重大转折！一半城市的房价在下跌！楼市风向突变？

作者：老船长

来源：米筐投资

每个月，国家统计局都会公布上个月份的70个大中城市房价涨幅变化数据，但很不直观。因此，船长每个月会根据城市的涨幅，重新整理制作数据表格，更直观地观察房价行情变化。

11月15日，国家统计局发布了10月份的房价变化数据。而相比前几个月，楼市的变化幅度又有所扩大。

注：苏州、南通等城市不在榜单之内，系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围，故无法解读。

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西宁新房领涨！

先来看一下新房环比涨幅的情况。

1）相比9月份，70个城市的新房价格中有50个城市上涨（8月为53个），3个城市持平（9月为5个），17个城市下跌（9月为12个）。上涨的城市减少，下跌的城市继续增加，楼市的温度还在下降。

2）在50个上涨的城市中，有15个城市环比涨幅超过1%。

3）50个上涨的城市中，有3个城市涨幅超过2%，西宁以2.8%领涨，呼和浩特上涨2.4%，南宁上涨2%。连续两个月涨幅位居第一后，南宁排名下降到第三位。

4） 新房涨幅前10名中，南宁、唐山、洛阳都是老面孔了。而东北三大城市的涨幅开始加速，哈尔滨、长春、沈阳在10月份涨幅都超过1%，挤进前10中。

5）四个一线城市中，深圳涨0.4%，上海涨0.4%，广州跌0.1%，北京跌0.2%，涨幅都有回落。

6）相比9月份，下跌的城市除了数量在增加，跌幅也在扩大。17个下跌的城市中，15个跌幅小于1%，只有济南和泸州环比下跌1%，而9月份最大的跌幅仅为0.5%。

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一半的城市二手房下跌！

新房代表着增量市场的表现，而存量市场的二手房数据，更能代表真实交易的情况。10月份的二手房表现，出现了不小的转折变化。

1）与9月相比，70个城市的二手房价缩减到31个上涨（9月为40个），4个持平（9月为2个），而下跌的城市扩大到35个（8月为28个），一半的城市二手房都在下跌！

楼市寒冷的信号，愈发明显。

2）31个上涨的城市中，7个城市涨幅超过1%，其中哈尔滨以1.8%的涨幅位居第一，福州上涨1.5%位居第二，吉林上涨1.4%排在第三。

3）连续两个月排在二手房环比涨幅第一的唐山，10月份掉到了第四的位置，但涨幅依旧达到1.3%。

4）涨幅前10名中，9个都是二三线城市，深圳成了唯一的一线城市，与此同时，北上广则全部下跌。

深圳的房地产市场，存量房市场已经超过新房市场，二手房的表现，也能反映城市的真实状况。

而在“双十一”当天，深圳突然对“豪宅税”征收标准下手，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅， 满两年可免征增值税。

这一利好，对深圳的二手房市场可谓一剂强心针。相信在11月、12月的涨幅榜上，深圳依旧会位居高位。

5）10月份下跌的城市增至35个，达到一半之多，但跌幅都未超过1%。跌幅最大的三个城市，西安、岳阳、济南，不过跌了0.7%罢了。

6）即使如此，70个城市的平均数依旧是上涨。4个一线城市二手房环比上涨0.1%，31个二线城市环比上涨0.1%，35个三线城市环比上涨0.5%。

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一半海水，一半火焰

当然，很多人对国家统计局的这份数据存在一定的质疑，它对当下市场的反应并不客观。我们不妨引用第三方统计机构的数据，来看一下真实的10月份市场，是冷还是热？

▲图片来源：冰山指数

1）在冰山指数提供的56个城市10月份二手房涨幅排行中，有26个城市环比上涨，4个城市持平，26城市下跌，恰巧也是一半对一半。

2）26个上涨的城市中，吉林以1.6%的涨幅排在第一，南通以1.3%的涨幅排在第二位，也只有这两个城市的涨幅在1%以上。

3）在4个一线城市中，同样只有深圳的二手房价，处于上涨状态，上海持平，北京、广州则小幅下跌。

4）26个下跌的城市中，跌幅最大的是福州，其次是青岛、中山、济南和北京。而像杭州、成都、郑州、合肥等热门二线城市，也都出现小幅下跌。

而当我们把时间线拉长，来看一下这一年以来的二手房涨幅，情况又有所不同。

▲图片来源：冰山指数

1）在冰山指数统计的52个城市中，28个城市上涨，24个城市下跌。

2）涨幅前三名均来自长三角。苏州以20.5%的涨幅位居第一位，“名副其实”；南通以13.7%的涨幅排在第二位。凑巧的是，这两个城市不在国家统计局的70城范围。

3）排在第四位的是洛阳，从1月份的9200元左右，到10月份成功破万，洛阳涨幅接近9%。

而在洛阳公布的10月份经济数据中，房地产投资同比增长20.9%，商品房销售额同比增长22.9%，楼市的火热，对经济的整体贡献不可忽视。

4）4个一线城市中，深圳上涨2.6%，北京跌2.6%，广州跌2.7%。

5）24个下跌的城市中，跌幅超过5%的有4个：济南、贵阳、潍坊、青岛，其中3个都来自山东。

虽然具体统计数据不同，但二手房的整体趋势与国家统计局反映的如出一辙：一半是海水，一半是火焰。

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楼市风向变了？

自楼市大面积调控以来，一二三四线城市行情轮动，再到“一城一策”，分化，就始终贯穿整个市场。

而近来，以两个标志性动作的调控风向，似乎开始有所变化。

一是，10月份的房地产销售数据增速，继续反弹。

10月份，全国商品房销售面积仅增长0.1%，但销售额却上涨7.3%，创下今年4月份以来的最高值。

销售面积几乎没增长，但销售额却大幅增长，说明了啥？

价格上涨了啊！

对比2018年的1-10月数据，计算出全国均价是8535元/平米；而今年1-10月的成交均价是9186元/平米，涨了7.6%。

从地区分布看，东部销售额增长6.8%、中部增长6.8%、西部增长10.1%、东北增长3.3%，中西部明显成为支撑整个盘子的主力。

二是，部分核心城市开始有意识的“松绑”限购。这里面最有代表的就是深圳和南京。

11月11日，深圳取消普通住宅的“豪宅税”。

11月7日，南京市发布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，为人才购房出台专门文件开辟优先通道，将机关事业单位人才首次纳入政策范围，全市可售商品房均对人才优先供应。

这也代表了两种松绑的形式，一种从财税政策突破，另一种则是最为普遍的人才政策。再加上之前三亚、南京六合区、天津、燕郊等不同程度的松绑，楼市的“暖意”似乎又在提前到来。

而深圳作为最特殊的城市，作为房价暴涨行情的“排头兵”，此时透露的信号，再明显不过。

当你看到10月的房地产投资增速超过10%，像洛阳这样的城市依然靠房地产带动经济，而又有那么多城市扛不住压力以各种形式松绑，你就会明白，“夜壶”还不到该扔掉的时候。