抢不到的豪宅,卖不出去的限竞房

作者 | chempin

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还记得6月底深圳那场“史诗级”土拍吗?

除了平安在远远的坪山以2万多的价格成交之外,龙光在龙华(6.49万)、电建和中海在光明(不到4万)、以及越秀在宝安(6.36万),都是地王价格。当时许多地产人都忍不住惊呼:从业二十年,没见过这样的阵势!

六月底南风暖,十月末北风寒。不到半年后,深圳却开始推出“限价房”。

日前,深圳市土地房产交易中心发布公告,将于11月21-22日出让7块土地,涉及龙华、光明、坪山等城区。与6月份那次土地出让不同,这次拍地采用了明显的“限价”方式。

继北京于2016年下半年推出“限竞房”之后,深圳也加入其列。

所谓限竞房就是在拍卖之前限制了将来出售的市面价格,而对于地产商而言,能够拿到的地价越高,却无法在将来的转嫁到售价上,因而利润空间被压缩。对于ZF而言,限制了拍地的最高价格,也相当于限定了这笔土地出让的收入。

很明显,这是一招对ZF和地产商“双限”的政策。

此令一出很多人便断言说深圳的房价要降了,或者“涨不动了”云云。然而在我看来,房价是整个市场综合博弈的一个复杂结果,而政策到最终价格的传达,也从来都不是线性的。

当前中国楼市,这边是卖不出的“限竞房”,那边是抢不到的“豪宅”,这分化堪称魔幻。但是我们需要的是穿透迷雾,认清本质,这样才能做出正确的决定,不致于在这个瞬息万变的市场中迷失。

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卖不出的“限竞房”

第一个尝试“限竞房”的城市是北京。

北京自2016下半年推出限竞房。有数据显示,截至今年10月15日,北京共出让了103宗限竞房地块,已有47608套房源入市。大部分限竞房在2018年三季度集中入市。

然而扎心的是,北京限竞房的网签率却不足五成,仅卖出去2万多套,呈现明显“叫好不叫座”的态势。

限竞房为什么“卖不动”?北漂一族对于限竞房,普遍有以下几点担忧。

首先是交通。限竞房普遍位于大兴、通州、昌平、顺义、石景山等远郊地区,位于朝阳、海淀等市区城区的极为有限。且不说没有地铁(即便有也是要坐二三十站才能到市区),即便是驾车通勤,也要面对令人崩溃的“堵车”。

其次是周边配套。举个例子,位于北京丰台区的橡树澜湾限竞房项目,虽然位于五环内,但周边都是市郊公路的景象,完全没有城市生活的繁荣与人气,更不要谈生活起居与医疗教育等配套了。

第三是质量问题。严控售价之下,开发商为了保存自己的利润,难免会在设计上不那么“用心思”,逃生、防火、抗震、乃至工程材料的选择,都会趋于“低配”。这些隐患,在在新房拿到手的时候看不到,但房子的折旧和损耗会非常快,未来升值空间是几乎不存在的。

此外,除了交通、配套、质量和升值空间等硬性因素之外,人们对限竞房普遍持担忧态度,还关于超高的时间成本。

我们知道,北京买房有5年社保的要求,从签约到交付往往是两年到两年半的时间,但是限竞房有“五年禁售”的硬性规定。

也就是说,如果购买限竞房,里外里时间成本是12到13年。非限竞房,五年之内想要转手,哪怕亏点钱,还是可以转得出去的;但限竞房,5年禁售却能把你锁得死死的。

以上这些因素,使得人们在买房子的时候,对“限竞房”往往会“再想想”。有不少人干脆直接不买了,还不如再存点钱买那些“非限竞”的正常房子。

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抢不到的豪宅

这边是限竞房卖不动,那边却是开盘“日光”的豪宅。楼市这冰火两重天的格局,真可谓奇幻。

回到深圳。

从2017年的深圳湾华润悦府二期,到2018年的万科臻山府,再到前几日开盘爆抢的香蜜湖深业中城……豪宅似乎从来都不缺买家。

中国不缺有钱的土豪,但土豪却抢不到豪宅。

2017年10月的香蜜湖深业中城,据说开发商期待价格15w左右,却只给批不到10w,排队两公里,大量的关系户出现。“关系”摆不平,谁都没得玩,只好转为长租。

单价10w+转为长租,不知是不是更加平添了一种魔幻的感觉。

后来人们学精了,请中介喝茶能买到别人转手的。茶位费嘛,呵呵。中介也靠这一笔笔茶位费凑自己的首付呢。

最后,茶喝了,房子能不能抢到,就不得而知了。

更有甚者直接到二手市场上去抢。我有个朋友,2018年SZB花1300买了一套,隔了一年一转手1550,买家还要交税,里外里1700左右。就这样,买到房子的那位“接盘侠”还千恩万谢。

对于富人而言,房子是筹码,是股票。深圳这样的城市,如果放到股市里,就是妥妥的茅台+腾讯+工行。没办法,只能抢。

从2017年地产调控转严之后,许多城市房价上涨的预期被逆转了。说到底是土地供应量上来了。但深圳呢?

抱歉,深圳没有这样的条件。

深圳的土地就那么大,寸土寸金,卖一块少一块。这与香港在某种程度上有相似之处。香港是山地和森林太多,不许开发,而平坦的可用于建筑开发的土地就少之又少。

土地稀少就导致了再怎么压地价也很难实质上压得下去。况且深圳的ZF已经脱离了土地财政的窠臼,想卖就卖,不想卖就放放。所以:不论是开发商还是购房者,只要一块地或者一个楼盘放出来,他们都会当成是深圳“最后一块地”(或者“最后一个楼盘”)来下注的。

怎么可能不抢。

此外,随着地价越来越高,开发商为了维持利润,也势必在设计和产品上大费脑筋。同一个地点,你卖10w,别人只能卖7w,差的不是区位因素,而是产品力和设计力。

像某园或者某大那种一套图纸遍天下的玩法,在深圳,就算赢了土地也会输了产品。精品化、品牌化必然是将来开发商竞争的趋势。

土地少,精品更少,这样的环境下,再加上ZF对价格上限的压制,试问,怎么能不抢。恕我直言,深圳一些核心地块的精品新盘,如果自由交易,飙到25-30也是分分钟的事。那时整个城市的楼市会迅速香港化。

当然,这是福抑或是祸,就要另说了。

3

结语

经济学认为,价格是一切因素复杂博弈的简单结果。

楼市是一个复杂的市场,因而价格对供求关系的反映,也不是“直男”式的一一对应。事实上,对于价格“一刀切”,看似简单易行,既不能真正解决刚需的焦虑,也不能舒缓土豪的焦灼。

但是,限价房的推出毕竟是打开了人们思维的另一个维度。从过去只盯着价格,到开始关注围绕着“房子”的一切相关要素。

还是那句话,茅台的股票,全宇宙都长一个样;但是深圳的房子,每套都不一样。

买不起的,我暂时不买,等凑够了钱买更好的,宁缺毋滥;这是刚需们的倔强。土地越来越少,能开发得出好房子的地产商也就这些,那既然放出来了我为什么不抢,这是土豪们的决心。

从限竞房的叫好不叫座,到豪宅的疯抢日光,背后的原理其实是相通的,人们越来越关注房子的使用价值,而不仅仅是盯着“价格”那个苍白的数字。这对于中国楼市而言,是一个喜人的进步。

说到底,从几年前的全民炒房,到现在的“房住不炒”,让奔跑的兽群停下来,谈何容易。现在,人们对“房子”这件大事开始全方位思考,开始从过去的“买买买”变为多维度的思考。这当然是一件好事。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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