那个熟悉的万科，又回来了

作者：卢俊

来源：真叫卢俊

之前在一些文字里有提过，今年我就期待两个项目，那如今第二个项目终于也来了

不少在上海的朋友可能略有耳闻，项目从地块的时候就有了名字，业内叫他中兴路项目

这个项目从诞生之初就是一个自带流量的项目，从三年前融信力排众议拿下地块，到后面选择万科进行联合操盘，包括后期拿出什么样的产品做怎么样的规划

其中大家最好奇的是，项目的户型做多大，总价会是多少，几乎每伴随着项目进入到一个节点都会被人问一番

这显然不是一个好回答的问题，但是却是终究要面对的一个问题，而这个问题，万科试着解决了，项目已经对外面世

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

名字简单明了

中興路一號Oriental One

当我看到整个项目排布的时候，我有点意外，甚至有点看不懂。整个项目从肉眼来看是非常的另类，甚至你不太相信这是一个住宅项目

故事有点长，背后各种的起承转合。今天借用大家一点时间，和大家说下这个故事

01

当开发商面对这样一块地的时候，这块地的难度是天然存在的，如何做出一个有可能被市场价值认可的产品是必须要解决的问题

多数开发商破题的方式我想很多人都能够想得到，比如说有没有可能相同房间里做的尽可能小，比如说额外做出一些附赠空间，比如是不是把装修标准投入进去然后做出市场溢价

这些方式万科全部都想过，但是万科想做更多，内部对项目定义代号1101，三个一也代表着，要做出一个全新颠覆式的产品

从一开始就没有退路，然后可能走出一条路，而没有退路的一开始叫做：聘请理查德·罗杰斯成为中興路一號Oriental One项目规划设计师

*图为中興路一號Oriental One项目规划设计师理查德·罗杰斯

为什么说找到他就意味着没有退路，其实稍微了解过这个老头的朋友们都知道，罗杰斯做出来的产品，很好，但却不太能够让中国的住宅市场所接受

什么意思，来看下他的产品风格，其实非常的一致，有两个要素

*罗杰斯其他作品示意图

第一罗杰斯天生不喜欢承重墙，非常在乎室内空间的完整性

所以很多时候都会把承重墙直接做在建筑的外面。图片里看到的立面上的斜钢筋，都不是装饰用的，全部是建筑的承重结构，这也让他的产品有比较重的现代工业风格

第二罗杰斯非常重视建筑与城市的融合，所以一层很多时候罗杰斯都会完全的打开和周围环境进行交互

所以这样的产品天然地适合在商办或者共建类产品，哪怕做住宅都是国外的一些高端产品上

国内有一些项目试着找过罗杰斯做规划，但老头对他参与设计的项目几乎一个都“不认”，因为做完之后大家都选择偷偷的改了方案

这些万科之前知道么，当然都知道

但是万科还是找了他，所以这个选择决定了项目在往一条没有退路的道路上走去，同时也给自己做极致产品多了一个同路人，一个信念的持有者

所以从一开始的整体规划上来看都非常的罗杰斯，后面的各种细节也同样如此

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

浓浓的罗杰斯的风格，外露的钢筋索条在承担部分承重作用的同时，也成为建筑立面的一部分

这些元素和光影结合起来之后

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

会显示出异常斑斓的感觉。不论是白天的阳光还是夜晚的光源，都会如此

而对于住宅单体来说，这个老头也很固执

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

在核心筒的位置规划了住宅项目极少使用的十字中轴的方式。从屋顶向下鸟瞰可以看到非常明显的十字交叉

这个十字交叉同样是为了室内整体结构的完整留下的痕迹，也是为了追求这样的结构完整才做了整体点式的规划

各位要知道，如今在上海的一手房里点式住宅几乎要绝迹了，对于这样的产品，用户第一反应就是户型一定是非常的差的，舒适性一定是很差的

但是万科还是这么做了，不仅如此

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

建筑立面颜色的选择，如今你在上海应该看不到亮红色亮黄色的高层建筑了

从不同维度上来看，整个项目概念上非常的罗杰斯，记忆度非常的强，看一眼就不会忘

所以到目前为止，万科迈出的第一步，叫由着罗杰斯的性子，做一个夸张的标志性的产品，不论如何，这样的产品交付到市场上，大家一定会记住，不论好坏

02

如果前面的一切都很“罗杰斯”，而后面做的，就很“万科”了

整个项目的规划内核从一开始就不是从平面开始的，整体的逻辑是立体规划

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

从剖面图你可以看到，万科将他的社区商业、景观、配套都元素全部叠加在了住宅的下方 

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

然后用天桥的元素进行全维度串联，从而在地面以上住宅以下打造了一个超级底盘，将整个建筑完全的撑了起来

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

从平视角来看，这是一个真正意义上的“天空之城”，住宅之下又是一个完整的世界

而如果仅仅是简单的商住分离，那也不会本质上产生不一样的生活场景，随后万科在这样的建筑骨架里，开始注入血肉内核

计划注入的第一个元素就是天桥

*中興路一號Oriental One天桥（规划中）示意图，仅供参考

规划中的一根横跨两个地块，穿越市政道路的，串联所有有机体的城市天桥

如今的城市规划，整体的路网都以车行交通优先为准则，为了节约开发成本，纯粹的人行天桥设计在城市里变得越来越难能可贵了

而天桥的存在，某种程度上是在土地之上少有的对人这个单位很友善的交互空间

