三大经济强省人口流动的秘密，这些城市的房地产更值得关注！

来源：丁祖昱评楼市

人口与一个城市的经济发展关系尤为密切，从浙江、江苏、山东三个省份的人口和经济格局可以看出：

核心城市的首位度越强，带动能力也就越好，经济增速也保持较高的水平，人口吸引力也提升到较高水平。

譬如浙江，杭州和宁波的GDP在全省的占比分别为24%、19%，合计高达43%，浙江也是GDP增速最快的省份，近三年人口机械迁入量总和达99万人，人口集聚能力大幅提升。

江苏核心城市的经济占比虽然不及浙江，但是省内第三极城市无锡近些年发展势头回升，“三足鼎立”之势再度确立。

相比之下，山东省下辖的核心城市青岛和济南的经济集中度都太低，合计起来总共也只有28%，较浙江低了15个百分点，人均GDP和经济增速也在三省居于最低水平。因此使得山东人口外流严重，近三年超过70万人。

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近三年山东人口流出量超70万

近三年山东、江苏、浙江三省常住人口总量均保持快速增加，尤其是浙江和山东两省近3年常住人口累计增量均在200万左右，但导致这一增长的原因却截然不同：

浙江人口机械增量和自然增量“均好”，均为99万，山东人口增加主要是自然增长所致，由于放开“二胎”、山东的2016、2017年生育率均超17.5‰，近三年人口自然累计增量高达270万，与巨大的人口自然增量对应的是，近三年山东人口流出量也超70万人。

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苏州、临沂常住人口超1000万

从省内人口格局来看，三省整体表现一致，均呈现多核的城市格局。

以浙江为例，就有杭州、温州、宁波三城常住人口超过800万，而江苏除苏州常住人口超1000万外，另有徐州、南京两城常住人口均超800万。

而人口大省山东常住人口超800万的高达6个，分别是临沂、青岛、潍坊、济南、菏泽、济宁，其中临沂以1062万的常住人口居于榜首，副省级城市青岛和省会城市济南常住人口在省内分别居于第二、四位。

在这其中，从2018年浙江、江苏和山东三个省份核心城市的人口集中度来看，杭州居首，增加了0.8个百分点，究其原因，主要是杭州近些年互联网经济蓬勃发展，常住人口大幅增加，单2018年杭州机械迁入量就高达27.7万人。

而苏州近些年受产业转型的影响，人口吸引力明显落后，除无锡外，在7个城市中人口增量最少，近三年其常住人口仅增加10.6万人，人口集中度停滞不前，这在三个省份核心城市中是唯一的。

另外，近三年大部分中小城市常住人口也呈上涨趋势。

究其原因，主要是前两年是二胎政策放开之后的红利集中期，常住人口增量较大，而随着累计生育意愿的释放殆尽，人口自然增长增量进入衰减期，使得常住人口规模略有减少。

上海相较北京对于山东的吸引力明显提升

根据2017年全国流动人口调研数据显示，山东籍省内流动人口占比近六成，流向省外的约占四成。

值得注意是，与2013年相比，山东籍人口流入上海的比重显著提升，由6%增至8%，增加了2个百分点，北京的比重却减少了2个百分点，上海相较北京对于山东的吸引力明显提升。

省内流动方面，2017年山东流动人口中流向济南的比重达35%，略超过青岛的31%，两城占比合计高达66%，这一比重与2013年基本无异。

与此同时，在对省外人口的吸引力上，青岛明显高于省会城市济南，外省流入人口近济南3倍，这与青岛的政治地位、城市形象和经济发展均有较大关联性。

同时，省内经济发展较好的城市烟台、威海、淄博等城市对于省外人口的吸引力也在逐步提升。

浙江人口外流的首要目的是经商

从浙江的流动人口来看，近七成人口外流至其他省份，其中上海居首，占比达15%，其次是江苏省，占比为9%。

值得注意的是，与其他省份外出目的多为务工/工作不同，浙江人口外流的首要目的是经商，占比高达42%，远高于务工/工作占比21%。

就浙江籍经商的流动人口中，多来自温州、台州，两城经商流动人口占全省的比重分别为30%、23%，经商氛围十分浓厚。

省内流动人口方面，杭州和宁波分别居于前两位，这主要受益于近些年杭州和宁波产业经济提升明显，尤其是杭州的互联网经济使得杭州综合实力有了极大的提升，加之在人才新政的利好下，使得杭州的人口吸引力在全国都居于前列。

