首分论市:22城10月楼市走势预判

供应激增成交量价小幅上涨,19盘入市整体去化率仅29%。

文 / 克而瑞研究中心整理

上海 || 李振宇

供应激增成交量价小幅上涨,19盘入市整体去化率仅29%

楼市现状:

9月正逢传统销售旺季,上海供应量激增环比大涨104%,受到高供应推动成交量价均小幅上涨,相较之下临港自贸区新片区受政策利好楼市持续发力,但整体来看全月成交回升力度有限,市场仍处于理性观望中。本月房企推盘节奏明显加快,新开盘入市项目共计19个,多个知名项目均有推盘,但整体去化率仅29%,中高端盘及低价盘普遍去化承压。土拍市场迎来“金九”热,共计20幅经营性用地集中出让,成交建面创2019年内月度新高,金融街、中海、首创、融创、中华企业、金科等房企纷纷补仓

后市预判:

供应:目前仍有17个项目已拿证待开盘,预计10月中下旬仍将迎来一波推盘高峰。

成交:市场还是在修复行情中,不会出现过热现象。

房价:新房价格依旧控制在合理范围内,且随着限签的实行,高端盘集中备案的现象会有所缓和。

热点区域/板块:从拿证区域预估,浦东、奉贤、青浦将是下月成交热点区域。

广州 || 梁永光

供应创新高但成交同环比齐降,新开盘加推项目37个整体去化率39%

楼市现状:

9月,广州商品房市场供应创2019年新高,其中商品住宅供应量迎来高潮,环比暴增九成以上。但成交却未见起色,环比连续三个月为负值,同比也几近腰斩,外围区域降价引发的市场观望气氛使得市场疲态尽显。全月共有37个楼盘开盘/加推,整体去化率为39%,比上月降低了8个百分点,经历了8月一波降价潮后,本月整体降价项目数量、降价幅度均有所收窄,不过降价范围进一步扩大从增城蔓延至南沙。土地市场分化持续,共供应14宗经营性用地,总供应面积为今年第二高;成交7宗经营性用地,集中在荔湾以及增城,其中3宗商办地块均定向底价成交

后市预判:

供应:经过9月底的供应潮之后,预计10月份整体供应水平将有所回落。

成交:10月开盘/加推的项目不会少,或有助于成交量的回升,但也很难有全线飘红的表现。

房价:增城、南沙主力在售楼盘的售价已经普遍下调,预计这种降价趋势还会进一步蔓延到其它外围区域。

深圳 || 陈洪海

供应显著放量成交量价齐升,新开项目16个平均去化率47%

楼市现状:

9月,深圳商品住宅市场供应显著放量,新房成交量价齐升市场表现有些许起色,成交区域集中在龙岗和宝安,热销板块在龙城、龙岗、龙华,库存略有上涨,去化周期14个月。全月共16个项目开盘,平均去化率47%,其中“花样年家天下(二期)”去化最好,客户大部分是投资客,客户主要认可项目的性价比、区位的发展、交通、及周边配套等。土地市场升温,新增供应3块土地,成交南山区1宗商办用地。二手房市场量价齐升,成交主要以刚需和首改产品为主,龙岗和宝安成交最为活跃,预计10月二手房成交会保持平稳,不会有太大的变动

后市预判:

供应:预计10月供应量会保持平稳。

成交:预计10月的成交保持平稳,成交量不会有很大的变动。

房价:受政策的影响,房价在短期内都不会有太大的变动。

热点区域/板块:热点板块是龙城、龙岗、沙头、龙华

天津 || 肖遥

市场明显供大于求,28个项目开盘整体去化率53%

楼市现状:9月,天津商品住宅市场供求两端环比均小幅上涨,但整体市场仍呈现出较为明显的供大于求,成交均价在7月创新高后已连续两月下跌,主要是各房企进入集中偿债期,以及下半年资金收紧,多数房企在激烈竞争状态下选择主动降价拉升销量,提升现金流。开盘方面,全月共计28个项目入市,整体去化率53%。政策上变相放开维持近三年的限价,但此政策的影响微乎其微。土地市场本月共供应38幅仍维持在较高水平,成交28幅,集中在环城、滨海及远郊的宝坻区,整体成交楼板价较上月小幅上涨11%。

长春 || 史嵩龄

供应仍处高峰成交量价齐涨,新开项目3个平均去化率69%

楼市现状:

