为800万人敞开限购大门！这条新政能改变房价吗？

作者：大胡子李俊怀 

来源： 大胡子说房

有时候，你不得不感叹中国人的思维多么敏捷，尤其是当说到房子的时候。

最近发布的“惠港16条”，洋洋洒洒，全方位多角度，覆盖了民生、金融、医疗、科技合作等诸多领域。然而，人民群众眼珠子就盯着这第一条购房政策了。买房子，或者用港人说法“买楼上车”，似乎永远是重要性NO.1。

这几天媒体、网络上也是炸开了锅。关于这一条给珠三角房价带来的影响，大家众说纷纭，有说重大利好必将暴涨的，也有不屑一顾置若罔闻的。

好，今天我们也来说说这项政策，它对珠三角房市到底有什么影响？对港澳同胞又有什么意义？

01

我们先看这条措施是什么。表述如下：

香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。

咬文嚼字一下，可得出信息如下：

1．不用居住（学习、工作）、缴税、缴社保了，证明原来是要的，原来满足这些要求也是能买房的。也就是说，港澳的内地购房需求早已开始释放，只不过之前有限制。过去港澳同胞只能在居住满一年后购买一套自住房。

如果说这次是港澳同胞首次能进来买，以港澳同胞几十年在“炒楼”这件事上的浸淫，政策下来当天就挤爆售楼处了。

而上述现象没有发生的原因，就是有资金实力的港澳同胞们，早已运用各种渠道，在内地买了不少房子。甚至在港澳居民集中的祖籍地，不少小区晚上都没什么灯光，因为港澳同胞们只有度假才回来住。

数据显示，HK人最喜欢买他们的祖籍之一中山，其次是拥有大海滩、同时近他们另一个祖籍地潮汕地区的惠州。

毗邻的深圳、东莞他们也爱买，而珠海因为港珠澳大桥的开通，以及珠海在横琴率先实行“港人港税，澳人澳税”的优惠政策（即港澳人在横琴依然按港澳税率纳个人所得税），也备受同胞青睐。数据显示，18年横琴过50%的房子都被港澳同胞买去了，足见购买热情高涨。

2. 港澳居民与当地居民同等待遇，这一方面说明港澳同胞不用像广深工作的外地人一样交社保，可以和当地人一样待遇；另一方面说明各城市现有的限购、限贷、限售政策一样对港澳居民有效，“房住不炒”的房地产主旋律不变。

一家人嘛，坐一桌吃饭应该的，但吃饭就得受饭桌上的规矩，“房住不炒”就是第一大规矩。

3. 这条政策的初衷，绝不会是让我们的港澳同胞进来投资房产，而是让那些在河对岸因为房价高起而买不起房的刚需能够“上车”。港澳两地房价跟珠三角九市有巨大的价格差，比九市高出很多，这对港澳刚需们本身就已经是巨大吸引力。

（数据来源：安居客、澳门财政局等） 

HK房价到底高到哪里去？其实也还好，也就深圳的3倍，广州的5倍，中山的10倍，肇庆20倍而已。。。

另外，想让刚需们进来珠三角长期居住，光买房不行，教育、医疗、就业都得跟上。这一点上，此次“惠港16条”的其他政策，尽管关注度没那么高，但也有重大突破。

须知，以前港澳的退休人士，虽然有很多也心怀落叶归根的乡土情节，但因为在内地享受不到医保以及各项福利，最后还是得回到河对岸拥挤的家中过退休生活。有孩子的家庭，也会艳羡内地相对轻松的生活环境，因为小孩子在内地上学同样是困难重重，最后也只得作罢。

所以，以前他们即便买了房，也只得用作投资、度假休闲用途，真正上来自住的不多。

但这次不一样了。16条中明确提出，保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女享受同等教育，以及容许在大湾区内地城市的指定港资医疗机构使用已在HK注册的药物和常用的医疗仪器。这两项意味着，港澳同胞的孩子内地上学有着落了，同时看病因为有港资医疗机构，使用HK医保也方便了。

另外，便利港澳同胞的措施还包括电子支付、内地银行开户、以及法律、建筑业的专业资格互认等等，这些都对港澳同胞进入珠三角九市定居产生不小的吸引力。

总而言之，在本身巨大的价格差之下，这次的政策又去除了许多地区间的壁垒和限制，至少从长远来看肯定会有不少港澳同胞愿意会到珠三角九市定居的。

02

那么这次的“惠港16条”、“惠澳15条”能对珠三角九市的房价起到多少提振作用呢？

首先，大涨、猛涨、立刻涨是不可能的。

一来房住不炒的重锤之下，任何过度投机、过快上涨的幻想都不可能实现。无论是国家总体，还是珠三角九市的房市，都不可能出现根本性的变动。

二来港澳购房需求已经有所释放，这次不是一次开闸泄洪式的需求释放，所以自然也将不会出现房价“洪水式”的暴涨。

我个人认为，这次政策的后续结果，应该是珠三角九市房价总体影响不大，局部小幅提振；长期来看，有一定利好。

第一， HK同胞有750多万人，澳门同胞又有几十万，加起来大致得有800万左右。免除了购房限制，等于珠三角九市无形中给出去800万张房票。如此巨大的人口数量就是未来珠三角带来增长预期的重要保证。

第二， 港澳同胞愿不愿意到珠三角来住？我认为会的，有三点理由：

1. 之前已经有不少同胞在内地买了房。这既说明一部分需求被释放，但也说明港澳同胞心理上是接纳内地的，如果条件允许是愿意回大陆生活的，这点心理因素很重要。不过，这种发自内心的认同还是需要一个比较长的时间。

2. 巨大的价格差。如上所述，HK跟珠三角的房价差最多去到近20倍。资料显示，HK人民人均月收入在1.5万元港币左右。而调查到的港人在珠三角购房的预算在400万港币以内——这个钱足以在珠海、中山、惠州、江门、肇庆横着走了。

3. 本次优惠政策对于居住证明、教育、医疗、就业等项的进一步放松。

4. 据中原地产在HK的调查，有14%的HK人有计划在珠三角买房。

800万的14%也已经过百万了，这已然形成了一股不小的购买力。这还是在本次政策出台前的调查，预计未来想在珠三角购房的港澳同胞将会越来越多，比例将越来越大。

具体到城市，影响又会几何呢？ 

对于深圳，由于价格本身已经不低，尤其是临近HK的片区已接近8万甚至10万一平，个人并不认为它会成为最热门选择。需要注意的是，由于贷款政策的不同，在HK买房首付只需1成，在深圳需要3成，并且利率也较HK多近一倍。这细账一算，其实也不比在HK买容易多少。

然而出了深圳就又可以愉快的买买买了！无论是祖籍地中山、风景怡人又通了港珠澳大桥的珠海、拥有大海滩的惠州，买起来那叫一个砍瓜切菜！

这几个城市中，比较有可能受到港澳同胞关注的板块有珠海的斗门、湾仔、横琴新区，中山的东区，惠州的惠阳、大亚湾等等比较宜居、适合养老的板块。

与此同时，由于广深港高铁的开通，沿线几个高铁站的周边也会相对受欢迎，包括广州南站、广州南沙的庆盛板块、东莞的虎门等。交通方便将是主要因素，届时从广州南站将能50分钟到达HK，1小时到达澳门。

总之， 无论是“惠港16条”还是“惠澳15条”，都是促进大湾区三地融合的进一步举措，随着由于历史原因形成的种种壁垒逐渐打破，未来大湾区内部的交流将更加频繁而紧密，类似的政策也许会越来越多。

所谓的大湾区，真不是一句口号而已！

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