深圳pk上海,全球资本抢注,角逐中国城市“一哥”!

作者:符毅 

来源:奶牛财经

楼市深讲 | 财富进阶之路,从下注城市开始

近期,国内发生了几个重大事件:大阅兵展示了国威、贸易战稍稍缓和、深圳先行示范区落地.....

中国经济正从高速增长转变为高质量增长,中国财富集中在沿海几个超级城市,未来谁会成为中国之锚?

深圳楼市经历了三年横盘,为何这段时间突然发生异动?8月份以来成交总量稳步攀升。深圳的房价为什么会持续上涨?投资者的机会在哪里?

要回答这些问题,我们首先要了解深圳的全新定位,才能寻找下一个具有爆发潜力价值的板块。

10月13日,在恒明ONE展厅,由奶牛财经联合腾讯房产、腾讯大粤网共同举办的个人演讲《楼市深讲》资产配置闭门会上,资深地产观察员、奶牛财经、塔尖楼市创办人 符毅 做了《中国之锚,做多深圳》的分享,从政策走势、片区规划、投资门道等专业角度对近期热点做了解答。


核心观点

【1】中美贸易战注定是一场持久战,不会因为美国总统换届而改变。中国要将负能量变成正能量,推动自己完成经济转型。

【2】哪些城市会成为中国之锚?

中国沿海的一批超级城市将最有可能代表中国,参与未来世界城市文明的角逐。

以GDP来划定中国的版图,会发现中国的财富已经高度集中于沿海大城市:前40名占中国GDP的近50%、前10名占24%。

【3】未来的20年,会是现代中国最好的20年,资本市场也有望一改牛短熊长的局面,走出慢牛和长牛。

如果中国在未来的几年成功增速换挡,由高速增长发展到高质增长,中国将是全球最有活力的经济体,未来投资长期回报率及直接融资比率会显著增加。

【4】 深圳VS上海,未来中国城市“一哥”之争。

在科技领域,深圳和上海都剑指国际科技创新中心。

其中深圳的主赛道是互联网、人工智能、信息技术、生物医药等;上海的主赛道是芯片、大飞机、智能机器人、海洋工程等先进装备制造业。一个以民企为主导,一个以国企为主导。未来究竟是谁成为中国的硅谷,取决于谁能够牢牢抓住下一代技术的大浪潮。

【5】深圳属于全中国人民,深圳的资产由全国资本投票定价。

深圳房价上涨的秘密:2019年之前深圳是样板,2019年之后深圳是示范,所以深圳不可以输。

先行示范区给了深圳更高的定位,不光只是经济层面的定位,更多的从政治、民生和社会方面给了深圳全新的视野。

过去的经验被洗牌,投资者可以从更多角度、全新视野研判深圳格局。

【6】不要轻易逃离深圳,对于年轻人和投资者来说,在中国最有发展前景的城市中,未来最好的机会、机会最多的城市在深圳。

在追逐世界级城市的锦标赛中,先行示范区加冕的深圳成为大赢家。深圳在下一盘大棋,新一波收割城市红利的机会来了。资金不断涌入,深圳人未来要和全国人民抢房子、和全世界的资金抢房子。

在满足刚性需求的前提下,积极布局、长线持有深圳及大深圳核心区资产。

不要轻易抛掉深圳的资产,那些卖掉大城市房子去丽江寻找诗和远方的人,有很多会感到内心空虚,发现回到大城市后才有最大价值。

【7】深圳住房制度正在抛弃香港模式,全面学习新加坡。香港是全世界观察一国两制的港口,而深圳将是全世界观察中国模式的窗口。

深圳发布住房供应规划纲要,未来深圳商品房4:6,供应持续紧缺,就算能满足深圳本土需求,但满足不了全国购买力的需求。

“住有宜居”、“加快完善保障性住房与人才住房制度”的意见,实际上是全面仿效新加坡的“屋者有其屋”计划, 认可了深圳在2018年提出来的“二次房改”,进而最终建立起深圳人居的示范模式。

深圳楼市正在发生不寻常的化学反应,“深概股"、"深圳概念资产"越来越受关注和追捧。

【8】深圳的豪宅带动新一轮资产重估运动,关注核心片区、成片开发效应的优质资产品种。

深圳湾20万+,宝中10万+,龙华红山10万+,大运新城有楼盘开始标出7万了,光明正突破5万+,深圳还有洼地吗?