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

互相孤立的个体因为这个天桥有机的串联在了一起，所有的楼宇不是孤立的单体，而是一个互相依存有机体

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

而这些的规划肉眼可以看到的第一个变化，用户在社区内就像有10个大堂，并且所有连在一起，这样一个独特的交互空间在其他所有项目内很难感受到

而这一圈天桥另一种特殊的存在，一下子打出了3个平行空间

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

地面、天桥内、天桥顶部，三个平行空间因为天桥的元素存在而让用户有更多的可能

且因为部分楼宇一二层为商业、会所以及各种生活配套，那么一个天桥也就让用户可以更方便的达到想要去的地方

整个建筑排布，慢慢的因为万科规划逻辑注入开始活了起来

03

当然，这一切还只是开始，注入的第二个元素我个人定义为交互

细看沙盘（现阶段建设成果展示）你会发现一个很奇怪的地方

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

建筑保持了极大的红线退让，几乎整个一圈都是这么退让的

各位可以想下为什么万科要把建筑退让了这么多，整体做满然后把内部景观做的更大难道不好么

万科给我的回答就是，如果希望未来生活能够营造更多的可能，如果商业的外部就是市政道路，那么未来所有的可能都会消失，各种场景的变化甚至可能连理论可能性都没有

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

所以也因为这样的建筑退让，外部的场景营造可以更加丰富，景观和商业的互动可以充分的结合起来，包括伴随着运营方的引入，这块配套空间同样可以成为灵动生活的一部分

而这样的规划，直接让中興路一號Oriental One和整个城市有了互动，建筑保持灵动跳跃的同时，也更好的服务这整个城市

但是你可能会说，那内部的景观被压缩之后会不会很压抑

嗯，我本来也有这样的顾虑，但是万科就是万科，内部给到了不一样的绿化解决方案

因为天桥注入的多层次纵深生活

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

整个景观的层次感也不在于平面，都在于纵深的丰富

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

呈现在你眼前的景观规划不是扁平的公园，而是丰富纵深层层叠加的园林

而且这种纵深的景观规划本来就是立体的，你站在一个角度看到的景观场景，你一个转身回看你所站的地方，可能又是这样的

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

因为规划的逻辑，所以建筑本质上是被绿化包裹住的，这种沉浸式的体验感，在上海核心市中心是非常难见到的

换句话来说，只要愿意，你在中興路一號Oriental One可以过上比你想象中还要丰富的生活

这还没完，还有第三个元素，在于室内

前面看到了十字中轴，别人最大的担心就是采光通风怎么办，室内户型怎么办，这是所有购买者必须要问的话题

但是十字中轴交叉落地之后，整栋建筑的承重都在这两个交叉处，这也就意味着

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

建筑其他的地方，也可以做这样的大面块的落地玻璃，包括这样的转角区域

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果，仅供参考

从现场的施工状况就可以看出这样的端倪，换句话来说未来整体的室内空间的打开面是很大的

我们都知道，如今的科技已经很好的解决了空间的通风问题，但是采光这个元素依赖老天爷，但是户内不能没有采光

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

而万科这样的规划之后，本质上也就打破了点式住宅的采光问题。虽然工艺很难，但是结果还是基本实现了

另外从单体上来看其实也有细微的变化，每栋楼宇都不是规规整整的正方盒子

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

适度的调整让南向面尽可能的凸出来，北向面块尽量凹进去，这样的整体采光性也得到了最好

除此之外，也正是因为如此，在突破了采光通风的问题之后，户型设计沿袭大量的落地玻璃之后

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

真正意义上的城市景观纳入眼帘

高层楼宇让你在小区的每一个房间里闲逛都可以感受到不错的视野，看到很好的上海。房间的每一处都像是你的阳台，房间的每一块窗户都像是景观

04

项目整个规划我看了快5个小时，整个产品因为天桥、建筑退让、落地玻璃等各种元素，试图整合成一个完整的生活样本，从而对外输出价值观

这就是万科的力量，整个项目内核聚集了大量的创新元素，从而试图在一个看上去“突兀”的建筑内壳拥有一个不一样的生活模式

但是你一定可能会问，既然是创新，而且是这么多的创新，那不是所有的创新都是成功的，更何况项目整合了那么多，所谓的“新生活样本”真的会落地么

嗯，后面我要说的就是关于一个很虚的词，叫万科精神

我们看到的创新，或者比较少见的元素，不是因为少见，而是太多的开发商都停止思考

比如说那个天桥元素，99%的开发商在住宅项目内不太考虑的一个元素，甚至都不在备选方案之内，理由很简单，第一是麻烦，整体的工程规划、技术难度以及和市政的沟通，反正就是各种的麻烦