9月,长春商品住宅市场连续两个月供应超过百万方,整体市场仍然处于供应高峰期阶段,宽城、北湖、净月为供应集中区域。成交连续3个月环比上涨,成交价格上涨超过5%,市场主力价格段在8000~10000元/㎡之间。本月新开盘项目共3个数量较少,平均去化率69%。土地市场供地2幅,同环比均大幅下降,成交量成交21幅,整体表现成交量涨价跌

后市预判:

供应:未来市场供应同比将持续上涨,环比稳定。

成交:伴随市场供应补充,预计未来市场成交面积将会持续走高。

房价:预计未来市场成交格将维持稳定,同比上涨幅度仍然较高,但是环比销售价格将会出现小幅波动。

热点区域/板块:北湖板块、八一水库板块。

济南 || 唐堂

供应锐减供不应求明显,开盘加推16次平均去化率41%

楼市现状:

9月,济南商品住宅市场新增供应同环比均锐减七成以上,成交量较上月增加近五成但仍不及去年同期,整体市场供不应求较明显。本月共开盘加推16次,开盘当天去化率41%,开盘价格基本和上月持平,开发商调价意愿一般。土地市场新增供应6宗,主要位于历城区及天桥区,新增成交土地7宗,主要位历城区。二手房市场挂牌价与上月相比有所下降,市中区、高新区、历下区房价遥遥领先于其他城区

后市预判:

供应:预计保利、万科、中海、碧桂园、融创等品牌房企在10月份都有楼盘供应。

成交:预计下月市场成交量会有小幅度上涨。

房价:未来市场价格趋稳是大概率事件。

热点区域/板块:新东站片区。

青岛 || 毕怡

供应显著放量带动成交同环比上涨,推盘30次整体去化率60%

楼市现状:

9月,青岛商品住宅放量供应,同环比涨幅较大,由于多个项目集中签约,带动成交量同环比上涨。本月开发商推盘节奏加快,共计推盘30次,整体去化率60%,较上月有所回升,主要是多个低价项目入市拉高了整体去化率。土地市场回暖,定向出让土地增加,成交量环比小幅下滑6%

后市预判:

供应:预计下月供应量下降。

成交:预计下月成交量下降

房价:保持稳定

杭州 || 刘晨光

供求两端均处高位,105个项目开盘整体去化率72%

楼市现状:

9月,受传统销售旺季影响,杭州商品住宅供应持续处于高位,房企上月已开始集中申领预售证,本月部分转化有效网签量,成交环比上涨28%。十区共计105个项目开盘,推盘量环比大幅上涨,项目分化较为明显,近郊控总价项目市场热度较高,改善市场竞争压力较大,整体去化率约为72%。土地市场成交17宗涉宅地,继“双限”政策后,刷新单月宅地成交高峰,主流房企拿地持续谨慎。二手房市场继续下行走势,从总体交易数据看,全市新房交易量高于二手房,购房者存在新房摇号中签偶然心态。

后市预判:

供应:预计10月房企持续推货,但整体推盘量或不及9月,主要分布于余杭、萧山、富阳等区域。

成交:预计整体成交量在9月的基础上浮,但整体上涨幅度有限。

房价:在政府限价、限签的背景下,整体均价以维稳为主,长期来看保持小幅上扬的态势。

热点区域/板块:滨江区府、北部新城、江东、未来科技城、五常。

徐州 || 季有国

供应锐减成交回落,开盘加推13次整体去化率77%

楼市现状:

9月,徐州商品住宅市场供应同环比大幅回落,成交有所回暖,市场转向供不应求。开盘市场略有降温,全月共加推13次,整体去化率约77%。其中铜山区推盘频次占比近五成,为区域最高,但整体去化率较差,无一项目开盘售罄,拉低整体市场去化率。本月土地市场热度持续,共成交5宗用地,新挂牌16宗地块,其中14宗为宅地,城东及中心区再挂牌出让优质宅地,绿城竞得原诚坤市场地块,首入鼓楼区。

后市预判:

供应:预计市场热度将持续,超过5000套房源计划于10月推出,供应端或回温。

成交:10月预计需求端或低于9月,但仍将高位运行。

房价:10月红星云龙金茂悦、旭辉美的天阙等高价盘计划加推,房价将出现小幅上浮。

热点区域/板块:预计新城区市场将升温。

苏州 || 戈文问

新房稳定回升二手房降温明显,17个项目开盘整体去化率76%

楼市现状:

