过去四年上海最抗跌的几个小区,竟然都长这样

作者:好房君 

来源:真叫卢俊

每每老友聚会,总会被问及最近上海房价如何?和数据打交道的我,自然还是用房价说话。

看着上海这潮起潮落的二手房价,朋友的下一个问题也来的更为直接。楼市横盘期,买房子究竟该如何选择?

数据来源:兔博士APP

两个字,抗跌呗。换句话说,在楼市涨跌周期之内,买到跑赢大盘的小区就是赢家。

这其实就是楼市微观环境涨跌周期的概念。什么是楼市涨跌周期,和股票市场其实有异曲同工之处。

数据来源:兔博士APP

打个比方,在2016-2017年涨势最厉害的时期,上海二手房的均价从3万不到蹿升到了5W不到(蓝折线和红折线)。在这个阶段其实无论你买什么样的房子,短期内都会上涨;

而我们发现,在2017年11月之后,49789元/㎡的单价顶峰之后,上海进入了楼市冰冷期,就是整个楼市房价都处于下跌的市场(绿折线),这个时候就不能闭着眼睛随便买了。

由于二手房的成交数据有些延时,所以此次用了19年9月的成交数据,通过与此前上海单月房价最高的2017年11月的数据做对比,来得到:

上海涨跌TOP表

总计有250个小区是有上涨行情的:

其中有66%,总计165个小区处在外环内

而另外34%,总计85个小区在外环外。

(下图黑色圈圈为外环线)

追踪这165个外环内小区,我们会发现黄浦区成为主角。确切的说市中心天然有着抗跌的基因。

因为黄浦区有着无与伦比的地段优势。其中就包含了黄浦区的几大重点黄金地段,来听听他们的名字:豫园、南京东路、人民广场、老西门、打浦桥、董家渡、淮海中路、五里桥。

在整体房价呈现下降趋势的前提下,仍然有以下的小区值得大家追捧。

我们通过几个热点小区来分析下为什么这些小区在楼市冰冷期能够得到青睐。

NO.1

东原郦湾(奉贤-南桥)

户型,符合当地居住特性

早在东原郦湾作为新房出售的时期,就以定位准确而打动买房者。上海之鱼水岸英伦墅,这是东原地产在上海的首个住宅作品。

位于南桥新城核心生态商务区,而南桥新城恰好也是上海市“十二五”期间重点推进建设的三大新城之一。

虹梅南路隧道、BRT立体交通,轨道交通五号线、上海之鱼等设施建设,整个南桥价值正在往东迁移。当然除了外部环境利好之外,东原地产在产品打造方面的优势,也让更多的买房者心动。

显然这个还不止,许多客户都是冲着别墅产品来的,阿飞的老同学阿钟就是地地道道的奉贤人。尤其生活在南桥的市民,都有个特点,爱住大户型

早期的东原郦湾的出现正巧弥补了这一市场的空白。别墅产品采用大面积并且附加空间的设计,改善型的买家花同样的钱享受更多的居住空间,并且高层采用一梯一户的设计,刚需买家也能有豪宅的居住体验。

新房当初售卖的核心优势,进入了存量市场,依然受到本区域买房者的热捧。 

而目前5号线南延伸段已经开通,奉贤未来发展前景一片看好。

这一点同样体现在了8月排名第一新房,奉贤南桥新城板块银河丽湾。成交总面积20383㎡,而它成交套数107套,其中最大的缘由就是“大平层”。(套均面积190㎡/套)

别墅和大平层,奉贤人民愿意为之买单的关键词。

如果研究透了各区市民的喜好,无论是现在买,还是未来出售,都不用担心。

NO.2

宁和小区(闸北—大宁)

学(硬)区(通)房(货)的力量

在我们讨论的楼市冰冷期,在区域房价扛不住,不断下跌的同时,优质学区房的价格适中屹立不倒。

相熟的中介告诉我,买大宁这一片学区房的人,基本不太关心户型、楼层,因为不会来住,重要参考指标就是低总价,即便高单价。

确认是空学位的学区房,只要挂出来的总价合适,总能第一时间成交。

最新公布的2019静安区公办小学招生划片范围(闸北实验小学教育集团各校区)

