南京放松限购的背后

作者：真叫卢俊团队 

来源：真叫卢俊

就在最近吧，楼市政策变动越突发，而且都微观到模块，留给市场反应时间也越发直接。

我觉得释放的信号很积极，说明我们一城一策主控水平很好了，开始进入到一种微操阶段，这样市场也不会过度解读，但有不能不重视。

比如这次南京在六合区（大厂除外，以下不再提示）放宽限购：在南京有居住证，大专学历的外地人也可在六合开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税！

大逻辑上的操盘几乎就是一次玩了“上海临港版”的复刻，在我的城堡的壁垒中划出一块围栏，还给你开了一个小门的感觉。

但是目前看到各种解读来看，虽然很多没有过多解读放宽调控本身，却基本聚焦都在南京缺人而留住人才的焦虑上。

正好南京这座城市，三鱼也算挺熟的，这次就和各位分享下南京放松限购背后的意味。

虽然也未必是正解，但在我看来，起码这算不上南京的焦虑，更多是一种方向。

01

南京缺人吗？

当然缺，房产和经济有一件事是很共识，那就是你的人口至少迈过千万的量级门槛，才算上一个大城市的底子，并且拿到同往超级城市进击的门票。

根据统计局数据显示，2018年南京常住人口843.62万，比2017年增加10.12万。

这个成绩其实在省内比较亮眼，18年江苏新增常住人口不过21.4万，一下子吃了江苏人口半壁江山啊，还顺手碾压老对手苏州。

然而吸附人口上，只是江苏全班都没考好，一个省还不如老冤家广东的深圳一个市50万新增人口多。

这样一看就很清晰了，要实现十三五期间到2020年末的910万人小目标，南京压力不可谓不大啊。

不过对南京人口解读，我觉是有两点误区的。

第一，各位不要忽视，按我的记忆，南京应该是唯一一个，或者第一个完全市区覆盖强二线城市。

什么意思，南京是二线城市最早完成全部撤县并区，也就是说南京是没有什么县城逻辑。

很早像上海这样一线城市这样，只有市区和郊区，南京地铁就是这样典型放射形态，并且向外辐射的里程特别长，

意味着人口城市化的转化比很高，整个城市内在人口聚集资源利用率可以很高，这就是为什么南京看起来是一个二线弱的人口标准，但目视的基建和城建水平能堪比一线的原因。

02

在南京凭借市区人口的优势拿下江苏唯一官方认可的特大城市，却在人口问题上，依然有自己难处，这也是想和大家分享第二点。

先来看下南京为吸引人才这件事，到底做了多少？

2月14日，发布积分落户新政，大概意思是落户的社保缴纳门槛由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”以及一些细则。

