深圳豪宅新盘火爆，背后隐藏了怎样的楼市机遇？

作者：壹哥 

来源：深圳壹地产

前言 

今年，随着“粤港澳大湾区发展规划纲要”、“先行示范区”等重磅利好的出台，全国资金纷纷涌入深圳，抢占“示范区”的优质资产。

据戴德梁行数据统计，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金额已达311亿元，这一数字已破2018年全年的280亿元纪录。

此外，近期深圳豪宅新盘也十分火爆，多个项目入市都取得了不错的成绩。其中，192套总价1500万起的深业中城的认筹总量更是高达2794，约15个人抢1套豪宅，最终开盘当天日光，吸金逾50亿！

值得注意的是：这些入市的豪宅盘，最先卖完都是大户型产品！而接下来的即将入市的豪宅盘也是以大户型为主。

那么，为什么会出现这种情况？这背后又隐藏了怎样的楼市机遇？今天就来讲一下。

NO.1｜壹

深圳高净值人群不断增长

大户型置业需求爆发

近年来，中国高净值人群不断增长。根据不久前招商银行、贝恩公司在深圳联合发布《2019中国私人财富报告》显示，2018年中国个人高净值人群规模达197万人（可投资资产1000万元以上），高净值人群规模达17万人（可投资资产1亿元以上）。

而在不久前发布的“胡润百富榜”上，更是有接近一半（191人）的人住在深圳！深圳充沛的创富能力再次得到验证。

这些高净值人群的置业需求与一般刚需不同，他们都拥有一定的财富和地位，追求的是更加舒适的生活方式，因而更青睐大户型。

而且二胎政策放开后，越来越多的“二孩+夫妻+父母”的高净值家庭结构产生，这些家庭对居住空间也有了新的要求，想换个更大、更好、学位更优、更便利的房子。

但近年来，深圳的大户型新盘却很少，尤其是核心区域的大户型新房，导致这些高净值人群住房需求一直被压抑着。

因此，只要有合适的新盘，这类人群就会爆发强大的购买力。除了文章开头提到的深业中城，之前的金众麒麟公馆、天健天骄都是最好的佐证。

▲金众麒麟公馆截至10月12号晚的销控表

2019年10月12日，西丽金众麒麟公馆开盘，主推508套建面约100-177㎡的住宅，仅3小时就卖了近307套，去化约6成！

值得注意的是，其中最先卖完的是建面约177平的大户型。

▲天健天骄开盘现场图，来源：咚咚找房

2019年9月1日，天健天骄开盘，共推售515套建面约90-167平的住宅。开盘当天卖出410套，销售率近8成，销售金额逾50亿。

同样，其中卖得最快最火的，并不是便宜的单位，而是最大，最好，最贵的单位。

众多案例切切实实说明，深圳的大户型住宅已经受到买家的追捧。不出意外，接下来将是深圳大户型置业需求爆发的时期。

NO.2｜贰

光明今年最火

但大户型住宅奇缺

说到深圳，就不得不提到光明。如果说过去光明是深圳的，那么现在光明就是全国的，而未来光明将是世界的。

为什么这么讲？看看今年光明发生利好大事的频率就知道了。

1、11月5日，深圳批量推出30平方公里产业用地，其中，面积最大的地块达4.8平方公里，位于光明科学城内。

2、10月31日，光明前三季度GDP增涨8.1%，增速全市第一！

3、10月26日，深圳地铁6号线一期全线轨通。

4、10月21日，作为深圳新十大文化设施的深圳科技馆（新馆）最新设计曝光！

5、9月18日，深圳市规划和自然资源局发布公示，光明中心区将有六宗土地出让，就在地铁6号线科学公园站北侧。

6、9月17日，深圳建设“先行示范区”行动方案蓝图曝光。光明被重点提及，用“全力推进”四个字，与其它区域相比，力度更大！

7、8月22日，光明中心区总规划图出炉，新建20多所中小学位置曝光！

.......