宁和小区(大宁路538弄,大宁路540弄)作为原闸北实验小学对口的老小区。尤以其小户型总价低而受到市场青睐。

来看下这张一街之隔的学区与非学区在楼市冰冷期的量价差异。

在两个时间节点,宁和小区(优质小学):宁馨小区(普通小学)的涨幅比为23.2%:13.9%

我们可以认为大宁板块在楼市冰冷期抗住了下跌,并且有着不错的涨幅,而优质学区使得大宁房价获得稳稳的幸福(上涨)。

此外,诸如学区房还有一个观点和趋势分享给大家。

同样还是闸北实验小学,学校正对面即是绿色丽园,虽说是动迁房,但是小区环境比老公房的品质还是要高上不少,其中有55平米的小面积户型屈指可数,同样可以开出9万2以上的单价。

此外,近些年闸北实验小学开起了分校,并且就隔几条街,原先阿飞以为毕竟总校,相对来说应该领先一步,但市场并不是这么认为。

即便是对口分校,商品房以及次新动迁房小区(歌林春天,大宁龙盛雅苑等)因为大面积的关系受到了严峻的考验,大宁路,延长中路上作为大宁板块的核心地段,单价7-8万的学区房完全不受待见。

远离大宁板块核心的洛川中路以及普善路上的售后公房却成了香饽饽,诸如上表中的普善新苑、洛川中路1100弄,柳营路1025成为了受益最大的几个小区。

市场认为,分校的教学质量也有保障。

原先价格普遍偏低,却借着闸北实验小学(洛东校区)的光,摇身一变,成了性价比超级高的学区房。

我们以柳营路1025弄为例,2017年11月当时的价格是58000,而19年9月的价格是60953,也有着5%的上涨。

NO.3

万科金域蓝湾(浦东-临港新城)

自贸区新片区的政策加持

8月6日,临港自贸区新片区政策落地,上海新房市场悄然间发生了变化。

因为中国楼市一直都是政策市场,有如此的利好硬抬这几个区域,区域楼市的火爆在所难免。

于是家门口会被贴上各种各样的广告,比如这种:

通常我们看的就是量价指标,楼市的晴雨表,以至于在8月的二手房房价监测中,临港新城板块集体迎来了爆发。

5年前开通的16号线已经开到了临港新城滴水湖站,到市区龙阳路站共12站,单程一个小时,沿线还可以换乘2、7、11号线。

万科金域蓝湾距离滴水湖站约1公里,是周边为数不多的纯正地铁房之一

坦率的说,人气不足是临港新城最大的短板,按规划,2020年临港新城人口规模要达到80万,而经过此次政策加持,不少品牌学校也在临港扎根,如今已经有滴水湖、有大学城、有16号线的临港新城,未来绝对值得期待。

具备了抗跌属性之后,金域蓝湾鹭语墅也迟迟未取证,届时我们好房也会第一时间给大家带来最及时的关注。

NO.4

灵石小区(普陀-甘泉宜川)

300米内地铁房

地铁拉伸城市估价,只要地铁覆盖到的区域,都被认为起码是个不错的地段。

地铁一通,房价跃升!我们平时看的楼盘测评,都自诩自己的楼盘是地铁盘,结果呢,1.5KM也有脸说,而灵石小区,地图可见,129米,2分钟即达。

如此近的距离,省去的是通勤时间,节约的是时间成本,毕竟时间就是金钱。

NO.5

徐泾北城馨浦苑(青浦-华新)

大虹桥的黑马

上海楼市有这样一个现象:只要被标上“大虹桥”的标签,必定成为置业投资的“香饽饽”。

在大虹桥辐射的4个区中,目前仅有青浦的房价稍低,而区域内的华新镇紧邻虹桥商务区,可以说是大虹桥板块内下一个 被“虎视眈眈”的价值洼地。

此外,抗跌板块中还包括闸北-西藏北路、徐汇-徐家汇、长宁-中山公园、普陀-真如、闵行七宝、闵行莘庄等等。

说了以上这些,观点很简单,楼市大势只是用来辅助分析买房的因素之一,楼市生态的微观环境更为重要。

别的小区价格上涨不等于你家小区就会跟着涨,但起码以上的这些抗跌因素完全可以作为买房的重要参考要素,值得收藏。

房价之所动,无非追涨与抗跌。牛市里一片飘红不足为奇,熊市里不为所动,才值得铭记。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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