弘阳地产(1996.HK)：南京为骨干，首次覆盖并给予「买入」评级

机构：招银国际

评级：买入

目标价：3.37港元

我们首次覆盖弘阳，并给予「买入」评级。我们预测公司截至2020年底的每股资产净值为5.61港元，并将目标价定为3.37港元，相对每股资产净值折让40%。强劲的合约销售、旗下名牌购物中心及强大的管理团队将成为公司未来的增长催化剂。

深耕长三角。弘阳于1999年在南京成立，专注于房地产开发和商用物业业务营运。目前公司已进驻39个内地城市的房地产市场。截至2019年6月，公司已覆盖江苏省主要城市，位于江苏省的项目已占公司总土储67%。?合约销售增长超过40%。今年首10个月，公司合约销售金额及面积分别大幅上升42.8%至495亿元（人民币，下同）及44.6%至373万平。截至2019年10月底，按照弘阳2019年600亿元的销售目标计算，公司已实现83%达成率，相信弘阳能够完成其全年销售目标。根据新收购的土地，我们预计2020年公司销售目标为800亿元。

总土储1,569万平。2019上半年，弘阳在国内20个城市收购了共35幅土地（其中11个为新进入市场），计划建筑面积407万平。截至2019年6月，弘阳已投资134个房地产项目。公司总土储达1,569万平，应占土储816万平。平均土地成本估计每平5,005元。

推广「弘阳广场」品牌。弘阳拥有和经营用于长期投资的商用物业。其主要投资物业包括南京弘阳广场和常州弘阳广场。除拥有自营商用物业外，公司还采用轻资产运营模式。未来将有12座弘阳广场开业，其中五座将于2019下半年开业，另外四座将于2020年开业。

预测2018-21年间，核心利润将以28.5%复合年增长率增加。净负债比率处于合理水平，我们预测2019年底末的净负债比率为68%。我们预计公司收入将从2018年的92亿元以41.3%的复合年增长率增加至2021年的261亿元，而毛利率则将从2018年的31.2%下降至2021年的25.5%。因此，我们预测2019-21年的核心利润分别为14.3亿元、19.7亿元及25.8亿元。