5月7日，南京市人民政府官网发布《南京市企业博士安居工程实施办法》给到各种人才购房租房贷款补贴优惠。

5月16日，又印发《南京市人才安居精准服务实施细则》，主要提升了对博士的优惠细则。

其实我们复盘一下，你会发现南京在人才政策上称不上有多少着急，只能说挺稳健，没有什么派出所上街抓人落户这种动作。

而南京淡定背后，是一直还不错经济基本面。

7月19日南京市统计局发布南京上半年经济运行情况。GDP比上年增长8.1%，而这是南京市连续9个季度保持在8%及以上。

按当前水平，8.1%的“南京速度”是位列全省第一，在长三角也领先的那种。

做大做强南京的省会作用，真心不是什么口号，而是有着各种维度数据支撑和效果的。

只是对南京这座城市而言，反而是一种吸附人口的压力。

好比南京坐拥中国前五的大学集群，却总是被笑侃，为上海和苏南培养人才。

这就有两个层面的意思了，南京其实本身不需要太多去吆喝人才过来，自己就有很好的人才造血机制，家里有矿，只要好好转化就行了。

但是，培养的人才是真的在外流，直观点说就是南京很多抱怨的现状，房价高，工资低。

以个人视角的来看，房价怎么都算高，但同能级和杭州苏州对比，南京在工资上少了点大气。

某种程度，也算南京的命。

03

南京，一个继承历史遗产和政治资源集聚极高城市。

应该从孙吴集团建都算起，六朝古都，近代首府，过去混的最差也是个江苏首府，作为一直的东部天然政治中心，也留下丰厚的资源家底。

这家底有多厚，知乎上曾有个问题，问南京为什么聚集了江苏那么多学校。

但是其实这个问题正确问法应该是，到底从南京分出了多少包括上海在内如雷贯耳名校。

某种程度，这就是南京的底色，这里有四套班子，全国排的上号科技文卫，军区加成，一脉相承的企事业单位，并且从这条资源链上延伸了无数毛细血管的匹配产业链。

很多时候，你很搞清这种模式有多大财富标准，但结果就是南京楼市确实有支撑的。

给大家看一张图就明白了，上海回撤过，深圳，苏州，杭州也回撤过，但是唯有南京楼市比想象中坚挺，不回撤，还创新高那种。

不夸张的说，在现在上海超过1500万房子起码要半年成交周期中，我见过还不算最极致的，同样价位一周成交的。

看待南京，可以看成一个产业能级够不上上海的上海，那么结果也显而易见，不是每个年轻人都能有充分资源在这个城市变现的，留下来动力恐怕不会大的。

所以南京吸引人的根本不是你用六合这样政策在给多少，而在能在留下理由分量能有多重。

所幸，南京这几年的软件，微电子让我们看到在产业链走出至关重要的一步棋。

04

还有一种，我觉得是南京一直走的不错的，就是做大城市，或者说怎么做好郊区。

这方面南京是教科书级的操盘。

直接体现，就是各种新城出现。实际上，自从南京河西奥体建设进入尾声以后，南京就开始了四处开花的局面。

鼓楼滨江（老下关）的旧城改造，江宁的二次发育，河西南（江心洲）的崛起，燕子矶的重生，江北新区的美梦，南京南站的大商办，溧水高淳的记忆等等。

如果留心看会发现，南京地铁的布局上，几乎没有营造任何环线，而是放射卫星式的。

当我们将这个南京自己规划“一主城三副城八新城”结构与南京地铁的布局结合起来看的时候，南京地铁的布局几乎完美贴合这样一种城市骨架结构。

这还不算完，南京大约相当程度借鉴了香港地铁盈利的原理。

你会发现南京地铁向外辐射的里程特别长，而在这个过程中，原本的市郊荒地变成了市区建成区，这些地本来不值钱的，但通了地铁后这些地就变得炙手可热。

政府因此获得了大量土地出让金，又能进步加速配套跟进，形成快速循环。

这时你会发现，南京开始没有什么重点，也没有什么可以绝对领军。整个城市房价，在这样一种有意识的操盘中，被慢慢熨平，甚至在马群，也有楼盘能卖到接近夫子庙周边的价格。

不过这套方法论在六合看起失效了，在二线城市中，你恐怕已经见不到这样能相邻板块均价差一倍的情况了。

理由也很简单，六合发展确实慢一拍，慢到倒数了。

05

先和大家简单说说六合。

六合板块脉络也不复杂，最大命运改变其实不是江北新区来了，而是青奥会。

抓住青奥会帆船赛机会做了一条超长郊区线，宁天城际线S8，长到可以通到隔壁县边上的。

所以六合有价值节点都在这条线周边，沿着这条线首先是最南端的大厂。

虽然理论上这是江北新区六合最大收益者，也是这次六合唯一不放松限购的，但我却不会推荐给大家。

如果有开车经过这段沪陕高速就会看见，路上有着不少在烧着废气的管道，这里是南京最大的石化聚集产业区。

S8往北走一段，龙池，差不多是我眼中六合最好的内部板块了，围绕龙池不错生态规划了一个不错改善区块，六合区政府都搬过来了。

北边六合老城区就没有可说的，成熟城区该有的爱恨交加都标配了。

但是要提醒各位的是，你是抱着去市区通勤上班的目的，六合老城区差不多就是你能到新街口的极限了。

因为再往东北，就是一段漫长的田园风光，底站有个金牛湖，就是当年青奥帆船赛的举办地，除了某大的某大盘，风光其实不错。

这就是六合，能级可能还在四线城市徘徊的南京板块，或者说，说他是南京短板也未尝不可。

所以为什么是六合？从供应上来说，这里土地储备够多。

从成交上看，这里市场也蛮活跃。

这都代表这里是南京内部快速孵化的一步必须要走的棋路，要做的就是把缺少的棋子补上。

06

惯性一个问题，六合到底能不能买啊。

我一直觉得，六合属于这样的两种人，一种是买这里后觉也不错，等上10年等他慢慢变好。后一种，南京是我必须要征服的城市，六合只是我路上的第一步。