地产龙头保利地产（600048.SH）业绩再超预期？

10月25日晚间，保利地产发布了2019三季报。前三季度净利润128.33亿元，同比增长34.08%；营业收入1117.94亿元，同比增长17.77%。

对于这个业绩跟万科的差不太多，营收低于预期，净利润增速略超预期，逻辑也是一样的。根据地产公司营收的季节性，7,8月份都是淡季，所以三季度业绩会放缓。

保利三季报有哪些看点呢？有些方面是有所改善的，但是地产公司自身的态度也说明行业正在进入小周期的拐点。

好的方面在于毛利率进一步提高和今年的销售情况。2019年公司前三季度营收同比增长17.8%，归母净利润同比增长34.1%。归母净利润增速远高于营收增速导致了保利的销售毛利率高达35.89%，同比提高了3.18%。

同时保利的销售业绩持续增长，2019年前三季度销售金额3468亿元，同比增长14.2%，销售面积2293万平米。销售金额的增长带来了公司预收账款的大幅增长，前三季度达到3829亿元，同比增长20.6%。

 看地产股一个很重要的关注点就是负债率。这个行业和其他领域不同，不要在负债率下降的时候来看这个行业，地产行业一定要在企业负债率大幅度上升的时候看，这点很多人不能理解的。

其实这个行业不高负债就不会有高回报，如果你要回避高负债带来的风险，那么你就一定在景气上升的时候投资，稍微有点不确定就不用看了，低负债的地产再好都不会有什么特别大回报的。这一点算是投资地产股的一个主要逻辑。

而保利在剔除预收账款之后的负债率是40.38%，同比下降了2.45%。刨除预收账款是比较客观的，因为预收款是提前收到业主的期房部分房款，算不上真正意义上的负债。看房企的杠杆率应该关注自身的负债率，券商一般说地产公司负债率下降是财务优化，是利好，实际上不是，这是我们存在的思维误区。因为靠借贷维持的生意，获取高收益就必须加大经营杠杆。银行也是一样，必须有很高的储户存款才有更多资金拿去放贷，赚更多的钱，这是这类行业的基本属性。

具有国企背景的地产公司都有融资优势，不管是渠道还是成本方面。保利今年发行了5亿美元债和15亿元中期票据，公司债150亿元获批通过，总的融资成本是4.99%。这些优势是过去一直有的，变化不大，长期也不会变，算不上什么新鲜点，但确实在行业里算低成本的几家之一。

今年房地产信托被叫停以后，包括中央政治局会议的定调和央行限制地产公司的融资通道，都表明了一个信号，房企的扩张步伐不得不慢下来了。

这是政策层面的指引，公司层面呢？也是一样的，绝大多数房企都不得不听话照做，当然极少数公司没有这么做，负债率都降下来了，这说明地产行业暂时进入慢周期，这么调控要持续多久，当然要等政策。

没有了扩张环境，房企拿地力度也纷纷放缓。前三季度，保利新增规划面积1497万平米，同比下滑。拿地金额996亿元，同比下降10.8%，拿地销售比29%，同比下滑25%。