顺峰大卖资产,西四环29套房“白菜价”藏着哪些秘密?

作者:陶凤 刘瀚琳 

来源: 北京商报

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5-5.8万元/平方米之间。除了要求购房人提供资质且需交付全款外,只需承担契税,其他税务均由企业承担。

北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”似乎已成定局,未来升值空间也有待进一步考量。同时,这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,而背后的北京顺峰贵宾商务会馆也不只卖楼这么简单。

01

房源属住宅性商用房

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。在这家酒店的店内,2、3层仍为包间模样,内部陈设整齐,且均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在对酒店进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要进行基本格局改造后再出售。”

据悉,北京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层将售11套。

从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万元/平米-5.8万元/平米之间。最小户型为58.5平米,报价340万元;最大275平米,报价1515万元。

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,店内暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

经走访,多家房产中介明确,该楼房源价格便宜确属实情,但并非网传“抛售”。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。西临西四环,南望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平米,单位平米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。

记者走访发现,北京顺峰贵宾商务会馆并非楼内首个出售旗下产权房屋的企业。1、2号单元门口引导牌上显示内驻公司40余家,而楼内实际挂牌营业商户可能不满30家。

大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的也正是将部分商务房改装成居家。

“商宅并驻”的情况仍随处可见,二者共用一个楼道隔廊。同行的一位看房者担忧,“商住两用房不好的一点在于,工作人员进出频繁,不仅会打搅住户日常生活,治安也不好保障。”

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没有变动过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

02

升值空间有限

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

此前,由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅,中小企业为降低创业成本和风险,转向租用民宅办公。但随着民商混住带来诸多办公扰民问题,北京于2006年首次叫停“民宅商用”。

2006年6月19日,北京市工商局下发14号文件,暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。文件规定,企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等),均不予登记注册。

条文叫停新注册商户,但对于已入驻企业并未作出迁出后可继续注册的承诺。对此,多家中介结构工作人员皆表示,企业一旦迁出,即便想要回迁,也无法再重新注册。

除此之外,根据《物权法》第77条规定,“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意”。

然而,该条例并未对“有利害关系的全体业主”作出明确细分,至于如何算征得业主同意也未明确。卓纬律师事务所律师许冠男表示,对于商家而言,该条例制定相对严苛,“取得全体住户同意本身就比较困难,而所谓有利害关系的全体业主范围很大,不限于左邻右舍,还可能包括相邻建筑物的业主。对想要入驻的企业来说,难度较大。”

随后,北京商报记者致电金地物业确认,2006年市工商局禁令下达后,该小区1号楼内确实没有企业再入驻过。

不仅如此,鉴于改造后的民居属性是商改住宅。经链家、中原地产以及我爱我家等机构经纪人确认,这批待售房源尚未安装燃气,且不提供集中供暖,主要使用中央空调。“目前可以确认的是,顺峰会改造房屋基本格局,但至于燃气,正在洽谈中,但有可能将由用户自行改造。而对中央空调,统一改造的可能性比较小。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于用户来说,在商务用房改住宅后,依旧需要承担较高改造成本;同时,物业费依然按照商用计价,而这些成本均不能忽略。

03

疑为捆绑抵押资产

在与多位地产经纪人交流过程中,北京商报记者获悉,目前北京顺峰贵宾商务会馆名下的这29套房源尚且作为1.2亿元(一说1.5亿元)资产捆绑抵押在银行。“只有在房产出售帮助企业还清银行贷款后,房源解押,买卖双方才能正常过渡到网签和落户阶段。”

对此,北京商报记者联系了北京顺峰贵宾商务会馆方面 ,但对方工作人员表示并不清楚上述房源具体情况。截至发稿,北京商报记者通过查询北京市规自委、北京产权交易所,尚未发现此房源的抵押信息。

许冠男分析指出,如果此次质押的29套房源抵押权人也为同一个,而当初办理抵押合同也是同一份的话,房产部门或需要债权人确认,抵押担保的债权已经清偿,“但这就要求全部清偿,债权人才会做这样的确认。”

