中梁控股（2772.HK）境内外评级展望稳定，架构调整利于战略深耕

11月11日，中梁控股全资附属公司上海中梁地产集团有限公司，获联合信用评级有限公司于2019年11月8日给予“AA+”（展望稳定）的企业信贷评级，这是过去三个月以来，中梁控股及其附属公司所获得的第四个信用评级——今年8月，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构分别给予中梁控股B+、B+及B1主体评级，展望稳定。

自今年7月16日正式登陆港交所以来，中梁在资本市场上收获不断。

9月18日，中梁成功发行首次海外美元债，获得投资者的积极响应，公司发行的于2021年到期的3亿美元票据，获得近2.5倍认购；9月27日，公司继续增发于2021年到期的1亿美元票据。资料显示，中梁授信体系目前已经覆盖国有大型商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司等。11月8日，恒指公司宣布，截至2019年9月30日的恒生指数系列季度检讨结果，中梁控股被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生综合大中型股指数。

资本市场和金融机构积极回应充分体现了对中梁信用的肯定及发展前景的信心，这当然离不开中梁稳步提升的销售规模和盈利水平。市场的一致认可在某种程度上也是中梁控股在地产行业迎来大变局的当下，审时度势、主动调整的回报。

上市不足四个月即获机构认可，中梁控股二级市场表现不俗

中梁控股在7月16日登陆港交所以来，已经被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生综合大中型股指数。

据了解，恒生综合大中型股指数为香港资本市场重要的指标之一，旨在反映港股市场大型股和中型股的整体表现。由于进入门槛较高，对投资者而言，具有一定的参考价值。该指数除了在股票市值、成交额等方面有要求之外，对于成分股的财务状况等都有较高的要求。能进入恒生综合大中型股指数，反映公司在市值、股票流通量、业务表现及财政状况等方面有着较好的表现。

而港股通是内地投资者参与港股市场的重要通道，基本可以反映出资本市场和专业投资者对一家企业的关注程度与价值认可。调入港股通通常意味着得到来自内地增量资金的加持，流动性大幅增加。

上市不足四月，中梁控股已经得到了市场广泛好评。而在二级市场上，中梁控股股价表现也同样不俗。据Wind统计，10月份以来，中梁股价最高涨幅高达22.62%，股价走势强于整体内房股的表现。

值得注意的是，早在10月3日，安信国际就在研报中对中梁能够进入恒生综合中型指数，同时将能成为港股通标的做出了预测。根据上述研报，中梁目标价为港币7.0元，相当于经调整资产净值的30%折让；并指出中梁现价约4.8倍/3.8倍2019/20年市盈率，公司今年重点放在打开资本市场及开拓融资渠道的工作上，融资成本未来将可改善，也将为其带来价值重估的机会。此外，中梁在上市时明确表示首年股息分派政策为核心净利润的40%，反映公司对现金流的信心；公司股息率约10%，高于同业水平，并首予中梁“买入”评级。

拓展优质土地资源、财务结构稳健，完成全年目标是大概率事件

中梁控股在二级市场上的不俗表现，自然离不开其优秀基本面的支撑。在这背后，首先是销售额的快速增长。

11月4日，中梁控股发布2019年10月合约销售运营数据。截至前10个月，中梁实现销售金额约1145亿元，按年增长约40%；累计销售面积约1094.95万平方米，按年增长约36%；2019年1至10月合约销售均价约人民币10500元平方米。

据克而瑞数据，今年百强房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%，前十月累计权益销售规模同比增长近5%。而中梁全口径销售金额不仅稳居行业20强，10月单月销售额和前十月累计销售金额分别同比上涨79%、40%，也远超行业平均水平。

过去三年，中梁控股是华东地区发展最为迅速的公司之一。数据显示，2016年、2017年及2018年全年，中梁的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，快速突破“千亿大关”。而在去年首次跨过千亿门槛后，中梁继续呈现持续的高成长势头。

目前，中梁前10个月销售业绩已超过去年全年的1015亿元，并完成今年1300亿元年度目标的88%。进入“金九银十”房地产市场传统销售旺季以来，中梁的销售端持续发力。按照上述趋势，基于公司充足的可售货值，以及未来两个月持续加大供货和推盘力度，中梁完成全年目标是大概率事件。

中梁实现千亿销售规模的背后，离不开公司在土地市场的持续拓展。数据显示，今年前10月，中梁新增115幅地块，买地总金额约为人民币592亿元。其中超过6成位于长三角，中西部、海峡西岸以及环渤海分别占比22%、8%、6%。在深耕长三角的同时，中梁也在不断夯实在中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等全国重要经济核心区域的战略版图，持续完善均衡稳健的“全结构布局”。

而在全力拓展优质土地资源的同时，中梁还通过招拍挂、市场化并购、合作开发等多样化手段，有效控制拿地成本。数据显示，今年前10月，中梁新增土地资源平均楼面价约4400元/平方米，较低的土地成本能有效保证中梁的利润空间。

在财务结构方面，中梁保持着各项财务状况的稳健良好。中报数据显示，截至今年上半年，中梁持续降低负债，净负债率由期初的58.1%降至43.5%，保持行业低位；公司期末在手现金247.2亿元，短期负债144.67亿元，资金流动性充裕。自上市以来，中梁积极探索各类融资渠道以优化资本结构，财务状况安全稳健，在持续拓宽融资渠道的同时，为企业发展注入充足“血液”。

审时度势：中梁控股组织架构大调整，战略换仓二三线

2019年，中国房地产市场迎来变局，由于外部融资环境紧张以及三四线城市红利消失，中梁控股也开始审时度势地进行战略调整。

过去，中梁控股的“惯用手法”都是运用轮动的战略拿地，在上行市场时领先轮动寻找市场机会，下行时优化结构控制风险，关注现金流。但从2018年开始，中梁控股进行了战略换仓，增加了二线及强三线城市买地的比重。据悉，中梁控股目前在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。

资料显示，在加码重点二三线城市的战略指引下，中梁今年以来不断扩大在此类城市的战略版图。一方面持续加大在苏州、宁波、重庆、成都、合肥等二线城市的深耕和渗透力度，以提升区域市场占有率；另一方面，首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市，以拉开空间布局，持续优化企业投资布局结构。

在这样的战略布局改变之下，今年8月份，中梁控股因势利导，调整企业内部结构，将此前的12个大区进行整合，设立北方、山东、江苏、浙江、中部、南方、西部七大区域集团。对此，中梁控股表示，今年上市后公司需要稳健，组织架构调整也是一种战略调整，区域属地更加明显，利于战略深耕。