​资本抢注，谁是大湾区下个价值高地？重磅预测来了！

“熬过最艰难的2019，利好会接连不断。”这是半月前一位资深投资专家的预言。

果不其然，在2019接近尾声的一个月内，接连发生了几个重磅事件，同时也是重磅利好。

事件一：11月5日，时隔三个月，人民币在岸、离岸汇率双双升破7关口。伴随人民币汇率走势渐强，人民币资产形成普遍性利好，外资加码持有。

事件二：同天，央行突然宣布“小幅降息”5个基点，“政策利率”走低了！业内指出，这对于楼市股市，对于实体经济都是利好，并提出了5年以上贷款利率将在短期内继续下调的预测。

事件三：11月6、7日，港澳接连宣布放开在内地购房限制，释放819万张房票，湾区成为重仓之地。

结合近期深圳“取消”豪宅税、美联储第三次降息、中美贸易磋商获得进展、澳交所谋划“第二个纳斯达克”等消息，将年底的集体性利好政策释放归结为资本的狂欢前夜都不为过。

01

城市竞争加剧，中国的钱正流向哪里？

知名财经作家刘晓博此前曾提出，中国正在从“印钞票的时代”向“印股票的时代”转型。以货币超发、银行贷款为主要方式，资产价格正在上涨。

“大金融时代”正在来临，持有资产者财富效应立显，而未购房者焦虑。

对策应需求而生。两年来，各大城市以引进人才为名，刺激“购房需求”的举措不断。今年下半年，至少10城市已经针对限购、限价措施有所放松。

以海南、深圳和东莞为例。

△来源：海南省人民政府网站

10月底，海南省宣布基本取消全省除三沙市外的落户限制，鼓励居民向城镇社区集体户落户迁移，落户政策全线松绑！

而深圳，在双十一当天落地“提高豪宅线标准征收增值税”的大礼包，被业内称为“四年来最大利好”，完美承接了粤港澳大湾区规划重磅利好，进一步刺激了楼市。

海南从全岛封杀到放宽人才落户、深圳“取消”豪宅税，距离当地上一个最严政令，仅不过一年，足以反映地方对经济发展的取舍：房地产作为压舱石的作用暂无替代。

更有意思的是，这波抢人之战，各大城市除了有持续改进和更新已有的人才政策外，还绑定了产业和区域发展，在规格和规模上都区别于以往。

得益于过去几十年来的“合作无间”，在2019年中央印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》里，深圳和东莞被放在了一起：以深圳、东莞为核心，在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群，东莞获得了更强劲的动力。

02

谁是大湾区“黑马”城市？

大都市圈的追捧与内地城市的收缩同步进行，共同演奏一曲“冰与火之歌”。

根据摩根士丹利最近发布的《中国城市化 2.0:超级都市圈》，到2030年，中国将有超10亿人口居住在城市，其中一半集中在5大超级都市圈。

其中，粤港澳大湾区、长三角、京津冀、长江中游以及成渝这5大超级都市圈，人口平均规模将达到 1.2 亿人(接近日本现有的人口规模)，将贡献 GDP 增长的 75%及城市人口增量的 50%。

比起经济体量更大、文化底蕴更浓厚的长三角，在经济活力和人口竞争力上，大湾区日渐占据上风：

1、大湾区平均年龄比长三角年轻10岁；

2、由于“城中村+小产权房”的大量存在，生活成本更低；

3、大湾区政府对民间的干预更少；

4、未来极有可能出现这样的局面——中国5大证券交易所，3个在大湾区！

5、深圳建立先行示范区、澳门证券交易所设立、海南全省建设自由贸易港之后，中国经济中心进一步南移的态势，非常明显。

结合前三季度GDP增速，东莞正以黑马姿态杀出：GDP总值6592.亿，同比增速7.2%，全省第二、大湾区第一。 

另外一个值得关注的重大事件：刚刚出炉的2018年中国城市竞争力排行榜，东莞超越成都、澳门、厦门、天津、杭州等城市，跃升全国第十，而排在东莞前面的基本是北上广深香港等重大城市。

东莞这座城市到底做对了什么呢？

可以看到，东莞的基本面近些年发生了巨大改变。一组数据可直接给出答案：

目前，东莞规模以上工业企业已超过万家，广东第一；今年前三季度规上工业增加值增长8%，珠三角第一，其中先进制造业、高技术制造业增加值分别快速增长10.9%和17.9%。

△东莞1-9月经济数据

其中东莞固定资产的投资增速达18.1% （包括房地产投资），走的产城融合的道路也并不顺畅，需要走有量又有质的投资模式。

正如张五常所说：

我肯定地推断深圳将会超越硅谷，主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区。

东莞不是一个普通的工业区，不是温州那样专于小商品，不是苏州工业园那样名牌满布，不是阳江那样专于一两项行业。

东莞（某程度也要算进同在深圳隔壁的惠州）是无数种产品皆可制造，而且造得好、造得快、造得便宜。

东莞不愿再充当深圳的绿叶，不甘心做大湾区的配角。

03

资产配置的冬天？NO! 好机会刚到

在这个市场严重分化年份，买对房子的人真的不多，但把人和资金都放在优质城市的优质资产上面，才是保值增值资产的最好方式。

分析东莞新房住宅价格，5至10月全市新房住宅网签均价19796元/㎡，“2至2.5万元”的镇街有塘厦、虎门、寮步、大岭山，仍是东莞房企抢注、土拍狂热的价值高地。

那么对于想要抢注优质资产的人来说，又该如何进一步了解东莞这座城市，特别是房地产市场？

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