第二还是麻烦，做好的天桥，上下如何规划，里面怎么维护，如何让天桥的存在不傻，也是麻烦

所以引入这个元素往往会让自己吃力不讨好，甚至有点得不偿失。而且哪怕做了，未来会发生什么你也不一定知道

那万科为什么做，我不想用所谓的魄力啊、眼光啊之类的词汇来回答，因为99%的开发商不愿意做，但是万科是那1%

天桥元素在上海万科体系内有过应用经验，就是那个真的叫天空之城的项目

万科天空之城项目示意图

在整个TOD概念的加持之外，为了使得所有的用户甚至周边的住户更好的享受万科商业的红利，万科从商业内部“硬生生”的桁架出一座桥梁

这座桥梁的存在直接给区域的用户动线增加了很多可能，时间成本得到极大的节约，不仅如此

万科天空之城项目桥梁示意图

因为纯人行的交通动线，所以整体的步行场景有更多的畅想的可能，这种概念来自纽约的高线公园，万科将他借鉴之后计划在项目内得到落地

也正是因为做过，所以敢做

包括商业的建筑退让，你怎么知道未来会有可能营造出不一样的生活场景，因为上海万科也做过，原始范本来自万科的安亭新镇

万科安亭新镇示意图

去过的朋友都知道，万科安亭新镇是上海极少有的没有围墙的小区

也正是因为这种敞开式的排布方式，整个区域形成了非常友好的社区氛围，人们的交互沟通都非常友善

这就是规划给到居住氛围的力量

包括建筑单体的落地玻璃以及完全敞开通透的室内空间，这个解决方案更多的在万科翡翠公园都有用应用

所以很多开发商没做过的东西，在万科体系内都有用应用范本，正是因为日常习惯性创新，才有可能看上去颠覆式的解决方案

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

外壳的地标式的建筑加上内在软性的生活场景营造，项目就这样应运而生了。类似于手机一样，各种微创新有了，才有最终拿到手里软硬都有使用解决方案

05

好，到这里差不多逻辑就通了，但是还有一个问题没有回答，为什么一开始一定要做地标

对不对，如果当初不找罗杰斯，哪怕也找个一样有点名气的设计公司，就做一个常规的排布方案，那也不会在后期有那么多困难要解决啊

基本上所有的问题都是为了破解项目天际线表现所留下的问题

当我把这个问题抛给了万科的操盘手的时候，得到了一个反问让我想了很多，他说，卢俊，楼市发展这么久了，住宅项目有那么历久弥新有记忆度么

当你接受到这个问题的时候，你会想很久很久，我仔细回忆我从业以来看过的那么多项目，不论立面多么贵，户型多么大，绿化多么好，但是总归觉得差不多，好一点点也差不多，出色一点点回过头来看也觉得差不多

能够一直矗立着被讨论的，从汤臣一品之后，似乎再也没有其他了

当我顺着这个思路去想的时候，或许你可以明白的初衷，在一开始万科不给自己退路，就是在那个时候万科就想好要做一个标志性的产品，是一个能够影响行业未来的一个产品

