万科A（000002.SZ），万科企业（2202.HK）三季报出炉，净利润增速超预期？

2019年10月25日，万科发布三季报，第三季度，万科实现营业收入845.9亿元，归属于上市公司股东的净利润为64.0亿元，分别同比增长20.8%、31.6%。前三季度，万科累计实现营业收入2239.1亿元，归属于上市公司股东的净利润为182.4亿元，同比分别增长27.2%、30.4%。

不论是前三季度还是第三季度单季，万科的营收增速跟前值比都是低于预期，但是归母净利润同比增速超过30%是略超市场预期的。

为什么说营收增速低于预期，归母净利润增速超预期的。和前值比较就非常容易理解了。今年第三季度单季，营收同比增速是20.8%，去年同期是48.1%。同比增速大幅放缓了，是低于预期的。前三季度累计也是一样，今年同比增速是27.2%，去年同期是50.3%。

 这是营收低于预期的原因。净利润增速超预期的地方在于，第三季度归母净利润同比增速是31.6%，去年同期是28.3%，略超几个点，前三季度也是一样。

 这是回答市场预期的问题，第二个问题是万科营业收入大幅放缓，为什么归母净利润增速却加快了。

 其实是万科的营业成本的增速大幅放缓了，其中包括销售费用，管理费用和财务费用的有效控制。

可以看出营业成本的同比增速是24.8%，略低于营收同比增速的27.2%，拆分来看，销售费用同比增长18.5%，管理费用同比增长19.2%，财务费用同比增长4.2%。

 营收增速比成本增速快，所以归母净利润增速就超预期了，可也是能得到市场认可的地方。

对比A股上市的几家基本面较好的地产股，前三季度销售收入都是保持双位数增长，万科由于体量大，增速相对较慢。地产政策调控以后，房价开始回调，但是这几家公司的房屋销售单价却是增长的，可见公司的业绩确定性比其他公司会强很多。

 拆分来看，万科房屋销售单价同比增长4.6%，保利微涨0.9%，金地同比大增9.2%。单价上涨也是保证营收增长的主要来源。

 万科目前的股息率基本稳定在4%，明显高于多数地产公司。现在的市场估值是8X PE，明显低于行业平均的10倍PE。同时万科也对存货做了跌价计提准备，比其他公司更为保守，也会影响当期利润。截至9月末，万科存货跌价准备余额为30.6亿元。今年第三季度，公司计提存货跌价准备11.4亿元，影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

 万科现在的估值也位于10年以来8.4%的百分位，和行业平均估值对比也有优势，每年还有4%的股息率，对于收益预期不是太高的投资者来说，当前时段是确定性较高的选择。