舍得酒业大跌，竟因燕郊一场烂尾楼纠纷

天洋集团困局

静静的潮白河东岸，面积只有105平方公里的三河市燕郊曾一度是“环京”炒房客的天堂。这里的房价从2015年平均不足5000元/平米起步，到2017年初最高突破4万元/平米，然后又以过山车走势坠落至2万/平米之下。

位于燕郊102国道与潮白河交汇处东南角，紧邻通燕高速首站的橘黄色烂尾楼，一度成为燕郊房地产市场特殊的存在。

这座被当地居民称为“不成功”的成功大广场，系马来西亚博彩巨头成功集团投资开发，占地31万平方米，总建筑面积173万平方米，包括一座室内主题公园，总投资超过50亿元，号称“世界最大商业项目”。

成功大广场在2005年开工，但没有如期在2008年竣工，而是成为了燕郊最大的商业烂尾楼。2015年底，当时刚成为舍得酒业（600702.SH）控股股东的天洋控股集团（简称天洋集团）以20.8亿元接盘该项目。2017年为配合当地交通改造工程，成功大广场被拆除废弃，原地取而代之的将是天洋创新中心项目。

有意思的是，这座已经快被人遗忘的废弃建筑，最终与舍得酒业扯上了关系——2019年11月18日，舍得酒业放量大跌9.05%，原因是当天有消息指出“舍得酒业的实控人天洋集团持有的沱牌舍得集团股权遭司法冻结。”

舍得酒业当天晚间发布澄清公告称，这是由于控股股东天洋集团因商业合同纠纷而在香港被成功集团发起仲裁，进而导致天洋集团所持舍得集团70%股权等资产被采取保全措施。

公告披露，2015年底，天洋集团以20.8亿元接盘成功大广场，按时支付了10.15亿元首款后，尾款调整为9.74亿元，但后续由于居民安置、阻工等经济损失未达成一致，天洋集团一直未支付这笔尾款。2018年1月，成功集团向香港国际仲裁中心提起仲裁，但目前尚未开庭审理，但北京市第三中级人民法院已裁定对天洋集团的部分资产进行了保全。

由于被法院保全的舍得集团等几家公司股权价值达200多亿元，超过争议金额。天洋集团正申请复议释放出超额保全的资产，以及打算通过担保等方式解除对舍得集团70%股权的保全。

成功集团是马来西亚一家实力雄厚的跨国集团，其创始人是马来西亚富豪陈志远。该集团旗下业务涵盖零售、金融服务、房地产开发、博彩业、互联网等行业，旗下上市公司数量最多时达12家，2018年营收超过400亿元。成功集团持有中国刮刮彩母公司北京中彩印制有限公司20%股份。

不过，成功集团最被外界熟知的并不是2001年成功开发的欧逸系列楼盘，而是创始人陈志远是刘德华妻子朱丽倩的舅舅。

尽管舍得酒业对外公布的解决方案包括涉事双方协商解决、因所保全资产价值超过案涉金额向法院提出复议、通过担保方式解除保全等，但在业内分析人士看来解决难度颇大。

一方面，错过2016年燕郊房价暴涨行情后，天河集团在2017年拆除涉案项目却又恰逢当地“史上最严限购政策”实施，房价折戟已令标的资产价值大打折扣，天河集团违约的原因也主要在此。

另一方面，天洋集团目前的业绩难以支撑“履约”。截至2019年3月末，天洋集团总负债为174.68亿元，净资产为76.03亿元，当期营收为9.83亿元，亏损4113.94万元。

更麻烦的是，天洋集团因入主舍得酒业而办理的并购贷款融资已累计质押了所持公司的全部股权，被质押的股权占舍得集团总股本的70%。若未来天洋集团无法偿还到期债务，可能导致公司实际控制人发生变化，或对公司的经营管理造成一定的不利影响。

大摩财经注意到，2015年7月，天洋集团颇具争议地经过203轮的激烈报价，最终以38.22亿元高溢价取得舍得集团70%股权，并成为舍得酒业实控人。竞购资金大多非自有资金。

2016年，天洋集团与中国建设银行廊坊支行签订《并购融资合同》，后者通过理财产品为天洋集团提供融资款项，专项用于天洋集团并购增资扩股项目。

这笔融资的金额为23亿元，天洋集团所持舍得酒业全部股权作为担保，以天洋集团2016-2020年在廊坊燕郊拟开发的4个房地产项目销售现金流作为补充担保。

值得注意的是，上述融资的期限为3年。截至2019年6月28日，天洋集团累计还款总额约为10亿元，这就是说今年下半年该公司需要偿还的贷款总额至少为13亿元。

此外，天洋系控制的另外一家上市公司梦东方（0593.HK）同样面临债务困境。梦东方以文旅地产为主营业务，今年上半年的银行及其他借贷余额约为40.66亿港元，其中一年内到期借款总额为16.65亿港元，同期净利润仅为0.07亿元，同比下滑96.04%。

这也意味着，面临债务压顶的天河集团，资产被保全后的再融资能力也同时受限。该公司与成功集团的纠纷案件是否会成为引发其债务危机的导火索，值得关注。

低调的地产大佬周政

天洋集团的实控人是现年48岁的湖南衡阳人周政。1993年，年仅21岁的周政离开家乡奔赴秦皇岛，从电器行业起家，并依托港口优势布局大宗贸易，到90年代末期，他创办的天洋百货已在当地家喻户晓。

跨世纪前后，天洋集团转型房地产行业，近年来又逐渐涉足矿业、互金、文化、科技等多个产业。目前，天洋集团旗下控制三家上市公司，分别为舍得酒业、梦东方和多伦多证券交易所上市的China Minerals Mining Corporation。

天洋集团的地产项目起步于秦皇岛，2005年后进军北京。天洋集团最被外界熟知的项目即是 “天洋·运河壹号”高端总部会馆项目，该项目位于北京国贸CBD向东两公里，由15栋独栋“古香古色”的办公楼宇组成，总建筑面积为6万平米，平均每年租金收入约为两亿元。

不过，天洋集团在北京的其他项目并不顺利。

位于北京南五环外的房山超级蜂巢项目是天洋集团除舍得集团外的最大单笔投资，总金额约为33亿港元。该项目隶属于天洋集团旗下公司梦东方。截至2019年6月30日，这一项目的状态是“已部分竣工并出售及出租”。对此，梦东方给出的解释是，“2017年下半年，北京政府推出多项调控政策，使得当地之房地产市场热度有所降温，因此本集团作出相应调整，暂缓该项目之建设及销售。”

天洋集团旗下主打的房地产项目一个陷入法律纠纷未能开工，一个已经暂时停工无法继续为集团“输血”。更何况，舍得酒业等核心资产已悉数质押殆尽又遭遇被采取保全措施后，周政的地产下半场并不好过。