除杭州和宁波外，其余中小城市的比重大都呈现下降趋势，人口吸引力均呈下降趋势，譬如金华，2017年人口吸引力占比较2013年下降了4个百分点。

浙江近三年人口机械迁入量高达99万，人口聚集能力居于全国前列。分城市来看，2017年核心城市杭州和宁波平分秋色，省外人口吸引量占比均占20%。

而在杭州、宁波吸引力大幅提升的同时，金华和嘉兴外来人口流入占比较2013年大幅下滑，均下降了5个百分点，外来人口吸引力由第一、二位分别降至第四、五位。

究其原因，主要是尤其传统产业转型升级使得产业人员数量减少，使得两城人口集聚能力明显降低。

苏州外资大量撤离人口流入趋缓

江苏人口流动省内和省外势均力敌。在对省内人口的吸引力上，苏州依然居首，2017年苏州的省内人口流入量（以下简称人口流入量）达108.7万人，其次是无锡,人口流入量达54.3万人，反超南京，人口集聚力进一步提升。

值得注意的是，苏州受外资大量撤离影响，经济增速明显趋缓，导致外流人口流入量增速趋缓，2017年人口流入量较2013年仅增加了1%，不及无锡增速3%，南京人口流入量更是连年下滑，2017年人口流入量近52.2万人，较2013年下降3%人口集聚力明显被削弱。

常州、镇江是除去苏州、无锡、南京三个核心城市之外主要的人口流入地，2017年流入量分别为27、12万人，但近些年人口集聚力也有明显地下滑，其他非核心城市中，由于本地产业落后，就业机会少，人口均呈外流趋势。

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经济发展与人口增长关系更为直接

在省内有多个城市消费、教育、养老等基础条件“均优”情况下，经济发展对人口流动也更加直接。就目前各城市人口规模和经济体量的均衡性来看，我们可以将三省城市分为三类：

第一，经济占比超人口占比较多的城市，大部分都是核心城市，譬如杭州、宁波、南京、济南、青岛等，人口集中度多呈上升趋势。

但也有两个特殊的城市不得不提苏州和无锡，苏州近些年由于外资撤离，经济发展速度落后，人口集聚力受到一定的影响，增速不及无锡。受产业转型的影响，这种趋势短期内还将继续延续，因此房地产需求增长也会受到一定程度的影响。

而无锡则相反，产业经济依然保持较大活力，2018年其地区生产总值11438.62亿元，在全国排在第14位，在三四线城市中居于首位，同比上年增长7.4%，按常住人口计算人均生产总值达到17.43万元。

近些年人口集聚能力增速较为突出，与其类似的还有烟台、淄博这类城市，人口集聚力有增长之势。

第二，大部分中小城市在省内的经济份额和人口份额差距不大，或略低于人口份额，这一差值在-1%以内，譬如镇江、舟山、扬州、日照、泰州、湖州等，这类城市人口增速相对稳定，人口集聚力并未有十分显著的变化，房地产市场也保持相对稳定。

第三，经济占比明显落后于人口占比的城市，落后的比重越大，人口外流的可能性就越高，典型如温州、台州、宿迁、菏泽、临沂。以浙江省温州、台州两城市为例，近三年人口净流出量分别为8.34万、2.67万，是浙江省11个地级市中人口净流出的唯二城市。

菏泽和临沂更是如此，人口净流出量在全国都属于前列，菏泽更是在去年年底就取消限售，成为首个取消楼市限售的城市，在取消限售的背后，是由于其面临着严峻的人口外流，内生购房需求严重不足。

根据统计局数据显示，菏泽户籍人口超1000万，但是2018年其常住人口仅有876.5万人，人口外流量在150万左右。

这些城市都有或者优势产业不明显、或者面临产业转型升级，目前难以承载更多的就业人口，因此外流显现较为突出，使得房地产市场受到较大影响。

当然，这种情况并非一成不变，徐州也是一个典型的经济占比明显落后于人口占比的城市，但是近些年徐州产业转型明显提速。

2019年8月30日，发改委、科技部等五部委联合印发《关于进一步推进产业转型升级示范区建设的通知》，明确支持徐州建设产业转型升级示范区，产业转型升级的加速加大了徐州人口的集聚能力，2017年常住人口机械迁入量高达4.36万人，人口回流量较2016年大幅提升，人口集聚能力有明显的提升，预计这一趋势仍将继续延续，为城市的住房需求提供源源不断的动力，房地产市场发展长期无虞。