2020，楼市可能有的六个小趋势

作者：卢俊

来源：真叫卢俊

算算时间，还有一个多月就快跨年了。按往常逻辑，差不多也快到该做2019年总结的时候了。

从过去窥见某种未来未必没有效果，但这里我先和各位普及一个词，“慢变量”。

简言之，有些我们不常接触，但却对未来趋势本质影戏的隐性变量，好比无风不起浪，看着是风，但如果思考更深一步，你会发现驱动的根本还是太阳月亮。

就像我们都知道城市化还有10%的增量空间，楼市起码还能蹦跶十年，但是没人谈论每1%的慢变量，是被哪些能量包裹。

所以，我今天想和各位聊聊我的洞察，那每1%数据变动中，正在发生的小趋势。

具体来说，我总结为，六个。

01     去中心化城市加速崛起

不知道大家有没有注意一些城市，好比一线的深圳，二线的苏州，三四线的南通，都在目前趋冷的楼市周期，在各自城市圈层中，进行了一场“逆生长”。

当然我们可以找出各种维度解释，深圳抢人啊，苏州限价啊，南通地铁啊，但想要逆风跳舞，总是差点意思。

而把这些城市的底层给捋了一遍后，我发现了一个很有意思的归纳，这些城市都完成了多核布局。

也就是说，这些城市很早就完成去中心化，那你会说，不是强中心城市应该在这高强度城市竞争更有优势吗？

听上去也不错，但是本质上就是把城市资源攥成了一个拳头，而不是把资源像手掌一样摊开。

这种模式在城市化前期一定是最高效的，因为能集中力量办大事嘛，但如果城市化深度期，瓶颈也很明显。

而去中心的城市熬过发育期的好处就来了，地段平权，房价烫平，内部流通性也能变得非常充裕，城市对周期抗性还蛮高。

最重要的是，比拼后期体力的城市化，能释放扩张余力，还是多核城市。

好比到了后来，多核手机总比单核手机运行的快点。

02 调控开始微操

三鱼除了爱好买房，还有个小小的爱好，电子游戏。而游戏圈一直有个掌握话语权制高点的存在，暴雪。

暴雪为什么能对游戏行业有这么大影响力，因为暴雪打造游戏规则是非常细腻，这造成结果就是，普通玩家和高玩最大壁垒，就是微操作。

我给大家整理下最近调控路径，上海临港定向放松人才限购，南京六合大专不再限购，天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽，海南三亚随后也跟着放松。

