“物业”两个字本身没有魔力

作者：A聪马甲 

来源： 阿聪随笔

当物业公司还在考虑是否要并购中介、装修公司，发展增值服务的时候，中介、装修公司跨界并购物管公司的浪潮就开始了。对于挣扎在应收款大海中地产产业链公司而言，物业板块高估值仿佛一盏明灯。可以预见，随着场外资金跑步进场，物业管理一级市场的并购泡沫会进一步吹大——在中国，所有人都希望抓紧机会大干一场，插翅膀式的并购是业绩增长最速成的办法，更是推动估值重构的最大指望。和以前试图贴上游戏，VR，基因的标签一样，现在起会有颇多的公司试图去给自己贴上物业管理的标签。

不幸的是，物业两个字本身没有魔力。海底捞估值腾贵，火锅店遍地都是。物业管理前景广阔，但并购不是物业管理公司拓展的好办法，跨界并购物管更不是传统企业转型的好出路。

这不是先发制人的行业，不需要紧急抢占资源。这不是一个持有出租获得稳定现金流回报的行业，没必要追求占坑。物业管理公司如果创造价值，首先在于服务品质和强势品牌推动不动产价值增厚，只有价值增厚才会产生提价和增值服务的空间；其次在于科技应用和增值服务带来规模经济优势，只有科技和增值服务才能论证企业膨胀的商业理性。这种价值最终兑现的时刻，在全社会新房开发高潮过去，对服务需求与日俱增的未来，表现为品牌和品牌之间的正面竞争，而竞争的根本则是服务的性价比。

这是最好的时代，也是最坏的时代。这是最好的时代。估值带来母公司的重视，物业公司摆脱成本中心、费用中心、品牌中心、售后服务中心的附属定位，优化激励机制，吸引创新和科技人才，推动成本合理分摊。这是最坏的时代。估值带来一级市场估值腾贵，被并购标的短期做高业绩，并索取更高PE倍数，只有最激进的企业方能中标；上市的浪潮和港股市场对企业规模的要求，又使得企业被迫速成扩张规模。

物业管理公司和房地产企业最大区别，在于项目之间没有防火隔离机制。正如海底捞的任何一家门店吃出老鼠，其他门店也遭殃一样。物业管理公司任何一个项目管理失控带来不可逆料的灾难，其他项目也会受到沉重的打击。房地产的并购，最差是对被并购对象的全损，物业管理公司的并购，最差的结果是存量业务的崩盘。

当然，并购市场也不是毫无机会。在中国，最不稀缺的是企业家的自信，最稀缺的是企业家和合作分享。规模近似的强品牌公司强强携手，可能代价不高。国有企业的整合，尤其是面向公建物业服务的资源整合，具备较高的门槛。专业特殊业态（学校，医院之类），以及小而美的区域强品牌公司（例如仁恒，滨江之类），即使昂贵，也能起到连接特定人群的功能（可惜大多不会愿意卖）。个别资金链较紧张，愿意出让物业管理流量的开发平台下属物业公司，至少其并购会带来稳定的管理方在管面积流入。海外公司的中国区业务，也有相当可观的合作空间。

物业管理没有板块泡沫，住宅和非住宅品牌公司的估值并不能反映公司真实的成长价值。一方面这是因为品牌还不够鹤立鸡群，另一方面是因为存量时代没有到来。二级市场的中小公司，也没有多高的估值。

但简单合并同类项的一级市场，存在被并购标的的泡沫。中小物业公司最好的出路，是利用泡沫，积极谋求转让。短期，泡沫没有那么容易破的。不过，即使强如WeWork，也会有被投资人抛弃的时候。