作为今年最火的区域，光明的楼市自然也备受买家青睐。尤其是今年6月24日，深圳举行土拍盛宴，光明两块土地的可售楼面价均突破4万之后，尤为明显。

具体来看，日前，光明某网红盘二期开盘，推出307套建面约65-110㎡的房源，均价破5万，当晚成交287套，劲销约9成。

值得注意的是，光明这个楼盘去年的开盘价还是4.2万/㎡（毛坯）左右，今年开盘就到了5.1万/㎡（带精装），涨幅高达21%。

这说明，光明的房价在经历过今年土拍楼面价创新高之后，终于企稳在5万，房价走涨已经从理论分析层面，变成了既定事实。

但与光明火爆的楼市情况不同，光明住宅新盘的供应数量却不多，尤其是大户型的产品更为稀缺。

截至目前，今年光明仅一个住宅新盘入市，即上述的网红盘二期。而且其主推的是建面约65-110㎡的中小户型，并没有大户型入市。

接下来，光明也没有多少大户型住宅入市。许多喜欢光明，看好光明的高净值人士的置业需求只能被压抑。

值得庆幸的是，笔者获悉，在光明的中心区还有少量的大户型住宅在售——星河天地建面约156-240㎡的顶层复式，值得重点关注！

NO.3｜叁

光明中心区唯一在售顶复

建面约156-240㎡

星河天地一期、二期规划效果图

星河天地位于光明中心区光明大道及丰安路交汇处，总体量约60万㎡，涵盖居住、购物、办公、休闲等功能于一体，是光明中心区较大的全配套综合体大城。

目前，星河天地在售建面约156-240㎡的顶层复式，单价“6”字头，总价1千万左右，仅余少量供应。笔者认为有着强劲增值潜力，值得看好。核心原因有以下几点：

一、潜力巨大

未来前景极具想象空间

项目地理位置十分优越，其位于光明中心区，是光明的核心位置，周边的交通、商业、教育、医疗等生活配套十分完善，并且上述光明发生的一系列重大利好事件无一不预示着这个区域价值即将迎来爆发。

另外，据深圳市光明区组织人事局官微“光明先锋”透露的数据显示：目前，光明已拥有国家级高新技术企业988家、规上企业超1300家，产值超百亿企业5家、本土上市公司18家，经济总量即将迈入千亿级。

而项目的产品未来将承载这些高新企业所带来的高端人群的消费及居住需求，发展潜力不可限量。这样的物业价值能够稳健的持续增长，抗风险能力更强。

二、稀缺度高

光明中心区唯一在售顶复

深圳土地资源十分稀缺，未来中长期宅地供应将会大幅缩减，因而住宅只会越来越少，尤其是深圳核心城区的顶复住宅，更是卖一套少一套。

例如：不久前火爆全城的深业中城，192套房源，顶复只有4套！中粮大悦城327套房源，顶复只有2套！

在顶复住宅越来越稀缺的情况下，更难得的是，项目在售的顶复住宅是目前光明中心区唯一在售顶复产品，仅余少量供应！

其稀缺性可见一斑，而且项目也是近年深圳最受关注的楼盘之一。这意味着，想拥有光明核心地段的顶复住宅，目前就仅剩这次的机会！

三、顶复景观面更好

定价通常比平层更高

项目的顶层复式住宅是建面约156-240㎡的，空间大，采光通风俱佳，最重要的是景观面很不错，居住舒适度更高。

关于顶复这里有个很重要的点，那就是高度景观价值——只要建筑达到一定高度，不需要附近拥有景观，因为高度就代表了景观视野。

华润幸福里实景

举个典型——2010年，华润幸福里以4万/㎡的均价销售，而海拔约160米的顶层复式售价竟高达20万/㎡，7500万起，是平层的5倍！

而造成这5倍价差的原因，主要有两点。

1、相比普通平层，顶层复式的通透性更强，视野则更为开阔，观景效果更好。可以在城市至高点上，将城市万象尽收眼底。

2、购买大户型的高净值人群，往往最关注三个问题：私密，尊贵，安全。随着深圳超高层不断涌现，那些普通平层面临被居高而下、俯瞰无余的尴尬，甚至毫无隐私性可言。

而顶层复式既避免了平层的隐私危机，同时也拥有普通平层所没有的私密“墅感”，更显尊贵。

与顶复定价通常比平层更高的惯例不同，星河天地的顶复住宅价格只需6万起，与目前光明5万的平层价格并未拉开太大差距，这中间就是难得的机遇！

四、同为城市核心顶复

总价仅需1千万左右

作为城市核心的项目，本就珍贵，而顶复就更为稀缺了。例如：不久前开盘的中粮大悦城，均价约8.9万/平，一套顶复总价超过4000万！

深圳湾著名豪宅：三湘海尚280--285平顶复报价6500万，单价：22.8万/平！深圳湾伍兹公寓，440平顶复成交价9000万+，均价约20万/平。

项目这次的顶复住宅，总价仅需1千万左右，与同为深圳城市核心顶复，总价动辄4000万+的其它项目相比，性价比更高，价格更显亲民。

另外，与同样是大户型的联排别墅相比，被誉为“空中别墅”的顶复景观视野更好，私密性也更高！

在许很多人眼里：联排别墅只不过是大一点的公寓；房子挤在一起还要共用一面墙壁，不仅景观视野较弱，私密性也没那么高。

笔者认为：像星河天地这样居住舒适度高，而且现实价值和未来价值兼备的项目，无论是从自住还是投资来看，都值得重点关注。

而且这次星河天地在售的还是大户型的复式住宅，仅有少量供应，这样优质的单位分秒都在递减，有兴趣的朋友要抓紧了！