深圳给刚需送上大礼包,其他一线城市会跟进吗?

作者:可鑫

来源:地产情报站 

2019年11月11日,深圳落实国家减税降赋,出台楼市重大利好:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子变为普通住宅,满两年可免征增值税。

此前深圳执行的是2015年出台的标准,当时规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。

新政出炉后,一套房动辄可以省出几十万元,对刚需意义重大。

那么,这一新政有可能推广到其他城市吗?

先看2015年,深圳豪宅的评判标准是容积率+面积+总价,其中各区的总价要求不同,最高的南山区为490万元,最低的坪山区为200万元。

据深圳市国土局公开数据显示,2015年10月,二手房成交均价是16470元/平,2019年10月,深圳南山区的二手房均价已突破9万元,达到91530元/平米。深圳房价的涨幅可谓一骑绝尘,使得很多房子“被豪宅化”了。在界定标准调整之前,南山区大约54平米的房子差不多就达到了“豪宅”的标准。

尤其是涨幅明显的片区,如光明、龙华、宝安等,几乎随便买套房就都是“豪宅”。而房价经过上涨后,意味着普通老百姓想买一个基本住房都要交豪宅税,对于首次购房的刚需家庭来说会是很大的负担。

近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。调整豪宅线的声音其实从4月份开始就在市场上传出,隔了7个月才真正落地,说明政策的制定和实施是经过深思熟虑的。

深圳新政策主要是按面积和容积率计算,是充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措,更有利于解决刚需家庭的购房问题。结合目前的深圳房价、户型政策来看,此次“豪宅线”的调整实际上就是一个贴近市场,利好刚需的一个政策。

活跃二手市场

普宅标准调整,最大的影响是二手房税费。目前,深圳二手房交易增值税税收政策是:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

省这么多税无疑会直接增加房地产交易的数量和金额,很多人预计深圳将上演抢房大戏。没想到,买家还没来得及高兴,业主便疯狂涨价,离谱到什么程度呢?深圳山语海花园一套建面约117平的4室2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万上调到1110万,加价共计50万。

甚至某位房东已经卖了房子,还要求要和买家平分省下来的税费,只因看到买家承担的税费大幅减少。后来众多买家也慌了,急速下单,生怕卖家下一秒就涨价,楼市成交确实活跃不少。

站长认为,深圳部分房子的价格目前有所增加,但最终会趋于平稳。长期看,市场是往抑制投机、利好刚需的方向发展。因为深圳是四大一线城市里唯一实施了住宅限售的,限售期是3年。另外,在深圳离婚买房也是受限的,这在一线城市里也是一条严格的红线。

深圳市住建局特别强调,新版豪宅税是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措,并不影响深圳的房地产调控政策。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是未来楼市的主基调。

刚需方面,因为深圳住房自有率比较低,而这次楼市的大利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭,大大减轻了二手房交易成本,相当于购房者的价格承受能力上升了,同时也提升了二手房成交的数量。而二手房活跃之后,新房供不应求的局面也会有所缓解。

以后,豪宅与普宅的区别会越来越明显,价格差距也会越来越大。深圳近期发布了未来15年的住房供应规划纲要显示,未来深圳商品房与公共住房比例将达到4:6。站长认为,深圳普通住宅的上涨空间和租金都将被压制,这是政策的倒逼所致,现在可能还看不出来,因为目前深圳楼市住宅供应还没有跟上来。以后,深圳房地产低端使用公租房,中端采用保障商品房,高端以市场需求为导向,这是一个新的观察标准。

北京遍地“豪宅”

深圳新政最大的意义就是改变了不合理的“豪宅”标准。这个新政对于北上广等一线城市也有一定借鉴意义,因为从普通住宅认定标准来看,北上广也面临着“普宅豪宅化”的情况。

北京的普通住宅标准为:

1.面积140平米以下(不含);2.容积率在1.0以上(这个问题基本除别墅外都达标);3.成交价格在“环线指导价”的1.2倍的标准内(这个是最大的影响)。

环线指导价:指北京2-3环、3-4环、4-5环、5环外等,单套房屋成交价格不超过一个固定价格的才算普通住宅。例如:以前3-4环的指导价是170万,就是说3-4环的房子成交价格在175万×1.2=210万以内的才能算普通住宅。而现在北京就算5、6环的住宅大都超过了210万,满城都是“豪宅”。基本都得按非普通住宅付首付。目前购买非普通住宅,最低首付比例为40%。二套房,最低首付比例为80%。

今年7月,还向人北京市住房城乡建设委提出过相关诉求。而住房城乡建设委表示:

您的来信对北京普通住宅标准调整提出了很好的意见建议,我们高度重视,已会同财政、税务等部门进行了认真研究,下一步,将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,认真做好相关工作。感谢您对北京住房工作的关心。目前官方还没有推出相关的具体意见。

深圳当前对普通住宅标准与时俱进的调整,凸显的是当地政府对经济社会的敏感适应能力,是新阶段下坚定落实“房住不炒”政策基调的鲜活案例。深圳在校正“普通住宅豪宅化”的模式开了个好头,属于深圳的一小步,全国市场的一大步。“一城一策、因城施策”的具体表现,给全国做了个表率。是现行房地产调控政策的一次完善,对于刚需和普通家庭继续实施国家给予的优惠购房税收政策,而对投机投资购房继续实施严格的税收政策。

虽然未来全国性放松政策的可能性不大,但“一城一策”边际放松仍可期。本次深圳市普通住宅标准调整是一次有积极意义的政策变化,或许未来将有更多的针对性政策逐步出台,让房地产市场更加完善。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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