万科:从负债为王,成为资产为王

作者:谢皓宇、白淑媛 

来源:小谢看地产

合作项目结算加快,盈利能力小幅提升,净利润增速超预期;短期盈利能力和现金流匹配,以增加无息负债来降有息负债。

1、维持增持评级。万科作为国内住宅开发龙头,产品溢价能力及适应市场的能力较强;维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元,同比增长28%/19%/22%,维持目标价41.35元,现价对应2019年7倍PE。

2、合作项目结算加快,盈利能力小幅提升。

前三季度,公司实现营业收入2,239亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182亿元,同比增长30.4%。净利润超预期,主要是合作项目结算加快(同比增加32.5%);此外,虽然公司的结算毛利率较去年同期下降0.2个pct,但三费率也下降0.9个pct,主要是财务费用下降245个pct,且主因存货减值相比于去年亏损减少,资产减值损失同比减少49%,因此归母净利润率上升0.2个pct。

3、短期盈利能力和现金流匹配,以增加无息负债来降有息负债。

从短期来看,公司货币资金覆盖率为1.71,与去年同期持平。从长期来看,公司有息负债为2306亿元,同比下降5.2%,为近4年来的首次下降,净负债率也较去年下降5.1%。但是,公司的应付票据及应付账款上升较快,增速从去年同期的23.3%上升到41.8%,说明公司在减少有息负债,增加无息负债。

4、保持市场敬畏,销售和结算几乎持平。

原有地产开发业务方面,继续保持平稳,拿地强度略有下降,拿地面积(2832万方)和销售面积(3062万方)基本匹配,没有额外新增大量土储,因此财务报表中存货周转率略有上升。公司预收账款与合同负债增速从去年同期的35.7%下降为6%,说明公司销售和结算几乎持平,销售增速减缓和结算进度加快导致。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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