【国君地产】迎接戴维斯双击

导读

房企融资从有息负债向无息负债转变,居民按揭贷款额度恢复,楼市进入到稳定性预期,叠加全球降息周期下的资产配置,板块表现迎来戴维斯双击,看涨40%。

①房企融资从有息负债向无息负债转变,高地货比的二三线城市迎来上行周期。1)房企负债最大的两项,就是从金融机构获取的有息负债(借款、债券等)、和从居民及供应商获取的无息负债(预收、应付等),当前去杠杆大背景下,政府要求将使得开发商融资从有息负债向无息负债转型,否则将面临缩表风险;2)无息负债考量中,地货比将成为最关键指标(=房价/楼面价,或者货值/地价),高地货比也即通过预售可以完成高杠杆,需要注意的是,这需要两个条件,一是需要出售、二是高。因此,满足可以“出售”的区域主要是需求较好的一二三线城市,“高”则主要二三线地价占比相对较低的城市,我们认为3倍是比较合理的区间。因此,二三线城市将会因为开发商的投入加大而迎来上行周期。

② 无息负债让行业回归需求本源,对企业来说,则需要居民按揭贷款额度支持,已经在恢复。有息负债监管将成为常态,对于无息负债,除了单纯的需求以外,还需要居民按揭贷款支持,需要注意的是,居民按揭贷款并不影响居民,其实影响房企的回款率。若发放速度变慢,则需要购房尾款ABS进行接续,但这属于受监管的有息负债序列,因此,居民按揭贷款的发放额度将是本轮调控去杠杆的核心。从年中媒体报道限制居民按揭贷款额度至今看,9月新增居民中长期贷款规模达到了4943亿元,同比增长15%,远超行业销售金额增速。也即,居民按揭贷款额度正在恢复,以帮助房企的无息负债。

稳定性溢价将成为经济下行期+全球资产配置的估值核心,核心房企的业绩增长+稳定性溢价,板块迎来戴维斯双击。我们看涨40%,其中,20%来自于业绩增长、20%来自于估值提升。对于业绩提升,主要源于楼市软着陆去杠杆下的居民按揭贷款支持,使得从有息负债向无息负债切换能够给房企带来持续增长空间。对于稳定性溢价,一方面建立在行业自身的稳定性,带动估值修复,另一方面,则来自于全球降息周期下的高息资产配置(=1/PE)。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等

风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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