【9】深圳是带状城市,这意味着一个“客厅”不够用。打个比方,未来香蜜湖、深圳湾、前海是深圳的中央大客厅,而大运新城是东部客厅,大空港是西部客厅。

作为板块外溢,龙岗的机会很大。深圳未来只剩下3块比较大的空地,一块是前海,是填出来的,第二块是深圳湾超级总部基地,第三块是大运中心,可以延伸到东莞凤岗。

【10】市场横盘期的多面性:一方面政府限价,房子流动性受到限制;另一方面,横盘也给了自住型和有投资配置需求者带来了入市机会。

虽然不可能做到每个人都是巴菲特,但如果能持有一只股票或房子十年,大部分都会成为赢家。

以下位演讲实录(略有删减)

今天演讲的主题是“中国之锚,做多深圳”。首先,想问问大家会持有房产多长时间?是十年以上、五年内就转手,还是两三年内买了就卖?持有两三年就卖几乎没有,因为这两三年是深圳横盘期,政府限价,房子流动性受到了限制。另一方面,横盘也给了自住型和有投资配置需求的人入市的机会。所以这三年来买房投资,抛卖的非常少。

国运:中国要自己完成经济转型

近期发生了几个重大事件:大阅兵展示了国威、贸易战稍稍缓和、粤港澳大湾区规划、深圳先行示范区落地、广深会师.....一系列事件背后, 有股民猜测股票可能又要上涨了。

中美博弈注定是一场持久战,不会因为美国总统换届而改变。中国要自己完成经济转型。

中国经济正从高速增长转变为高质量增长,包括投资长期回报率。除了茅台回报率很高之外,大家应该知道还有一只股票很牛——海天酱油的股票市值超过所有地产股。它的估值会让你觉得看好这个行业、看好这个国家,看好所有跟消费能产生关系的股票。

虽然不可能人人都是成为巴菲特,但是在中国,一个人如果能持有房子十年以上,大部分人都是赢家。

未来二十年,我们仍然会有更高的预期,黄金时期并没有过,现在仍然是最好的年份。

国家发展必须要靠基建工程。国外很多地方的基础设施比中国落后很多倍,包括机场、道路、高速公路,他们的公路在我们看来就是县级标准了。

现场演讲

中国拼命做基建的原因是要拉动工程的溢出效应。如果你所在的是三四线人口流出的城市,财务收入不行,地也卖不出去,不要说楼盘卖不上价格,这个城市能有多好的机会呢?

有朋友跟我说:“我家的县城修高铁了,很高兴。”我和他说,修了高铁以后出去打工的人更多,因为人全部走了。我去长沙、武汉更方便了,外面赚钱的机会更多为什么还留在老地方呢?

哪些城市会成为中国之锚?

如果我们以GDP来划定中国的版图,就会发现中国的财富已经高度集中于这些大城市:前40名占中国GDP的近50%、前10名占24%。这些超级城市将最有可能代表中国,参与未来世界城市文明的角逐。

来源:星球研究所

很多人说深圳崛起是意外。一个小渔村,如果没有政策怎么会轮到深圳的发展?但意外的发展也有必然,这取决于深圳人一起努力奋斗。

深圳发展的第一阶段,做贸易开厂;后来升级到互联网阶段,开始做科技产业;从2000-2012年的第三阶段做腾笼换鸟,输出大量低端产业到东莞、惠州等周边城市。让我们高兴看到的是东莞、惠州也在做腾笼换鸟,这么多厂搬到哪去了呢?搬到越南、印尼去了,说明整个城市在发展,资本转移格局正在发生变化。

到了第四个阶段,深圳已经完成腾笼换鸟,我们现在很少看到高污染、高噪音的工厂,包括家庭作坊式的小工厂,更多的是像华为供应链下游的高端制造产业。

所以到了今天第五阶段,中央赋予深圳的定位,在《粤港澳大湾区规划纲要》发布之后给深圳加了码,给深圳加了新任务,这是深圳今年收获的最大彩蛋。

为什么资金不断涌入深圳?