“这种情况下,买卖双方之间将会在签完合同后,约定专款专用,卖房将买方付款用于银行解抵押,解押完成后,买卖双方即可办理过户手续。”北京市东元律师事务所房地产律师李松表示。

“对于二手房来说,正常情况下,在过户之前,就算购房者缴纳了房屋全款,也会冻结在银行,直到过户手续办理完毕,才会解冻。”我爱我家工作人员表示,如果顺峰需要用购房者的全款房资办理解压,双方还会签订补充协议,明确了过户日期,出现逾期仍未过户的情况,理论上,购房者可以对售房者追究法律责任。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

根据目前北京顺峰贵宾商务会馆方面公布的消息来看,购房者需在交易时付全款。如果按链家提供的房源价格来看,在此次交易的29套房源中,最低价为340万元小户型;最大户型报价达1515万元;还有16套房源在500-1000万元之间。29套房源合计报价超2.5亿元。

也就是说,在顺峰并无其他融资还款的情况下,仅依赖买方出资,北京顺峰贵宾商务会馆尚且只需卖出一半房源还清银行抵押贷款,进而为29套房源解压。买卖双方即可进入网签阶段,进而办理落户手续。

04

顺峰“此一时彼一时”?

楼上29套房源“白菜价”出售,并没有影响一层酒店正常营业。记者通过大众点评搜索到该酒店,显示评论1597条,人均消费327元。这家酒店自2004年4月已被平台收录,至今已有15年。

不断“瘦身”的北京顺峰贵宾商务会馆,能够从消费者反馈中看出变化。翻阅平台上用户点评,时不时便可看到消费者感慨顺峰变得“亲民”。

11月3日,一位打“三星”的消费者评论称“很久没去过顺峰了,鼎盛时期真的经常去,那时顺峰高大上,菜品服务一流,今天一去真的很亲民。”

10月30日,一位打“五星”的消费者称“以前的顺峰,一顿饭没个大几千根本吃不饱,近几年餐饮行业下走坡路,很多高大上的知名馆子都开始走亲民路线。”

相比消费者的观感,工商信息的变化不是“亲民”这么简单。天眼查数据显示,北京顺峰贵宾商务会馆的母公司顺峰饮食酒店管理股份有限公司成立于1993年,注册资本达10000万元人民币。

11月12日,北京商报记者就产权抵押问题致电顺峰饮食酒店管理股份有限公司。自称该公司律师的张明在电话中回应称:“具体情况不掌握,没有相关信息可以透露……接受采访需要经过老板(何勤刚)同意。”

公司法人代表系中国香港籍商人何勤刚,名下共有公司51家,担任法人的共42家,均为顺峰系企业,涉及旅游、餐饮、娱乐休闲、酒店管理、投资实业等领域。目前,42家企业中,已有11家企业注销、5家企业吊销。

最新传出的1.2亿元捆绑抵押消息似乎已非顺峰系企业首次抵押操作。资料显示,顺峰饮食酒店管理股份有限公司土地抵押面积约为0.1公顷,抵押金额约为8792万元;佛山市顺德区陈村顺峰饮食有限公司抵押面积达1.3365公顷,金额约为8329万元。

前述两家企业土地抵押权人同属盛京银行股份有限公司北京分行,且登记起止时间均在2014年3月至2017年3月之间。目前,前述两家企业分别为在业、存续状态。

何勤刚名下企业股权出质行为发生时间也主要集中于2014-2018年期间。其中,在其名下8条股权出质企业信息中,除有一次出质人为大连德旭经贸有限公司外,剩余7次股权出质行为出质人均为顺峰饮食酒店管理股份有限公司。

值得注意的是,在何勤刚周边存在的517条周边风险中,涉及12条失信被执行信息、8条股权出质信息及21条土地抵押信息。其中,在2015年至2019年期间,其担任法人代表的北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司曾发生10起失信被执行记录;此外,其担任高管的大连顺峰饮食有限公司曾于2016年出现2起失信被执行。

在土地抵押信息中,共涵盖三家企业,一家是其担任高管的顺景园房地产开发有限公司,剩余两家均为顺峰系公司,分别为顺峰饮食酒店管理股份有限公司和佛山市顺德区陈村顺峰饮食有限公司。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

相关阅读

评论