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作者：巴九灵
来源：吴晓波频道
“楼市快速上涨时代结束了”“2019楼市没有‘金九银十’”“当前至少一半以上城市，持有房产已经开始亏钱”……最近的楼市新闻，频频传递出“降温”二字。
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可谓应了那句“房子是用来住的，不是用来炒的”，相比于前两年，今年的房价可以用“稳”字来形容。
尽管如此，还是有太多人感觉房价太贵了，大城市的房子根本买不起，小县城的房价也不便宜。
过去这些年，中国的房价一直在跌跌撞撞中扶摇直上，甚至曾被调侃“房子就是一把夜壶”。房子让一拨人吃了巨大红利，也让另一拨人痛骂着。
对于老百姓来说，房子是家的代名词，只是这个简简单单的“家”，背后有太多的一言难尽。
恰逢新中国成立70周年，小巴想说说关于房子的话题，选取了以下三个角度：
①相比父辈，我辈的住房尤其难？
②70年来楼市最大的变迁是什么？
③当下的楼市有哪些历史遗留问题？
相比父辈，我辈的住房尤其难？
一个年轻人需要多少年，才能买得起大城市的房子？我们来算一笔账：
按照目前北京房子均价6万/平方米来计算，90平的房子需要540万。假设一个刚毕业的年轻人每月能攒下2000元的积蓄，需要225年才能全款买一套90平的房子。
我辈真的太难了！父辈呢，买房会不会轻松很多？
1989年，《人民日报》发表过一则《房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》的评论：
其中提到，北京房价1600-1900元/平方米，若买两居室少说也要6万多元，大学生每月存储50元已是极限，需100年才能买上两居室。
按照以上算法，同样是90平的房子，按照1600元/平方米、每月存50元来计算，则需要240年才能买上房子。
看来，父辈和我辈买房之艰辛程度，可以说是彼此彼此。
再来看看人均居住面积。
1949年，我国的人均居住面积是4.6平方米。据国家统计局公布的2018年最新数据，我国城镇人均住房面积39平方米，农村人均住房面积为47.3平方米。
70年，我们的人均住房面积整整涨了10倍，数据似乎在告诉我辈——其实你们已经很幸福了。但为何当代年轻人还是觉得“太难了”，来看看大头的分析。
中国人近70年的住房状况越来越好，一方面中国人口大幅增长，另一方面城镇化全面推进，中国房屋存量和质量大幅增长。
整体而言，中国人买房更容易了，因为计划经济年代根本没法买，只能排队等单位分，一家四口挤在20-30平方米的房子里很常见。
目前中国自有住房比例在全球都处以较高水平，矛盾主要在人口流入的大城市，其实质是“人房错配”。
现在很多大城市限购，我认为，10-20年之后会有越来越多城市取消限购，去鼓励大家买房消费，因为那时的住房矛盾基本会消失。
中国人买房更容易了，还是更难了？如果和改革开放之前比，实际上是不具有可比性的。
第一，那时中国人的住房根本就没有产权。改革开放前的1978年，中国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，且这些房屋几乎都是政府和单位配给的公房，没有一丝一毫的产权。
你可以说它便宜，甚至根本就不要钱，一个月仅几元钱的房租。
但没有产权和有产权之间怎么比较呢？
1989年，据上面提到的《人民日报》记录，那时的房价非常便宜，但收入也极低，买房也非常不容易，甚至根本买不起。
购房的难易程度，除了房价的维度以外，还有收入的维度。
今天，中国城镇居民的人均住房面积，已经高达39平方米。当然，最近一些年，房价上涨的速度高于，甚至远远高于许多家庭的收入增长速度。
所以，生活在高房价的一线城市和强二线城市的家庭，和前几年、十几年前相比，买房当然是更不容易了。
但坦率地说，对于中国绝大多数的三四线城市，特别是县城来说，房价并不高。但因为年轻人对那里的公共服务以及就业、创业机会不满意，更愿意涌向大城市。
而新进入一二线城市的年轻人，和城市原住民相比，他们没有原来老房子的基础，首次置业的难度就更大。
当代年轻人感觉“买房更难”，是因为他们对城市的要求提高了，对住房面积的要求提高了，对住房品质的要求提高了，买房当然就越来越不容易了。
我谈谈自己从小到大居住环境的变化。
我1986年出生，从小在南京的事业单位大院里长大。小学三年级以前，和父母三口人挤在单位分的一间不到15个平方的筒子楼单间里，厕所是公用的，热水得在公用煤气灶上烧，还隔三岔五停电。
我父亲当时在单位还算个小领导，1994年分到了一套不到60平的两室一厅，全家搬进了有独卫的楼房。
因为没有电梯，每次爬到7楼总气喘吁吁；厨房不到4平米，母亲做饭展不开身；只有一个卫生间，早晨要计算好时间错峰使用……
长大后，我搬到上海，自住的房子换了好几套，现在住在一套近300平方的平层住宅，有7米多宽的大横厅和两个朝南的大阳台，所有卧室都带卫生间，有保姆房和操作阳台。
这些年来，我们的居住条件或多或少改善了，导致人们对“居住”的期望值日渐抬升。并非买房越来越难了，事实上房价的涨幅未必比社会平均工资跑得更快，而是对同样面积和居住品质的房子，人们的接受度越来越低了。
70年来楼市最大的变迁是什么？