这句话是口号么，可能放在其他开发商里是口号，甚至是空号，但是在万科这里不是

就像各种微创新一样，哪怕影响行业的产品，在上海万科体系内依然在高频发生着

老一点的地产人一定记得这些项目

兰乔圣菲示意图

十五年前，万科对外输出过兰乔圣菲，一款从来没有人见过的托斯卡纳风格的产品，背后带来了原来别墅的居住动线应该是这样的

红郡示意图

十三年前万科输出过红郡，行业内第一次看到的南加州风格，也知道了真正的花园洋房和多层的本质区别是什么

万科第五园示意图

包括十年前万科输出过第五园，如今各位满大街都能看到新中式产品，你应该不得不佩服当初万科的先知先觉

每一款产品都是标志性的产品，第一次看到如此的建筑形态的背后，都藏着当下对生活模式的理解

十年之后的中興路一號Oriental One，又是一个非常好的开始，万科产品力的唤醒，为好产品各种争执各种坚持的万科，从这个项目重新的聚拢了起来

项目的研发团队说过这么一句话，十五年了，万科没有这么做过产品。这句话后面还接了一句，十五年了，万科终于迎来了又一款真正意义上能够影响下一个时代的产品

06

当然这中间还有一个小问题，那中间十年，万科为什么缺失了这样的产品

这是一个挺尖锐的问题，但是答案也非常简单，不是万科缺失了引领下一个时代的产品，而是整个时代都缺失了这样的产品精神

过去的行业十年发生了什么我就不说了，大家都在抢地盘，大家都在做增量，大家都在标准化，在这样的逻辑下不是不能做概念领先的产品，而是概念领先的产品不符合市场需求

对于这一点的探讨我不想展开，但是却真实存在。幸运的是，如今这个时代变了

现在一定不是房地产最好的时候，但是却是做好产品最好的时候。市场只有冷静了，客户才有可能冷静下来看懂所谓的引领性产品到底能够给到用户怎么样的生活

市场只有冷静了，客户才有可能去想这个看上去不太一样的东西是不是有可能真的不一样

市场只有冷静了，开发商才会想这一次的产品有没有可能做一个征服客户的，而不是迎合客户的

更加幸运的是，万科就是这么想的

从一开始面对这样的地块万科没有缩，解决方案也不是一味的增加成本或者降低标准，就像文章一开头说的那样，一开始就走了一条没有退路的路

*中興路一號Oriental One示意图，仅供参考

让罗杰斯断了自己的后路，从而激发出最强的万科，各司其职，神仙打架。最终拿出了十栋最强点式建筑

行业的幸运，城市的幸运，不夸张的说，幸亏因为万科操盘，才会有如今的中興路一號Oriental One。在这里也必须佩服当初的拿地方融信的魄力和勇气

一个城市总是有更好的可能，这个项目也推动着这个行业让城市更加美好

07

“这会是一个孤品，还是会成为一股精神传承下去？”

在离开之前，我抛给了操盘手最后一个问题，他看了我一眼，慢慢的说了句：

那个你熟悉的万科

全部都回来了