十月上海，这市场冷的有点意外啊

作者：好房的阿飞

来源：真叫卢俊

一个月前，金九成交6114套还令人振奋，当我们期待银十有个良好延续的时候，数据给我们浇了一碰冷水。

其实，就在过完小长假之后，编辑部里为“今年金九银十是否还在”展开了激烈的讨论。

偷偷看过十月黄金周数据的阿飞，就知道十分不妙，仍然不死心的期望如同八九月那样依靠下半月的反攻收回失地。最终，10月成交数据停留在3824套，和银十没半毛钱关系。

十月上海新房，只能用这2个字来形容，“惨淡”。

3824套，这个成交套数意味着什么？来看下2019年上海新房单月成交套数就非常直观明了。

每年2月由于过年以及天数等关系，相对总是楼市淡季，今年十月的3824，已经是2月来近9个月的新低了，低其实也不可怕，可怕的是居然4000套的及格线都没到。

单就2019年来说，如果说如今上海的新房来说，6000套以上算是火爆，5000套中等水平，那4000套可以说是冷清的标准线。

3824套，就连楼市淡季七八两月都差了有1000多套，而对比上个月的金九来说，用铁十来形容也丝毫不为过。

我们不仅要问“金九铁十，到底差在哪？”

要弄清楚这个问题，一定要先明白，金九金在哪？

好的项目多：销售榜TOP前11的项目，成交总面积都超过了10000㎡，且成交套数超过了100套；

热门项目分布广：前11个单月成交超过百套的项目中，分布在全市的7个区：闵行、宝山、浦东（含南汇）、徐汇、普陀、青浦和奉贤。

热门项目价格跨度大：即便仅仅单看靠前的11个项目，基本囊括了所有价位段。

换句话说，总有一房适合你。

以上3点，使得9月上海新房迎来了集中爆发。

弄明白了9月为何金，那么十月为何这么铁也就不难理解。

好的项目不少，出彩的并不多。比如徐泾双子星——招商虹桥公馆和万科天空之城的加推，不可谓不好，然而距离他们的上限还是差了一些。

招商虹桥公馆6月开盘，销售13272㎡，150套；7月销售9716㎡，112套；

7月成交榜首，万科天空之城星之屿成交面积超过2W2，套数208套；

如果硬要找个客观的理由，就是招商虹桥公馆和万科天空之城都是在10月下旬开盘。所以是否持续热销，还有待年尾最后2个月的检验。

少数楼盘的出彩无法掩盖整体的低迷。

大家都知道我们这个新房监测榜单，主要的是发布TOP30的新房，而金九第30位的同润金色橘苑成交4747㎡，已经可以排到10月的第十五位。

临港新城板块热度降低，一是前期去化不少，没有持续新增热门项目也是一大原因。

当然，即便十月新房如此低迷，阿飞已经用金银铜铁的铁来形容了。仍然有几个项目值得肯定。

首当其冲，嘉定江桥板块的保利云上从认筹之初起，就注定了成功。10月19日开盘供应322套，最终网签成交278套，去化接近九成。

成交总面积27499㎡，成交均价52626元/㎡。

保利云上之所以热销，无非以下几大因素：

首先，它是江桥板块内唯一的入市项目，距离热销盘龙湖天璞仅一条马路之隔，项目所在的虹桥中央居住区，未来将承载虹桥商务核心区的高端居住需求。

同时，保利云上亦是大虹桥区域内的价值洼地，且产品本身也很优秀。

地段价值：比之前的热销盘龙湖天璞，保利云上还要略高一些，距离在建的14号线金园五路站更近，直线距离约500米，纯正地铁房；

差异化：新盘容积率大多是2.0，而保利云上的容积率却只有1.8。

难得一见的好户型：98㎡和126㎡的户型都做到了四间朝南，超大横厅，装修方面配备了地暖、直饮水、中央空调、新风除霾、降噪等核心配置，项目是电梯贯通门，等于独立入户的配置。

多项优势下，占据榜首也就不足为奇了。

第二位，9月开盘的前滩晶萃名邸，成交18142㎡，成交141套，87096元/㎡；

第三位，同样是10月新增供应的崇明亚通水岸景苑，成交15261㎡，113套，均价28182元/㎡；

第四位，黄浦老西门板块的复兴珑御在售的是以194-228平米超大户型，成交70套，说明了只要产品地段好，市场是不缺乏购买力的。

接着来看下别墅、办公和商铺的TOP30。

别墅TOP30 

碧云壹零成为10月别墅榜榜首项目，成交总面积5649平米，仅仅20套，可见单套面积达到了282㎡，成交均价29980元/㎡。

榜眼项目宝山上大板块，滨江公园壹号，成交总面积3836㎡，成交总套数26套，61486元/㎡；

第三位的是碧桂园凤凰城天境，成交总面积3648㎡，成交套数31套，20636元/㎡；

和住宅榜一样的情况是，9月别墅榜的第30位青浦水悦堂，成交1427㎡，同样可以排在10月TOP30榜的中位数。

办公楼TOP30

排在榜首的是闵行的虹桥绿谷广场，成交总面积为19749㎡，成交均价54153元/㎡；

徐汇的徐汇万科中心位列第二位，成交总面积18427㎡，成交均价：43929元/㎡；

杨浦的滨江国际广场位列第三，成交总面积15700㎡，成交均价：47443元/㎡。

商铺TOP30

10月排名首位的是南汇的周浦海印又一城，成交总面积4546㎡；

南汇的汇福家园颐谷北苑位列第二，成交总面积 2135㎡；

闵行的复地申公馆成交总面积1927㎡，位列第三。

成交榜来自克而瑞网签数据，由于是成交数据，极具参考价值。尤其是每个月的成交反映着新房市场的冷暖。

哪个区域哪个楼盘当月最火爆，在这个榜单是一览无遗。

俗话说，跟着成交买，永远不会有错。

我们将当月火爆项目的前三十进行集中展示和分析，是由于每个买房者都可以根据自己不同的实际情况进行相关参考。

尤其本月金九成绩斐然，参考价值极高，因为囊括各个价位段，无论刚需、刚改、改善、高端改善都可以在TOP30中找到答案。

TOP30中的别墅榜是目前网络上稀缺的成交数据。对于别墅购房者，更是指明了方向。

而本月的别墅TOP30就更能说明问题，比如说上月的成交前四的项目全部来自松江，去松江选别墅绝对不仅仅是一句口号。

而本月，碧云壹零的热销给了别墅爱好者另一种启发：一个被众多学校包围的社区，形成天然的、浓郁的书香人文之地，而优越的地理占位也决定了碧云壹零拥有先天的“文化圈层”属性。

对于入选住宅及别墅双榜的新房来说，产品的多样化，使得新房本身不仅仅是房子，而具有房产的属性，是一种美好生活的体现，若干年后，也一定比其它项目更易出手。

十月新房已然如此，最后两个月的上海新房何去何从？

诸如热盘的后续销售是否火热，我们已知11月不少刚需盘集中供应，其中宝山有多个项目积极入市。是否能够重新撑起2019年的新房市场，我们下月拭目以待。