因为国家进入转型时期,深圳已经正确成为影响中国国运攸关的锚定城市,有了全新的估值。

深圳在下一盘棋。如果说前39年我们获得的城市红利是来自于等待,只要你买了,你坐着等着升值就可以了。那么今天你坐着等就不行了,怎么买是很重要的课题。

深圳经历过三个重要的历史时刻:1979年、1992年和2019年。1992年小平南巡,来到了深圳,这是一个划时代的事件。2019年粤港澳大湾区落地、先行示范区也落地,又是一个划时代的事件。

我梳理了比较详细的关于示范区建设的任务,这些建设任务也跟我们未来投资方向有关系。

深圳有了更多的新规划,包括国际活动,体育赛事、海洋城市等规划。近期西部一些楼盘卖得特别火,就是因为这个规划。龙岗这边的大学城密集布局,规格甚至比西丽还要高。

深圳的国际化。蛇口国际化氛围很好,但是相比香港、上海还是差很远,近期深圳要大力引进一些领事馆,有消息说将落地在深圳湾超级总部基地,只是消息还没有公布。

先行示范区之后,大家会问价会不会越来越高?答案是肯定不会立即一马当先。从短期来,看必然会受到政策管制。

但从长期来看,深圳的房价可能会参照新加坡的模式。10月10日晚间,深圳发布住房用地供应意见稿,计划在2035年前,完成筹建住房170万套的供应目标。深圳商品房只能占到40%。

深圳先行示范区要完成两个使命,就是市场化怎么做得更好,要对标全球的标杆城市,像纽约、伦敦这样的城市。在社会治理上要参照新加坡,要做到新加坡那样的“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”。

新加坡政府实行居者有其屋政策, 80%以上公民住进了政府组屋,当地居民住房自有率超过90%。虽然新加坡房价非常贵,但整个城市的经济并没有被房地产绑架,人口活力不至于被房地产搞到窒息。

深圳VS上海,

未来中国城市“一哥”之争

深圳VS上海,未来中国城市“一哥”之争。

深圳现在GDP已经是粤港澳大湾区"一哥"。就像纽约和伦敦是公认的两大全球城市,深圳和上海分别成为承载国家意志的全球城市。深圳正式超过了粤港澳大湾区中定位,转换跑道。

虽然体量上深圳赶不过上海,但是在未来的这场比较中,不光比较GDP,更多是看综合指标。在科技领域、金融领域,上海和深圳任重道远。

大家原来以为龙岗是安居居住的地方,但没想到大运这个板块这么大的资金投入,高科技企业,包括信息技术、人工智能都装在里面,龙岗确实野心不小。

深圳的企业都是草根出身,以民营企业为主导。上海的企业是以国企、央企为主,所以对于深圳和上海的发展在民间是有很多争论的,谁比谁厉害留给时间来证明。我个人倾向于深圳,因为得年轻人者得天下。

来源:智谷趋势

这个时间表可以看到上海和深圳建设进程:中央要求上海到2035年基本建成卓越的全球城市,对深圳的要求却是到2025年跻身全球城市前列。未来10年间,深圳的基建、社会建设会突飞猛进补课。

分享几个核心启发性观点:

第一个观点是不要轻易逃离深圳,特别是年轻人。

深圳房价和生活压力很大,有人会说要逃离这个城市,有多少人是逃了又能回来的呢?

已经分享到城市红利的,不要轻易抛掉深圳的资产。那些卖了大城市房子去丽江寻找诗和远方的人,有很多会感到内心空虚,发现回到大城市才有最大价值。

未来的机会最多的还是深圳,深圳未来的机会仍是最多的。

第二,深圳的房价为什么会持续上涨?因为深圳是中国的样板房,是经济特区。

今年8月先行示范区给了深圳更高的定位,不光只是经济层面的定位,更多的从政治、民生和社会方面给了深圳全新的视野,过去的经验被洗牌,投资者可以从更多角度看深圳格局。

第三,资金不断涌入,深圳人未来要和全国人民抢房子、和全世界的资金抢房子。

在满足刚性需求的前提下,积极布局、长线持有深圳及大深圳核心区资产。这段时间来自北方天津、河北石家庄、成都的朋友都在深圳看房子。

国家给深圳下了这么大个注,是非常有信心的,我们称之为中国之锚。在做任何资产投资时一定要有个保底,很多一线城市和新一线城市在崛起,这也是我们楼市最大的底。

如何做长线投资者?

国运变迁的大浪潮,无可阻挡。城运变迁的大趋势,无法拒绝。近期,深圳房子卖得很火。

深圳楼市里多了一个名词叫“烟花房”,这对于买楼的人来说是炫富,也给了深圳房地产楼市定价一个新的视角。烟花房不光是地段的问题,还有财富身份的问题。

如果十几、二十年前买福田中心区肯定是正确的,但现在福田中心区的房价已经被深圳湾超过了,所以不关注城市发展规划的人一定会跑输。

深圳经历了三年的横盘,为什么这段时间会突然发生一些异动?