9月,苏州商品住宅供求稳定回升,开盘在一定程度上持续了8月的热度,市区共计开盘17个,主力依旧集中在吴江区,整体去化率76%,受到政府限价影响仅有两盘有优惠政策。土地市场共供应5宗涉宅地,涉宅类用地成交16宗,含纯住宅11宗,其中11宗地底价成交,1宗因操作失误现房销售。在政策严控之下,土地市场回归理性层面,底价、低溢价成交或成为后续常态。二手房市场新政后的降温效果显现,成交量环比8月下降15%,姑苏区依旧占据主导地位。

后市预判:

供应:10月苏州32个盘预计加推房源入市, 未来供应量预计80万方。

成交: 受到网签暂停、新政出台等影响,网签成交预计在75万方左右。 

房价:整体均价目前稳定保持在20000元/㎡。

热点区域/板块:吴江区运东开发区板块和太湖新城板块;吴中区光福、香山、胥口板块;新区浒墅关板块逐渐受到关注。


常州 || 戈文问

成交回暖但仍供过于求,28个项目36次开盘整体去化率72%

楼市现状:

9月,常州商品住宅市场供应较上月而言略有放量但仍不及去年同期,销售旺季成交同环比皆呈上升趋势。全月市区共28个项目36批次开盘,以中高端项目为主,加推时间主要集中在中下旬,整体去化率72%,认购率较8月下降1.4个百分点。土地市场较为冷清,武进挂牌2宗涉宅用地,分别位于戚墅堰板块和嘉泽-湟里板块,仅新区成交一宗商住用地,溢价率6.04%。

后市预判:

供应:10月商品住宅供应量预计60万㎡左右。

成交:10月商品住宅预计成交45万㎡左右。

房价:10月商品住宅均价预计在17000元/㎡左右。

热点区域/板块:预计重点推盘板块,包括武进高新区、新龙板块、钟楼开发区板块。

无锡 || 万萍

成交量创年内第二高,14盘新开加推平均去化率77%

楼市现状:

9月,无锡商品住宅新增供应显著放量,处于年度供应中位,成交量上涨至年度成交第二位,价格也环比继续上升。从实际推盘量来看,房企加推热情高涨,本月项目加推频次及整体供货量较上月涨幅明显,累计14家楼盘开盘加推,平均去化率77%。土地市场本月新增供应11幅经营性用地,成交经营性用地成交9幅,宅地主要来自新区和南长区,其中南长区太湖广场北侧地块达到最高限价。

后市预判:

供应:预计市场推盘量将持续增加。

成交:受十一假期影响,整体成交量较九月将有一定程度下滑。

房价:近几个月无锡成交均价稳步上涨,预计10月份成交均价将保持稳定。

合肥 || 周开拓

成交腰斩市场疲软,新开盘推售项目36个平均去化率49%

楼市现状:

9月,合肥商品住宅供应力度加大,环比上涨超五成,但成交量腰斩,受备案延迟影响,合肥市场下行趋势本月集中体现,供求关系逆转,库存量回调,去化周期维持在8个月。本月房企营销节奏加快,推盘量激增,累计监测到项目推售36个,月均去化率下跌至49%,开盘优惠力度在95折左右。土拍新政后本月土地市场出现明显转变,多宗涉宅用地流拍、转挂牌,仅一宗瑶海区住宅用地成交,其余均为商办用地成交。

后市预判:

供应:“银十”供应量环比持平或小有回落。

成交: 9月大批房源集中入市, 10月陆续备案,成交量环比回升,但仍将处月度低位。 

房价:高价项目陆续入市,成交均价结构性上扬。 

热点区域/板块:滨湖区、高新区。

厦门 || 蔡美美

再现供过于求、成交均价结构性回落,2项目开盘加推去化率不足两成

楼市现状:

9月,厦门商品住宅新增供应环比大涨,成交下跌库存再度扩容,市场再现供过于求,受岛内高价项目成交量下滑影响,成交均价结构性回落但仍处高位,整体呈量价齐跌态势。本月推盘节奏放缓,仅同安区的中铁诺德逸都和集美区的IOI棕榈城2个项目公开入市/加推,虽适逢中秋佳节,各案场促销活动层出不穷,案场到访量有所上升,但客户观望氛围仍然较浓,整体购房热情不高,其中中铁诺德逸都首开入市,虽入市价格合理,但在大市低迷行情下蓄客不足,首开去化不到2成。土地市场处于“休眠”状态,无商住用地新增供应/成交。受新房市场降价提佣,二手房市场被严重分流,交易活跃度明显降低,厦门二手房成交量已经连续5个月下滑。

后市预判:

供应:多家房企推盘节奏明显放缓,多个项目持续延缓入市,整体供应受多方因素影响,仍存在较大变数。

成交:预计后期成交量有望回升,但受抑于整体市场观望情绪浓厚,回弹空间有限。

房价:岛内2个高价项目建发玺樾及中骏天宸计划将推,预计10月成交均价仍将高位维稳。

热点区域/板块:翔安南部新城板块。

福州 || 方明

整体供过于求去化压力较大,11个项目13次开盘平均去化率33%

 五 区 

 闽 侯 

楼市现状:     

9月,福州新房市场整体持续供过于求,其中五区供应量环比大幅下滑,成交量涨价稳,库存量和去化周期受去化加速影响均有所下降;闽侯供应量同环比均大幅上涨,上升至近一年高位水平,成交方面则表现为量价齐跌,库存和去化周期小幅上涨。本月开盘量下滑明显,整体去化持续下行至近两年低位水平,共11个项目13次开盘,客户观望情绪弥漫,项目蓄客情况较差,加之市场特价房持续分流客户,项目开盘去化普遍低于50%。土地市场本月主城区无土地供应;土拍热度相比以往明显降低,四区共出让8幅商住用地,1幅宗地取消出让,1幅宗地延迟出让。

后市预判:

供应:四季度将迎来房企业绩冲刺季,或将加大推盘力度,届时市场供应将有所增加。

成交:观望情绪较重,项目去化仍然面临较大压力,预计“银十”难有大起色。

房价:预计后期价格波动不大,但届时部分项目将加大打折、特价房等营销力度,以此来变相降价。

热点区域/板块:热点区域主要以仓山旧区、南通为主。此外南屿、上街板块、东区、中心城区将成为新置业热点。

武汉 || 吴洋

供应集中爆发成交不温不火,107频次开盘整体开盘去化率66%

楼市现状:

传统“金九”企业频繁推货,促成供应集中爆发,本月武汉商品住宅新增供应环比上涨七成以上,集中于洪山、汉阳、东湖高新,且于下旬开始集中爆发,但成交不温不火,库存和消化周期均有上涨,整体市场降温明显。全市重点监测项目共107频次开盘,含日光26频次,整体开盘首日去化率66%较上月下降6个百分点。各房企推盘意愿强,积极蓄客,但项目平均来访量环比略微下滑10%。土地市场本月供应重回高位,共计26宗建设用地出让,成交16宗地,多数分布在三环外,除2宗长江新城、1宗吴家山地块少量溢价外,其他地块均无溢价,各品牌开发商拿地的激进情绪有所冷静。

后市预判:

供应:10月受“军运会”管制影响,预计供应将回落到160万方左右水平。

成交:9月集中供出的货预计将在10月及后续持销中“消化”,市场仍将能维持平衡。

房价:预计10月及四季度,全市均价仍会有结构性的合理范围内波动。

热点区域/板块:洪山区的白沙洲板块、黄家湖板块,东湖高新的大关山板块、光谷中心城板块将是市场竞争最为激烈之地。

长沙 ||陆劲

成交同环比双降,新开盘加推项目47次整体去化率57%

楼市现状:

9月,长沙商品住宅市场供应环比小幅回落,成交同环比双降金九成色不足。“金九银十”楼市节点,各开发商加速推货跑量,新推开盘量持续保持高位,全月共47次开盘,整体开盘去化率57%,日光率21%,成交分化明显,高性价比项目持续表现良好,高价精装或者配套较差项目去化困难。土地市场供求回调,政府供地速度放缓,定向勾地频现, 9月份六区一县共供应11宗经营性用地,其中3宗为限价地块,成交方面受供地减少以及房企谨慎投资的作用,成交量逐渐恢复平稳,底价成交为常态,优质地块仍是“香饽饽”。

后市预判:

供应:预计下个月市场供应量仍处高位运行。

成交:成交将持续低位窄幅运行难以大涨,第四季度将呈现筑底波动。

房价:未来长沙房价仍有较大的上涨空间。

热点区域/板块:中心板块、梅溪湖板块、滨江新城板块、高铁新城板块以及月亮岛板块、星沙板块。

郑州 || 王欢

供求齐降价格维稳,新开盘项目14个整体去化率56%

楼市现状:

