首家租房股?还是又一个Wework?

作者:房玲、易天宇

来源:克而瑞地产研究

导 读 

青客交递招股书,有望成为国内长租公寓海外上市第一股。


2019年10月8日,青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书,拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元,并将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克。此次青客交递招股书,有望成为国内长租公寓海外上市第一股,同时也揭开了国内长租业务运营现状的面纱。巧合的是,不久前与长租商业模式较为相似的共享办公Wework上市遭遇搁浅,而此次青客上市命运又将如何?

01

头部长租品牌均有上市意愿

事实上,不只是青客,近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望,如2019年9月蛋壳公寓计划最快于2019年赴美上市,募资金额为6至7亿美元;不久后自如公寓也表示正在考虑在2020年赴美上市,拟筹资5亿至10亿美元;此外魔方公寓也曾表示,公司一直在筹划中,未来将择机上市。而此次青客赴美提交招股书,或将赶超在自如与蛋壳之前,成为首家海外上市的租房股。

长租品牌的争相赴美上市,从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境,由于前期投入较大,盈利周期较长,若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。通过上市,长租企业能够保障资金链的健康,此外还能够将融得资金投入到发展中。以青客为例,截止2019年6月其资产负债率高达133%,总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元,租金贷8.73亿元,若按此计算现金短债比仅为0.44,若不能及时融资,或将有偿债风险。 

此外,由于长租公寓先前的接连爆雷,各类风投对于长租业务也更加谨慎,从而纷纷将注意力转向了IPO上。对于长租公寓的投资机构而言,通过IPO上市也不失为一种退出途径,能够提前收益、分散风险。此外这些长租品牌之所以不约而同都选择美国上市,一方面是由于境内上市监管较严,而美国上市能相对加快上市进程。

02

盈利难或重蹈WeWork覆辙

在存量时代下,长租公寓与联合办公这两种商业模式相似度极高的新兴业态,资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运,而此前共享办公鼻祖WeWork的估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。据悉WeWork本于2019年8月提交了招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,继而引发了投资者的质疑。从招股书中的盈利来看,WeWork从2016至2018年的营收分别为4.36、8.86、18.22亿美元,而净亏损则分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元,三年累计净亏损32.91亿美元。而在盈利能力受到质疑的同时,WeWork却享受着科技公司的高估值,据悉2019年1月WeWork估值最高到达470亿美元,而到了9月WeWork放弃首次公开募股后,其估值已经降到100亿到120亿美元。 

事实上不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。以本次青客公布的招股书为例,2017、2018财年的营业收入分别为5.23、8.90亿人民币,而净亏损则达到了-2.45、-5.00亿人民币。截止2019年6月的前9个月,青客的营业收入及净亏损分别为8.98及-3.73亿人民币。据悉,截止2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,期间每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元),这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本,此外还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

WeWork在IPO的失败,更是出于对其盈利能力的质疑,而这也是目前国内长租市场所应考虑的问题,即使规模达到一定程度后,其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。此前青客公寓创始人金光杰曾表示,12万间才是青客的盈亏平衡点,但从目前自如、贝壳这两家规模更大的租赁企业而言还未有实现盈利,此外目前的高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。对于长租行业而言,赴美上市虽能够解决一时的资金问题,但若盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

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