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”国人的安全感，有一大部分都装在房子里，尽管当代年轻人感觉买房好难，但依然无法否认过去70年中国楼市的巨大变迁。
1979年，第一个商品住宅项目获批。
1980年，全国第一家房企——深圳市房地产公司成立。
1985年，第一笔住房按揭贷款发放。
1987年，第一宗土地公开拍卖。
1994年，国务院颁布了《住房公积金管理条例》。
1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止住房实物分配。
2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立了房地产支柱产业的地位。
……
70年来，房地产事业从无到有，在风雨中砥砺前行，迈出了许多第一步。那么，楼市70年最大的变迁是什么？来看看大头的观点。
1998年，取消福利分房，启动住房制度改革，这是中国楼市最重要的时间节点。
1997年，在亚洲金融危机的背景下，拉动内需的经济压力急剧增加。于是，1998年国务院首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。同时，也推出了住房补贴、经济适用房和廉租房等住房保障制度。
断然结束住房实物分配，实行住房分配货币化，意味着新中国实行了将近50年的福利分房的结束，中国城镇住房制度发生了一次根本性转变。
1998年的中国住房制度改革，是中国房地产走上住房市场化道路的里程碑。
伴随着住房制度改革，所谓的城市土地财政——靠土地出让金补充城市财政收入，投入到城市基础设施建设，也成为了中国经济的一大特色。也由此开启了20年波澜壮阔排山倒海式的城市化进程，这在人类历史上绝无仅有。
中国楼市近20年经济高速发展，城市化进程史无前例，背后的重要逻辑就是土地财政。
所以，甚至可以说中国真正的房地产市场，就是从1998年开始的。
计划经济年代不存在房地产市场，也不存在市场交易，楼市70年最大的变化就是房地产市场从无到有的建立。
在此基础上的住房分配福利的货币化改革也很关键。原本福利分房是单位直接分房，导致很多公家单位的员工就等着分房。
90年代末，停止实物分房，实行货币化改革，把分房福利改成金钱折算给员工，一方面购房需求完全得到释放，另一方面也催生了更多开发商。
短短几年时间，楼市供应侧和需求侧同时发力，推动商品房的快速发展。可以说，中国房地产短短十几年的发展，快过国外几十年的发展速度。
刘晓博
楼市划时代的变化是，中国常住人口城镇化率超过了50%，逼近60%。
同时，房子的内外部配套都发生了革命性的变化。内部，多数家庭有了独立卫生间、浴室和厨房，这是之前不可想象的；外部，城市变大了，多中心化了，地铁等配套设施更加齐全了。
这让中国人生活得更有尊严，也更有安全感。
今天的楼市有哪些历史遗留问题？
中国房地产历经70年的风雨，走到今天已是翻天覆地的变化，但也不可否认还存有这样那样的问题。
发展中的问题要在发展中解决，当下的楼市还存有哪些历史遗留问题，又该如何解决？来看看大头的分析。
当前，房地产市场仍有诸多问题和矛盾没有解决。
①10多年来，政府的“有形之手”一直在和市场的“无形之手”博弈。所谓的“调控”，主要是行政调控，效果并不令人满意，调控目标几乎无一实现。
不论是2003年以来频频提出的市场平稳健康发展要求，还是2010年要求遏制房价过快上涨，抑或是多年来加快长效机制的建立等目标，均未获得预期的市场效果。
尤其是作为中国房地产市场的顶层设计，即所谓的长效机制，到现在为止一个也没有建立。
所谓长效机制，就是土地制度、金融制度、税收制度、户籍制度等基本制度，以及绝大多数地方政府对土地财政高度依赖的基本逻辑。
但是目前，土地高度垄断，地方财政对土地的高度依赖，这个逻辑一点也没有改变。法制化和市场化的金融和税收制度，也都没有建立起来。
由于土地制度和土地出让金制度，又使房地产税立法缺乏法理。
因此，这一条路径几乎是“死胡同”，迄今为止还看不到能走通的迹象。
②房地产金融化。
中国的房地产，金融属性过高。银保监会主席郭树清也认为，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。
房地产业过度融资，不仅挤占其他行业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重，这将带来较大的金融风险。
当下的楼市调控，并不利于市场发挥其对资源配置的调节作用。当然限购限价限售等一系列措施的出发点是为了打击住房市场的投机行为，为了遏制房价的过快增长。但另一方面，全面的调控也导致了部分市场功能的缺失，最终得不偿失。
一般来说，若一个城市的需求量很大，就会促使相应的供给端跟上，最终两者相匹配，使得这个城市的人均居住面积增长。
但调控的思路是限制大城市的购房需求，限制购房需求的同时也限制了供给端，房子必须限价出售，导致开发商在大城市拿地造房的积极性下降，最终导致大城市的房子供给减少，长期会使得供需矛盾更加突出，最终反而会助长房价更坚挺。
所以，我认为中国楼市还是应该回归本源，让市场充分发挥作用，让供给匹配需求，房价才能回归到最真实的水平。