特别是前海,目前有不少写字楼是空的,除了和片区还没有成熟有关之外,这和前段时间一大批P2P机构暴雷也有关系。这些违规的暴雷企业出局了是好事,可以让更有良性运营能力的企业进来,这对写字楼市场是好事。最近前海的写字楼也有了变化,有南下的北方资本、大宗买家、实力散户在前海买写字楼。

未来,深圳城市资产的定价将发生改变,买家对资产重新估值,开发商也在悄然改变。

很多楼盘不愿意卖了,放在手里等着上涨。过去相较住宅更难卖的公寓,现在却因为不限购的优势更加热销,在众多入市楼盘中强势逆袭。

深圳人要跟全国的买房者PK,除了让子女入户深圳获得房票,外地人没有资格买住宅。如果入不了户怎么办?他们就用脚投票买不限购的产品。

连吴晓波也在“示范区后深圳买房20条黄金观点”中称:是否要买公寓这个问题,如果放在其他城市,一定是住宅优先,但在深圳要犹豫一下。

深圳楼市正在发生不寻常的化学反应,深概股、深圳概念资产越来越受关注和追捧。

1、未来深圳商品房4:6,供应持续紧缺,就算能满足深圳本土需求,但满足不了全国购买力的需求。

2、深圳的豪宅资产带动新一轮资产重估运动。投资者应关注核心片区、成片开发效应的住宅之外的优质资产品种。

3、尽管有很多开发商是高价拿的地,甚至是地王,但依然义无反顾,他们看好的是未来五年等楼盖好之后的市场行情。

4、前海开始卖住宅用地,雄安新区也开始卖地了,大家可以看到什么信号?是为了激活市场,通过土地拍卖,特别是住宅用地的土地拍卖来激活市场的信心,激活买家对楼市参与热情。

买不买房已经不是问题了,而是什么时候买、买什么的问题。

首先,必须要关注市场宏观政策面。政策货币由紧到松,美联储连续降息,虽然人民币没有跟美元挂钩,但人民币购买的很多资产跟美元有关系。

第二个是买房子。选择深圳其它重点建设的区域,各个区最核心的物业,适合刚需的物业,等待城市价值和楼盘价值增长。

三年限售的政策短期内不会发生改变,建议大家长期持有,重视租金回报率。现在深圳房租涨得非常迅猛,都逼得政府出来打压房租了。

在人口密度比较高,企业较多,繁华中心地带,有不少优质的公寓型产品备受年轻群体的青睐,租金承受力较高。投资主要关注租金、交通、企业密集度这三个因素。

深圳是多中心格局,深圳湾20万+,宝中10万+,龙华红山10万+,大运新城有楼盘开始标出7万了,包括光明都会突破5万。

作为板块外溢,龙岗的机会也很大。深圳未来只剩下3块比较大的空地,一块是前海,是填出来的,第二块是深圳湾超级总部基地,第三块是大运中心,这块地可以延伸到凤岗,将其纳入。

一个新中心要完全建成,大概需要多长时间?从2000年开福田CBD的建设,13栋姊妹楼,到现在差不多用了20年。大运中心已经建设了八九年,它是东部最大的一极。龙岗要建成700米中国最高的楼,它是深圳和龙岗的配套。

另外,大家要关注到地铁14号地铁快线的发展,身边很多朋友都已经在行动了,大家都在找14号线到底在哪个站点,有机会就在哪里买。

回到整个城市的格局。深圳是个长条形的城市,这意味着一个“客厅”不够用。香蜜湖、深圳湾、前海是深圳的中央大客厅,而大运新城是东部客厅,大空港是西部客厅。

深圳南北纵向是非常窄的,往南走到香港,往西走到海了,所以往北和往东走基建的投入会非常大。

城市新客厅,东边只有一个,所以东边是个机会。比如西边就被拉起来了。深圳描绘了2035年这5个城市会客厅未来的样子,在2035年这5大会客厅一定会建成,房子的价格当然是有阶梯排布。

最后一点是产学研板块,目前大家关注不够。美国硅谷的房价为什么全球最贵?比纽约还贵,这里面更多是高科技企业和高科技人群的集中。未来金融中心房价干不过高科技中心房价,已经是事实。

我们深圳房价的最高点是在粤海街道,那里有大学和高科技企业,他们几乎决定了未来20年内深圳房价的高度。

可以重点关注院校周边的房子,这不是学位房的概念,而是产学研板块的概念。产学研有了才可能有科创,而科创人才都来自于学校,有学校的人才输出才有这么多科研创业 。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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