9月,郑州商品住宅供求两端同环比皆明显回落,价格维稳,库存和消化周期均处上升通道。全月开盘项目共14个,数量环比减少六成,整体去化率56%,开盘市场冷热不均,价格和配套因素占客户置业的主导位置,优质项目逆行涨价,客户不认可,本次开盘去化较上次明显降低。土地市场表现平淡,共成交29宗,其中主城区住宅和商业用地共成交5宗,均为在售项目的补仓地块,环郑土地成交18宗,撤牌4宗,流拍2宗,成交地块均被本土房企竞得,预计10月土地市场供应量将增加,预拍共计54宗。

后市预判:

供应:“银十”市场供应上升,开盘量小幅度回升,市场活跃度维稳。

成交:10月份预计成交量较9月份上升。

房价:整体成交均价稳定,区域分化明显。

热点区域/板块:预计整体区域板块热度变化不大,以主城区为主。

成都 || 闫涛

供过于求严重,新开加推项目众多整体去化率约43%

楼市现状:

9月,成都商品住宅供应量环比倍增但成交不振,市场整体表现疲软供过于求严重。房企推盘速度加快,全市新开盘、加推项目数量较多,但去化效果一般,整体去化率约43%,项目到访量分化严重,高性价比项目市场热追,高价项目或需较长时间市场检验。本月土地市场供需齐降,远低于去年同期;溢价率虽小幅反弹,但数值较低,土地市场整体较为低迷,热点区域地块遭流拍,企业拿地更为理性

后市预判:  

供应:短期内供应仍有加大的预期。

成交:在高供应情况下,金九成交并未到达预期,短期内成交或呈现波动走稳态势。

房价:受政策限价影响,多项目基本走稳,部分优质项目部分产品或有突破。

热点区域/板块:青白江、都江堰、金堂以及北湖板块、新川板块、锦江生态带板块。

重庆 ||何诗慧

供远大于求、观望持续加重,新开项目14个平均去化率73%

楼市现状:

9月,市场相比往年热度不足,市场客户观望情绪持续加重,成交量较8月有所回升,但市场供远大于求,存量不断增加。新开盘项目共计14个,主要供应业态为高层,少量为洋房,新开盘项目以沙坪坝和巴南区为主,开盘平均去化率在73%左右,去化率达到100%的项目有4个,较上月有所增加。土拍市场热度下降,主城共供应5宗商住类用地,成交商住类地块6宗,成交最高溢价率为17.85%,受城市供地结构变化,房企拿地激进度降低,此外还有6宗土地流拍。

后市预判:

供应:10月重庆主城预计开盘加推175个项目。

成交:预计10月商品住宅市场成交量将有一定幅度上涨,成交量预计突破220万方左右。

房价:预计10月商品住宅市场建面成交均价在12000-12500元/㎡之间。

热点区域/板块:渝北区的中央公园、龙兴板块和巴南区的龙洲湾、李家沱板块是10月重点关注板块。

昆明 ||王路璐

新房成交持平二手房下滑,新开盘项目14个整体去化率65%

楼市现状:

9月,昆明商品住宅市场供应端持续发力,同环比均呈上升趋势,成交量基本与上月持平,库存略有增加。本月开盘项目14个,整体去化率为65%。土地市场供应体量大幅上涨,成交以勾地为主,呈贡区土地成交显眼,均底价成交,整体楼面价下滑。二手房市场成交量有下滑趋势,主城五区房源量、均价与此前一月相比全面下跌,无一例上涨。该月房源量最多的城区仍然是官渡区,扛最高均价大旗的城区依旧是西山区。

后市预判:

供应:进入四季度供地放缓,房企拿地回归理性,预计拿地溢价率有回调趋势。

成交:预计四季度成交仍会冲高。

房价:四季度开始,楼市优惠活动增多,房企冲刺,预计价格企稳。

热点区域/板块:巫家坝板块、呈贡新城板块、以及一环、马街板块多项目面世。

兰州 || 董少毅

供求上升价格略降,5个项目新开盘平均去化率77%

楼市现状:

9月,兰州商品住宅供求量有所上升,整体价格略有下降,开盘项目多,市场热度较高。全月新开盘项目5个,平均去化率77%;加推项目3个,去化率在五成以上。从土地市场的供求情况来看,新增出让12宗经营性土地,成交土地13宗,主城区土地稀缺、供求面积较小,价格一路攀升,本月主城四区无土地成交;郊县区域供求主力区域为兰州新区及榆中县,其余区域较少。

后市预判:

供应:未来货源充足。

成交:开盘项目多,市场热度较高,成交量将进一步攀升。

房价:热点板块市场价格或进一步攀升。

热点区域/板块:七里河崔家大滩板块、城关青白石板快、雁滩板块。

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