房者，其中，河北、北京、内蒙古投资客比重较大，这一阶段，外地人为主要购买力。

“有位来自河南的投资客，一次性买了3套房。也有其他组的同事接到过一次购买5套的客户”同样电话被打爆了的经纪人李女士回忆道。

回忆起市场火热的四五月份，小刘语速明显加快，“那时候三万元房随便挑，那会每月外地人40多套，本地人六七十套。四月份当月外地人就成交120套。”

经过一轮炒房，投资客投资类型主要以10万元以下的小户型，以短期套现为主。据介绍，目前鹤岗市四五万元以内的房源大规模减少，“4万元以内的大部分已经卖出去了。如果需要买还是要尽早来。”

浮华过尽，10月份以后，鹤岗入冬，气温逼近零下二十度，这座城市的房地产市场随着天气转冷而逐渐平静下来。

“现在不行了，天冷了！”小刘半开玩笑地说，只是仍有很多外地人会打电话来问，但出手的少了，他所在经纪公司每月依然有几十套的成交量，成交总价基本都在20万元以上，接下来，他们该做本地人的“生意”了，年底结婚、购买学区房和置换房源成为最大的客群来源。

二手房最高不超过100万

今年以来，鹤岗房价一直保持着小幅上涨趋势，11月二手房均价1904元/平方米，环比上涨 5.41%。2月份达到峰值，一度超过2000元/平方米。实际上，鹤岗市房价并不低，但总价十万元以下的房源在当地依然相当普遍。

鹤岗是个有意思的市场。问及当下大家普遍关注的房价问题时，当地多名经纪人都一时语塞，“二手房房价很难界定，没法笼统介绍。”这是他们一致的表述。

小刘说道，总价在10万元以下的房型，精装修要比毛坯或者简装要贵一些，同一栋楼的不同楼层也存在不同差价，差价能达到1000元/平方米，甚至更多。

我们了解的“白菜价”房源大多为当地棚改安置房。此类项目品质较低，一般为毛坯房或简单装修，低价房源均位于7层或1层楼层，而且目前棚改房无法办理房产证，房本很难下来。

实际上，从2008年开始，鹤岗市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目，基于此，正如李海所写到的那样，当地人几乎人手三五套房子，那里最不缺的就是房子。

当地即便相邻的两个社区，价格也很大的差别。以湖滨小区为例，一套73平米两室一厅，总价7.5万元，单价1028元/平方米，该小区均价1885元/平方米。相邻的新世纪广场均价要2224元/平方米。

从总价上看，某二手房交易平台信息显示，鹤岗市挂牌最贵的房源为学区房书香苑一套140平米两房，总价78万元，单价5572元/平方米。据经纪人介绍，书香苑、欧洲花园、永丰国际等高档小区房价比较高，主要客群是本土有钱人，根据装修情况的差异，总价在60万元~80万元不等，但鹤岗市目前二手房总价没有超过100万元。

从单价来看，位于中心区的一处商服用地挂牌单价已经达到11112元/平米，二手房最高单价为市中心的永丰国际豪华装修的两房，单价达到6316元/平方米。而单价最低仅需413元/平方米，该房源位置偏远，位于兴安区通村路，距离市中心大约25分钟车程，公交一小时路程。

除了二手房，鹤岗市目前新建楼盘共有5套。

其中欧洲皇家花园小区、瑞达锦华公馆、北国明珠和永丰财富家园为现房销售，销售均价区间为3200-4200元/平米，且项目均为现房销售，大多已于2016 年以前交付，可见去化情况堪忧。

从商品房销售数据来看，2017年，鹤岗市商品房住宅销售金额为3.3亿元，销售面积仅为11.59万平米，过去五年年均复合增长率均为-14%，鹤岗市商品房市场规模处于逐年萎缩的过程中，价格方面商品住宅销售均价近几年来一直保持平稳，维持在3000元/平米左右。

与此同时，某二手房交易平台信息显示，11月份，与鹤岗相邻的佳木斯市房价均价为4597元/平方米、伊春市房价均价为4736元/平方米，省会城市哈尔滨房价均价为9895元/平方米。很显然，鹤岗已经被视作一个价值“洼地”，当“白菜价”的噱头起来，难免引得投资客一哄而上。

人口净流出的资源枯竭型城市  

事实上，鹤岗的年轻力量正在大量流出。2010年~2016年全国小学生流失最严重的城市中，鹤岗和宜春并列第三，降幅皆为44%，鹤岗小学生由2010年的5万人减少到2016年的2.79万人，近乎腰斩。

数据显示，从2010年开始，鹤岗出现连续7年人口下滑,2017年，鹤岗人口已经下降至100.9万人，常住人口61.7万人。据《黑龙江省统计年鉴》，1997年鹤岗市户籍人口为110.9万人，2001年上升至111.26万人后一路走低，到2017年20年间共减少9.95万人。是典型的收缩型城市。

不仅如此，鹤岗GDP结构也难有大突破。

2017年GDP总量282.9亿元，人均GDP为27658元，仅为黑龙江全省人均GDP的65%。其中，鹤岗市第一产业、第二产业合计占比常年在60%以上，作为依赖于煤炭产业的城市，转型发展仍旧是困难重重。雪上加霜的是，2013-2016年，全市规模以上工业利润总额为负值，经济增长乏力。

 “兴也煤炭，衰落也煤炭”大概可以概括这个过度依靠煤炭城市的命运。

鹤岗曾有过短暂的辉煌年代，自1918年开始采集煤矿，一度成为黑龙江省四大煤炭生产基地，产煤外输量一度位居全国第四。那时候，私营煤矿员工的工资比其他行业相比高出一大截，鹤岗也吸纳了不少外来务工人员。

但随着煤炭产业“黄金十年”的结束，鹤岗这座城市也因煤矿资源枯竭而走下坡路，2011年，鹤岗市正式列入全国第三批资源枯竭型城市，此后，其经济疲软并开始走向衰退。据新华社报道，去年8月底以来，鹤岗市已关闭10处矿井。

 这座城市正在成为收缩型城市的标杆。