如果以前调控用大开大合的重剑的话，那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀。

在军事上有个术语，叫“外科手术式的打击”，对精准目标精准命中。一方面，“房住不炒”已经是明确的政策箱体，留给各大城市的操盘空间确实不多。

但更关键的是，没有了狂飙突进的初级城市化，下一步每一个城市的扩张一定会进入一种相对缓坡的阶段。未来各种城市的操作主要发力点，集中在城市深度发育和打补丁。

换句话说，原先内部发展不行的板块，要想办法拉你起来，那些过气的板块，能不能再找回一次青春。

城市间的微操作，大概率会贯穿接下往后整个楼市余生。

03县城开始出现二手房中介

接着来聊聊县城，作为从一个从小镇走出来的青年，对自己家乡多少都会有点关注。

我老家作为一个四线都算不上的县城，在以前的认知里，一直都是一个只有新房市场，没有二手房交易概念的地方。

因为大家没什么地段的想法，都是几条主轴街道就能走完了，也谈不上什么改善，一套房子真的能住一辈子，也没什么二手房交易中介门店了。

而事实上，作为地产人国内我去过的县城也不算少，因为没有二手房流通，没有二手房交易中介门店也算个普遍现象。

本来大概率上，就会这么岁月静好下去了，结果也没逃过这两年的棚改浪潮。

但很快棚改过去了，房价也停了。不过我却看到了一个很有意思现象，二手房的中介开始出现了，而且看着还挺正规，还不算很野生。

我和其中最大的一家的创始人聊了下，得到答案很有趣。因为县城以前没有什么房地产概念，但是这两年的棚改给到市场很好教育作用，财富效应实在太好。

对于产业通常单一，吃政治资源饭的县城人民来说，突然发现原来楼市是这么好财富盒子，当新房都不够时候，二手房就必须要出现了。

而与此同时，集团军开始入侵了，碧桂园第一个来吃了螃蟹，虽然在处于一二线鄙视链的下游，但是这里碧桂园第一次教会人们好房子的定义是要带会所，有人车分流的。

不是县城没有购买力，只是没有合适产品来填充市场，县城楼市生态被彻底激活。

最近我有朋友想买恒大开在老家的一个文旅项目，我问他为什么想买，他说因为他们镇上土豪圈已经包圆了220套。

最后，我问了下那位二手房创始人，去年的收获怎么样，“300套吧”。

有时候，我真的不知道，县城的楼市是刚刚开始，还是注定衰落。

04改善当道，消灭两房

之前和大家一直在分享一个观点，在上海，轻易不要买两房了。

而为什么会有这么一次洞察，是因为最近在上海看盘密度蛮高，看过上海最新入市的项目越多却发现，上海的开发商越来越不喜欢做两房。

他们愿意主推给客户，基本都是三房。

看着很反上海的上车逻辑对不对，然而我们真的去切入市场就会发现这个事情是完全合理的。

首先，上海新房产品经历了起码四代的升级，已经轻易的能在目前主流二房的价格区间里，拿出三房的产品。

接着，市场也在变化，跟着人口红利一起消失，还是在变老的80，90后，也意味着，这批购房主力买房必须需要进入家族化模式。

在高房价和城市房票变得比房子更宝贵年代里，谁能够提供最高性价比的“一站式家庭空间解决方案”，谁就能吃进更多市场份额。

所以，轻易不要买两房，因为未来，这个模块的接盘侠没有以前多了。

05没有暴击

一位以前很擅长拉杠杆玩极限，只囤不卖的投资客告诉我，他开始出清他手上1/3的房源了。

背后逻辑也不复杂，背了这么多年的高杠杆，还放弃高生活品质，但现在，以前那套多少有点不适合了。

之前吧，所有高杠杆的风险，都是会在楼市的财富暴击下灰飞烟灭，但是现在，所有暴击的念头都反而被打的灰飞烟灭。

16年跟投上海的2套房，算算房贷和横盘效应，基本都亏了，更重要是，博暴击的打法，真的开始威胁到他现金流了。

“是玩真的”，“我是说不让炒房”，他在撸串时候这么和说。

“但我觉得更要紧的是，房价冲的太猛，太补，得缓缓，不然大家都没得玩了。”

我也问他，房子卖了这些现金去干嘛，他说他不是卖房子，而是资产盘整。

“我是换成更好的地段或者房子，到我孙子辈都还能涨的那种。”

06超级垄断

最后，写一点关于我们行业的吧。

今天我们团队有个话题讨论挺火，关于为什么好产品越来越少。

其中有个说法很有意思，就是好产品本质就是烧钱，而当下行业开发成本非常高，中小开发商开始连地都拿不起，你能期待他能掏出多少钱和精力去打磨产品。

即便个别的惊鸿一瞥，也是个人老板情怀之作，很难放到行业去批量复刻，所以，未来能做出好产品的主导权基本都握在规模化的大开发商手中。

而驱动这些开发商动机，似乎正在从一个好产品变成一份亮眼的财报，自然而然配套打法，自然就是高周转。

看着我要写点情怀，但我要说点现实。

如果我们剥离土地金融价值，单说造楼这件事，本质上就是做一个好商品，我们看到世界上当下所有好产品提供商，从美国，德国，日本的路径几乎一样。

先跑马圈地，再决定牌桌上还能剩下哪些玩家，最后这些赚够钱的玩家，能给你奔驰，PS，苹果这些让你眼前一亮的产品。

我们可以大声疾呼行业可以慢一点，但行业要做的其实是快一点。

在全国还有10万家开发商，头部前五开发商还没占比超过30%情况，大家想的事情其实只有一件，怎么能让我在逃命奔跑的赛道上，停下陪你一起品红酒。

说实话，过度竞争激烈的市场，大家想的一定只是，活下去。

这点上，虽然行业零星并购重组没断过，但是不够快，所以与其是一种趋势，但不如说是我的一种期待。

07

和大家聊了这么多，看了好像零零散散，但是我希望大家能真正意识到，我们真的走完了简单粗暴的城市化过程。

现在摆在我们面前，是一条看似已成定局，但是其实到处暗流楼市后半场。

这里，我希望各位只要牢记一点，未来楼市，不做错，比追求做对更重要。