抢不到的豪宅，卖不出去的限竞房

作者 | chempin

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还记得6月底深圳那场“史诗级”土拍吗？

除了平安在远远的坪山以2万多的价格成交之外，龙光在龙华（6.49万）、电建和中海在光明（不到4万）、以及越秀在宝安（6.36万），都是地王价格。当时许多地产人都忍不住惊呼：从业二十年，没见过这样的阵势！

六月底南风暖，十月末北风寒。不到半年后，深圳却开始推出“限价房”。

日前，深圳市土地房产交易中心发布公告，将于11月21-22日出让7块土地，涉及龙华、光明、坪山等城区。与6月份那次土地出让不同，这次拍地采用了明显的“限价”方式。

继北京于2016年下半年推出“限竞房”之后，深圳也加入其列。

所谓限竞房就是在拍卖之前限制了将来出售的市面价格，而对于地产商而言，能够拿到的地价越高，却无法在将来的转嫁到售价上，因而利润空间被压缩。对于ZF而言，限制了拍地的最高价格，也相当于限定了这笔土地出让的收入。

很明显，这是一招对ZF和地产商“双限”的政策。

此令一出很多人便断言说深圳的房价要降了，或者“涨不动了”云云。然而在我看来，房价是整个市场综合博弈的一个复杂结果，而政策到最终价格的传达，也从来都不是线性的。

当前中国楼市，这边是卖不出的“限竞房”，那边是抢不到的“豪宅”，这分化堪称魔幻。但是我们需要的是穿透迷雾，认清本质，这样才能做出正确的决定，不致于在这个瞬息万变的市场中迷失。

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卖不出的“限竞房”

第一个尝试“限竞房”的城市是北京。

北京自2016下半年推出限竞房。有数据显示，截至今年10月15日，北京共出让了103宗限竞房地块，已有47608套房源入市。大部分限竞房在2018年三季度集中入市。

然而扎心的是，北京限竞房的网签率却不足五成，仅卖出去2万多套，呈现明显“叫好不叫座”的态势。

限竞房为什么“卖不动”？北漂一族对于限竞房，普遍有以下几点担忧。

首先是交通。限竞房普遍位于大兴、通州、昌平、顺义、石景山等远郊地区，位于朝阳、海淀等市区城区的极为有限。且不说没有地铁（即便有也是要坐二三十站才能到市区），即便是驾车通勤，也要面对令人崩溃的“堵车”。

其次是周边配套。举个例子，位于北京丰台区的橡树澜湾限竞房项目，虽然位于五环内，但周边都是市郊公路的景象，完全没有城市生活的繁荣与人气，更不要谈生活起居与医疗教育等配套了。

第三是质量问题。严控售价之下，开发商为了保存自己的利润，难免会在设计上不那么“用心思”，逃生、防火、抗震、乃至工程材料的选择，都会趋于“低配”。这些隐患，在在新房拿到手的时候看不到，但房子的折旧和损耗会非常快，未来升值空间是几乎不存在的。

此外，除了交通、配套、质量和升值空间等硬性因素之外，人们对限竞房普遍持担忧态度，还关于超高的时间成本。

我们知道，北京买房有5年社保的要求，从签约到交付往往是两年到两年半的时间，但是限竞房有“五年禁售”的硬性规定。

也就是说，如果购买限竞房，里外里时间成本是12到13年。非限竞房，五年之内想要转手，哪怕亏点钱，还是可以转得出去的；但限竞房，5年禁售却能把你锁得死死的。

以上这些因素，使得人们在买房子的时候，对“限竞房”往往会“再想想”。有不少人干脆直接不买了，还不如再存点钱买那些“非限竞”的正常房子。

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抢不到的豪宅

这边是限竞房卖不动，那边却是开盘“日光”的豪宅。楼市这冰火两重天的格局，真可谓奇幻。

回到深圳。

从2017年的深圳湾华润悦府二期，到2018年的万科臻山府，再到前几日开盘爆抢的香蜜湖深业中城……豪宅似乎从来都不缺买家。

中国不缺有钱的土豪，但土豪却抢不到豪宅。

2017年10月的香蜜湖深业中城，据说开发商期待价格15w左右，却只给批不到10w，排队两公里，大量的关系户出现。“关系”摆不平，谁都没得玩，只好转为长租。

单价10w+转为长租，不知是不是更加平添了一种魔幻的感觉。

后来人们学精了，请中介喝茶能买到别人转手的。茶位费嘛，呵呵。中介也靠这一笔笔茶位费凑自己的首付呢。

最后，茶喝了，房子能不能抢到，就不得而知了。

更有甚者直接到二手市场上去抢。我有个朋友，2018年SZB花1300买了一套，隔了一年一转手1550，买家还要交税，里外里1700左右。就这样，买到房子的那位“接盘侠”还千恩万谢。

对于富人而言，房子是筹码，是股票。深圳这样的城市，如果放到股市里，就是妥妥的茅台+腾讯+工行。没办法，只能抢。

从2017年地产调控转严之后，许多城市房价上涨的预期被逆转了。说到底是土地供应量上来了。但深圳呢？

抱歉，深圳没有这样的条件。

深圳的土地就那么大，寸土寸金，卖一块少一块。这与香港在某种程度上有相似之处。香港是山地和森林太多，不许开发，而平坦的可用于建筑开发的土地就少之又少。

土地稀少就导致了再怎么压地价也很难实质上压得下去。况且深圳的ZF已经脱离了土地财政的窠臼，想卖就卖，不想卖就放放。所以：不论是开发商还是购房者，只要一块地或者一个楼盘放出来，他们都会当成是深圳“最后一块地”（或者“最后一个楼盘”）来下注的。

怎么可能不抢。

此外，随着地价越来越高，开发商为了维持利润，也势必在设计和产品上大费脑筋。同一个地点，你卖10w，别人只能卖7w，差的不是区位因素，而是产品力和设计力。

像某园或者某大那种一套图纸遍天下的玩法，在深圳，就算赢了土地也会输了产品。精品化、品牌化必然是将来开发商竞争的趋势。

土地少，精品更少，这样的环境下，再加上ZF对价格上限的压制，试问，怎么能不抢。恕我直言，深圳一些核心地块的精品新盘，如果自由交易，飙到25-30也是分分钟的事。那时整个城市的楼市会迅速香港化。

当然，这是福抑或是祸，就要另说了。

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结语

经济学认为，价格是一切因素复杂博弈的简单结果。

楼市是一个复杂的市场，因而价格对供求关系的反映，也不是“直男”式的一一对应。事实上，对于价格“一刀切”，看似简单易行，既不能真正解决刚需的焦虑，也不能舒缓土豪的焦灼。

但是，限价房的推出毕竟是打开了人们思维的另一个维度。从过去只盯着价格，到开始关注围绕着“房子”的一切相关要素。

还是那句话，茅台的股票，全宇宙都长一个样；但是深圳的房子，每套都不一样。

买不起的，我暂时不买，等凑够了钱买更好的，宁缺毋滥；这是刚需们的倔强。土地越来越少，能开发得出好房子的地产商也就这些，那既然放出来了我为什么不抢，这是土豪们的决心。

从限竞房的叫好不叫座，到豪宅的疯抢日光，背后的原理其实是相通的，人们越来越关注房子的使用价值，而不仅仅是盯着“价格”那个苍白的数字。这对于中国楼市而言，是一个喜人的进步。

说到底，从几年前的全民炒房，到现在的“房住不炒”，让奔跑的兽群停下来，谈何容易。现在，人们对“房子”这件大事开始全方位思考，开始从过去的“买买买”变为多维度的思考。这当然是一件好事。